3月22日，九龍倉在香港召開了2011年年度業(yè)績發(fā)布會。

　　2011年，九龍倉營業(yè)額增加24%至港幣240億元，經常性租金收入增長及中國物業(yè)銷售強勁。營業(yè)盈利上升22%至港幣114億元。

　　在國內方面，國內資產于2011年底占九龍倉營業(yè)資產約40%。2011年，九龍倉以135億元于長沙、佛山、廣州、杭州及蘇州等城市購入11幅地塊發(fā)展9個項目，應占樓面面積為210萬平方米。至此，九龍倉于內地的土地儲備在2011年年末時為1220萬平方米，遍布14個城市。

　　地產發(fā)展方面，內地物業(yè)銷售合共為127億元，涉及85.4萬平方米的面積，較2010年高44%。年結時未確認銷售額增加至135億元，涉及90.3萬平方米的面積。

　　2011年落成入賬樓面面積比2010多一倍，達54.6萬平方米。吳天海表示，2012年合約銷售的基本目標暫定為100億，這反映了現(xiàn)時市場的審慎氣氛，但也希望今年的銷售能達到去年的水平，即127億。

　　他指出，內地已開盤的項目沒有考慮減價，但新盤售價會貼近市價。

　　另外，吳天海還表示，不認為樓市調控長遠對行業(yè)造成傷害，中央只希望樓市健康發(fā)展。2012年入賬項目大部份已售，因此調控對今年入賬額影響不大，但會影響新的銷售及資金回龍。目前手頭資金充裕，若有機會不排除購買土地儲備。

　　投資物業(yè)方面，九龍倉表示，2011年底的估值增加到了145億，而成都國際金融中心的商場的預租表現(xiàn)是相當，至目前已有三成樓面租出，另有三成則處在最后的洽談階段。

　　同時，中國物業(yè)的銷售持續(xù)加快，2011年有9個分別位于成都、天津、重慶、蘇州及無錫的新項目推出市場預售。連同較早前已經推出的項目，九龍倉共有23個項目遍布11個城市正在市場上銷售。

　　“不同城市提供的不同的銷售表現(xiàn)，我們希望通過這種方式分散過于集中的風險。”九龍倉高層如此表示。

　　另外，吳天海還提到，今年集團在土地市場上的態(tài)度會稍為審慎，預計拿地的速度不是很快，但如果遇到合適機會仍會繼續(xù)買地。

　　他透露，九龍倉與招商地產在今年初購買的北京來廣營地塊，地價還是偏低的，這樣反映了市場競爭已不如以往激烈。

　　他續(xù)稱，從去年開始，會德豐已相繼將內地的物業(yè)轉到九龍倉名下，九龍倉今后將專注內地和香港的物業(yè)發(fā)展。

　　以下是九龍倉2011年年度香港業(yè)績會的現(xiàn)場答問實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年頭兩個月香港兩個零售商場的銷售有一成到兩成的增長，那怎么看待那今年的市道，這些項目的增速會如何？另外集團集中發(fā)展甲級商廈，但近期中環(huán)有些甲級商廈租金有向下調整的趨勢，對此有什么樣的看法？

　　管理層：整個會德豐和九龍倉集團在過去幾十年都集中在香港和內地發(fā)展，在4，5年前九龍倉就確定了一個明確的發(fā)展目標，將在內地的資產不足10%的比重增加到50%。如今看來，4，5年過去了，內地資產所占的比重也差不多達到了40%。

　　但是這并不是說九龍倉在內地投資得慢，而是香港的資產增值的快，以后投資重點還依舊是在香港和內地。

　　而關于零售和寫字樓的市道，我們認為零售市道今年年初至現(xiàn)在看到都是持續(xù)蓬勃發(fā)展的，當然在每年20-30%增長下，基數(shù)越大的情況下，要延續(xù)同樣的增長率這個是不一定可以保持的。

　　但暫時看，今年零售的市道是繼續(xù)蓬勃的。至于租金的增長，所有做商鋪的租金都很現(xiàn)實，當租戶有生意的時候他就想繼續(xù)租，沒生意的時候送貨給他都不想租。九龍倉有賴多個城市的努力，海港城和時代廣場在市場的定位非常清晰，租戶的營業(yè)額也在不斷上升，所以租金會比其他有所增加。

　　而寫字樓會有一點周期性，今年中環(huán)的寫字樓可能會弱一點，但九龍倉大部分新寫字樓的落成都在兩三年、三四年后，一部分甚至會更遲。就整體來說，對香港的經濟發(fā)展是非常有信心的，并不擔心短期的市道的政策。

　　現(xiàn)場提問：關于內地的情況，最近溫家寶總理說到內地的經濟增長放緩，樓市政策也堅定不移，而九龍倉和會德豐都在加大內地的發(fā)展，那么請問內地樓市的政策對你們會有什么樣的影響？對于土地市場，又是怎么看待的？會不會審慎一些？

　　另外，今年的銷售目標會降到100億左右，對此會德豐和九龍倉是否有信心完成這個目標，甚至是超過目標呢？

　　管理層：內地的房地產市場很大程度是“政策市”，而在這樣的“政策市”里經營，當有調控的時候，會德豐或是九龍倉也會及時調整。例如，今年的銷售基本目標是100億，而去年實際上是銷售127億，相比今年的基本目標是比去年低了。不過，會德豐或九龍倉會努力也盡力追趕去年的目標，所以銷售目標的指標是100-127億。

　　調控對市場是有一定效果的，但不會覺得對房地產市場的基點有永久性的傷害，反而還會幫助市場的健康發(fā)展。實際上2012年要入賬的項目其實很大部分已預售，所以調控不會對2012年的盈利有很大的影響，可能會對2012年新銷售的金額以及資金回籠速遞有影響。

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