報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)2011年的毛利率、凈資產(chǎn)收益率等盈利能力指標(biāo)也保持了較高水平，且相比上年有一定幅度的提升，其中毛利率為37.20%，同比提高3.08個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率為20.20%，同比提高2.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，房地產(chǎn)結(jié)算收入451.32億元，同比增長30.06%，結(jié)算毛利率36.17%，同比回升2.95個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，報(bào)告還稱，期內(nèi)保利地產(chǎn)保持了較好的成本費(fèi)用控制能力，將管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占營業(yè)收入的比例控制在1.6%和2.7%的較低水平。

　　除成本有降低外，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況亦有改善。

　　報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為78.43%，較2010年下降了0.55個(gè)百分點(diǎn)；期末負(fù)債總額1529.50億元，其中預(yù)收賬款709.28億元，扣除預(yù)收賬款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.06%，較2010年降低了3.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　保利稱，負(fù)債結(jié)構(gòu)中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為139.25億元，占有息負(fù)債的20.42%，短期償債壓力較��；2011全年新增借款369億元，償還借款278億元；今年公司將進(jìn)一步加大銷售回籠和信貸融資管理，創(chuàng)新融資模式，努力降低資產(chǎn)負(fù)債水平。

　　商住并舉

　　在對(duì)期內(nèi)經(jīng)營情況回顧的闡述中，保利地產(chǎn)表示，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，公司堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經(jīng)營策略，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。

　　報(bào)告顯示，期內(nèi)公司商品房銷售中住宅占比達(dá)78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比達(dá)90%。

　　據(jù)介紹，這一策略使保利地產(chǎn)的市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。2011年，保利地產(chǎn)在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5個(gè)城市的銷售額均超過50億元。

　　此外，保利地產(chǎn)已進(jìn)駐城市的市場(chǎng)占有率為4.7%，其中當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率進(jìn)入前三名的城市達(dá)15個(gè)。

　　除在住宅開發(fā)方面獲得增長，保利商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)也進(jìn)一步加強(qiáng)。報(bào)告稱，期內(nèi)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元，同時(shí)公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營初具規(guī)模，全年共實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場(chǎng)和酒店經(jīng)營等收入超8億元。

　　截至2011年末，保利地產(chǎn)已有廣州保利中心、廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)、佛山保利水城、佛山保利洲際酒店、成都保利皇冠酒店、廣州保利世貿(mào)中心等大型商業(yè)體投入運(yùn)營，實(shí)際運(yùn)營面積超50萬平方米。

　　事實(shí)上，除了傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，保利地產(chǎn)近來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)頗為重視。今年2月份，保利地產(chǎn)曾在北京舉行品牌發(fā)布會(huì)，公布了下一個(gè)十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　保利地產(chǎn)表示，公司將以北京作為試點(diǎn)區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實(shí)現(xiàn)突破，同時(shí)未來十年保利將在北京加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，今后會(huì)逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在公司開發(fā)項(xiàng)目中所占的比例，配合整個(gè)保利地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)到住宅與商業(yè)投資“70：30”的新投資結(jié)構(gòu)。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保利地產(chǎn)曾在年報(bào)中表示，公司將完成商業(yè)公司平臺(tái)搭建，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)在北京、上海、廣州等地項(xiàng)目落實(shí)，積極提升物業(yè)管理整合力度，同時(shí)大力促進(jìn)專業(yè)公司發(fā)展，助力房地產(chǎn)主業(yè)做大做強(qiáng)。

　　以搶為先

　　不過，相比營業(yè)總收入和凈利潤的較大增長，保利地產(chǎn)2011年的銷售金額增長幅度卻相對(duì)較小。

　　報(bào)告顯示，2011年全年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額732.42億元，同比增長10.69%；銷售簽約面積達(dá)650.29萬平方米，同比下降5.54%；而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在上一個(gè)財(cái)政年度曾同比分別增長30.7%和52.5%。

　　伴隨著銷售增速放緩，保利地產(chǎn)同時(shí)減少了拿地的動(dòng)作。2011年保利地產(chǎn)購地款約為240億，占全年732億銷售金額的33%。

　　而在2009年，保利地產(chǎn)曾投入410億元購買土地，占到當(dāng)年銷售額的近95%；2010年，保利地產(chǎn)全年新增土地權(quán)益面積高達(dá)1441萬平，投資近500億，占當(dāng)年銷售額的76%。

　　2011年，保利地產(chǎn)新進(jìn)入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個(gè)城市，新項(xiàng)目拓展23個(gè)，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權(quán)益容積率面積677萬平方米，新拓展項(xiàng)目平均樓面地價(jià)2582元/平方米。

　　對(duì)于保利地產(chǎn)2011年的銷售增長情況，有分析師曾評(píng)價(jià)，保利2011年銷售業(yè)績主要來源城市是二線城市，但由于二線城市限購，公司的銷售難免受到較大影響，但公司今年積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局，因此保利積極開發(fā)其他產(chǎn)品形式以應(yīng)對(duì)住宅市場(chǎng)寒冬期的經(jīng)營策略，有助于公司順利挺過市場(chǎng)低迷期，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)保利有可能率先爆發(fā)。

　　事實(shí)上，關(guān)于二線城市的問題，保利地產(chǎn)相關(guān)高層也曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，保利今后還是會(huì)堅(jiān)持以二線城市為主，因?yàn)檫@些城市一般都是各個(gè)區(qū)域的核心城市，市場(chǎng)容量和購買力相對(duì)三四線城市更強(qiáng)，而發(fā)展?jié)摿Ρ纫痪�城市更大。

　　或許，正是意識(shí)到2011年銷售有所放緩，保利在年報(bào)中就提及，今年將緊跟形勢(shì)，以搶為先，全力落實(shí)年度經(jīng)營任務(wù)。公司將打好銷售攻堅(jiān)戰(zhàn)，深入一線，以銷定產(chǎn)，確保全年經(jīng)營任務(wù)圓滿完成。

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