快速擴(kuò)張大考資金鏈
“在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。解決不了長(zhǎng)期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾如此表示，而如今，“長(zhǎng)期資金”難題亦是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正遇到的煩惱。
事實(shí)上，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金部分還沒有完全培養(yǎng)起來之前，萬(wàn)達(dá)的資金來源主要是靠銀行貸款和銷售回款，而目前來看，銷售回款和銀行貸款兩個(gè)主要融資渠道已被用到極致。
“萬(wàn)達(dá)需要股權(quán)融資方式，不能光靠貸款。而其幾百萬(wàn)平方米的持有型物業(yè)價(jià)值，只有通過上市才能釋放出來”，一位投行人士表示。
王健林2012年年底曾對(duì)外披露，萬(wàn)達(dá)的凈負(fù)債水平也僅為總負(fù)債的一半左右。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前擴(kuò)張速度來看，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)于其資金鏈并不抱樂觀，其認(rèn)為從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)自身融資能力來看，其資金鏈無(wú)法保證其有效地?cái)U(kuò)張。
韓長(zhǎng)吉分析稱即便萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)借恒力在港股上市，由于港股對(duì)借殼上市的相關(guān)要求，在兩年內(nèi)對(duì)其股權(quán)融資的幫助依然較��；其次，前期高密度地通過信貸、信托等手段來融資，較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了其債務(wù)融資的資本成本；最后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)自身盈利能力偏低，自有資金無(wú)法滿足其擴(kuò)張的需要。
“但是，如若萬(wàn)達(dá)院線上市成功，將會(huì)在一定程度上緩解萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資壓力。”
媒體報(bào)道，2011年上半年，萬(wàn)達(dá)共發(fā)行10次信托融資，募資逾78億元(在萬(wàn)達(dá)的信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億-15億元)。
據(jù)萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前在建數(shù)量達(dá)到27個(gè)，已建成數(shù)目則達(dá)到65個(gè)。僅在2012年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新發(fā)展項(xiàng)目22個(gè)，購(gòu)買土地折合樓面面積1308萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備總面積5037.7萬(wàn)平方米。對(duì)于2013年，王健林提出的目標(biāo)則是新發(fā)展項(xiàng)目30個(gè)以上，比2012年增長(zhǎng)20%左右。
萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)顯示，僅在3月份，萬(wàn)達(dá)即先后在多個(gè)城市舉行了項(xiàng)目奠基或土地獲取。比如3月22日，荊州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)皆開工動(dòng)土，兩項(xiàng)目總投資額達(dá)150億元；南昌九龍湖萬(wàn)達(dá)文化旅游產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目將于下月正式啟動(dòng)，投資超過200億元；3月12日，萬(wàn)達(dá)以14.26億元獲得杭州商業(yè)用地；3月7日，萬(wàn)達(dá)億2.56億元進(jìn)入浙江平陽(yáng)；3月1日，萬(wàn)達(dá)與湖北黃石政府簽訂投資意向協(xié)議。
然而，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在去年的開業(yè)數(shù)量?jī)H有17個(gè)，這一數(shù)量遠(yuǎn)未達(dá)到王健林多次強(qiáng)調(diào)的“年底前30個(gè)項(xiàng)目會(huì)全部開業(yè)。”
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)此前曾報(bào)道，由于較大的資金需求，萬(wàn)達(dá)與2012年11月末豪擲33.2億元接連競(jìng)得的北京通州兩處連體地塊后，在不足1月后，即將地塊中的居住及綜合用地、占比約80%的地塊全部轉(zhuǎn)售給大連一方集團(tuán)。
商業(yè)地產(chǎn)紅海
以每年開業(yè)30家的速度，在過去的3年間，萬(wàn)達(dá)在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一騎絕塵。然而，從2012年開始，其已面臨著越來越多的追逐者，隨著房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，除卻已在此領(lǐng)域早有布局的華潤(rùn)置地及中糧地產(chǎn)外，更多地產(chǎn)巨頭將觸角伸至這一市場(chǎng)。
1月9日，萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在北京舉行低調(diào)的成立儀式，由萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶分管，原北京萬(wàn)科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉擔(dān)任總經(jīng)理。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月初，萬(wàn)科已在全國(guó)拿下純商業(yè)用地達(dá)122萬(wàn)平方米，純商業(yè)拿地約占萬(wàn)科所拿的商業(yè)綜合用地總量的11%，較2011年全年的22.54萬(wàn)平方米增加四倍以上，根據(jù)萬(wàn)科計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)將建成220萬(wàn)平方米商業(yè)配套。
此外，龍湖集團(tuán)亦宣布高調(diào)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，龍湖商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健日前稱，2013年將是龍湖商業(yè)擴(kuò)張?jiān)辏?jì)劃在成都、西安（樓盤）、北京（樓盤）、重慶、杭州（樓盤）等城市進(jìn)行20余個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)張，其披露龍湖商業(yè)2012年當(dāng)年租金收入超過5億元。
魏健對(duì)外表示龍湖對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的策略是堅(jiān)定不移的，將繼續(xù)大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，每年銷售回款的10%以內(nèi)投入商業(yè)地產(chǎn)；10到15年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)上升到集團(tuán)整體利潤(rùn)的30%。
在萬(wàn)達(dá)的追逐者中，綠地集團(tuán)則屬于模仿者。通過與上影集團(tuán)、國(guó)美電器等企業(yè)建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，綠地將其開發(fā)模式成為“捆綁型商業(yè)地產(chǎn)”與，而這與萬(wàn)達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”一致。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良對(duì)外表示，商業(yè)地產(chǎn)占我們整個(gè)地產(chǎn)的比綠地營(yíng)收比重10%到20%，而2012年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量已占到整個(gè)集團(tuán)的40%至45%，未來或?qū)⑦_(dá)到5成甚至6成。
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