紅商網(wǎng)訊：隨著調(diào)控的深入，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向與住宅開發(fā)更為接近的另一個領(lǐng)域——旅游地產(chǎn)，這也助推了旅游地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后又一個泡沫隱現(xiàn)的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　“傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)領(lǐng)域是紅海，目前同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有形成核心競爭力。而世茂[簡介 最新動態(tài)]提出的‘旅居地產(chǎn)’，則是一片藍(lán)海。”9月14日，世茂集團(tuán)助理總裁兼營銷總經(jīng)理蔡雪梅對記者強(qiáng)調(diào)。

　　當(dāng)天，世茂集團(tuán)與北大青鳥集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布將在大連“世茂御龍海灣”建立北大附屬實驗學(xué)校，為世茂旗下這一項目提供從幼兒園到高中的全程教育，這似乎是以往從事旅游地產(chǎn)的開發(fā)商從未涉及的領(lǐng)域。

　　其實，“旅居地產(chǎn)”是世茂為了突破旅游地產(chǎn)的激烈競爭格局所創(chuàng)造的噱頭，最終目的仍然在于推動項目中的住宅銷售。

　　布局旅游地產(chǎn)

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，僅在2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模逾2600億元。不過，不斷增加的投資卻并沒有使旅游地產(chǎn)市場真正熱鬧起來，反而由于增速過快而風(fēng)險暗存。

　　“旅游地產(chǎn)產(chǎn)品并非必需型產(chǎn)品，對消費(fèi)者而言可有可無，無法產(chǎn)生強(qiáng)烈的需求，從而導(dǎo)致旅游地產(chǎn)項目出名易、獲利難。”蔡雪梅認(rèn)為，由季節(jié)主導(dǎo)的遷徙式居住周期讓旅游地產(chǎn)的利用效率持續(xù)偏低，這也是世茂將傳統(tǒng)的休閑度假地產(chǎn)向旅居地產(chǎn)形態(tài)升級的最根本動因。

　　在此模式下，世茂對外宣稱，在未來10~15年內(nèi)，將投入上千億元，打造“世茂旅居模式”。

　　值得注意的是，世茂將近年來在自然資源型城市獲得的重點(diǎn)地塊都納入旅游地產(chǎn)板塊，例如除大連御龍海灣、武漢龍灣、上海納米魔幻城外，還包括晉江“世茂御龍灣”、海南文昌的“世茂月亮灣”等項目。此外，世茂旅游地產(chǎn)目前的布局城市還包括煙臺、福州等地。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，2012年度公司旅游地產(chǎn)簽約銷售已達(dá)60億元，占總簽約銷售額比例約為兩成。其中晉江世茂御龍灣半年簽銷超過20億元，而大連御龍海灣也達(dá)到10億元。

　　蔡雪梅預(yù)計，按其目前的增長速度，今年世茂旅游地產(chǎn)有望實現(xiàn)逾百億元的銷售額。

　　新瓶裝舊酒?

　　由于旅游地產(chǎn)板塊的突出貢獻(xiàn)，在樓市調(diào)控不斷深入、房企業(yè)績普遍不樂觀的2012年，世茂房地產(chǎn)逆市在6月底將全年任務(wù)上調(diào)至350億元，公司內(nèi)部人士甚至表示：“今年的銷售額沖上400億都是有希望的。”

　　然而，從世茂對于旅游地產(chǎn)板塊銷售業(yè)績的預(yù)期似乎不難看出，其對該板塊的考核標(biāo)準(zhǔn)仍然難逃傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的窠臼，難免有“新瓶裝舊酒”之嫌。

　　世茂提出，旅居地產(chǎn)，即實現(xiàn)住宅為主導(dǎo)、休閑度假配套為被動點(diǎn)綴，向休閑度假商務(wù)功能為核心、住宅為必備配套的轉(zhuǎn)變和升級，從短期的度假屋向長期的宜居居所轉(zhuǎn)變。顯然，住宅在這一模式中仍然扮演著重要的角色。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士提醒，旅游地產(chǎn)雖然誘人，卻并不那么容易豐收。

　　“旅游地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險大，需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，管理、運(yùn)營過程復(fù)雜，維護(hù)費(fèi)用高。”該人士表示，由于與傳統(tǒng)住宅開發(fā)不同，企業(yè)必須更加細(xì)致地研究市場的需求，而不能采取住宅開發(fā)中常用的復(fù)制模式。

　　更重要的是，“旅居地產(chǎn)”的龐大藍(lán)圖似乎還有待世茂腳踏實地地一步步實現(xiàn)。

　　僅以大連世茂御龍海灣為例，世茂稱，該項目占地達(dá)20平方公里，總投資規(guī)模高達(dá)500億元。實際上，世茂采用了滾動開發(fā)的方式，目前正式取得的土地面積僅為這20平方公里中很小的一部分。蔡雪梅稱，在500億的龐大投資中，目前支撐項目開發(fā)的資金來源主要還是銷售回款，“當(dāng)然世茂房地產(chǎn)也會借助其上市公司的背景采用多元化的融資方式，不過其原則還是有多少錢辦多少事。”

　　據(jù)預(yù)計，僅這一項目的總開發(fā)投入周期，就可能長達(dá)10年。

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