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美聯(lián)物業(yè)：深圳全年商業(yè)地產(chǎn)成交有壓力 http://www.74sbvg36.cn 2012-04-03 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　紅商網(wǎng)訊：美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓+商鋪）成交有壓力。原因在于：

　　一是年內(nèi)新增供應(yīng)過(guò)大，特別是寫(xiě)字樓方面；

　　二是商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)偏高，下家接盤(pán)有難度；

　　三是按揭利率高企，回報(bào)率難以企及，買(mǎi)家持貨意愿不強(qiáng)；

　　四是產(chǎn)品同質(zhì)化程度高，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)劇烈，難以共贏。

　　從按揭利率高企，回報(bào)率難以企及，買(mǎi)家持貨意愿不強(qiáng)的角度，對(duì)2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)成交壓力進(jìn)行深入剖析。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的研究，深圳商業(yè)地產(chǎn)的成交與基準(zhǔn)利率的調(diào)整有比較密切的關(guān)系。下圖左軸為基準(zhǔn)利率，右軸為成交面積。由下圖可見(jiàn)，在2010年10月加息以前，深圳商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓+商鋪）一二手成交面積一直處于相對(duì)高位，平均達(dá)到12萬(wàn)平米。隨著11月起的連續(xù)加息，商業(yè)地產(chǎn)成交面積上漲乏力，終于在2011年7月該年內(nèi)第三次加息后，逐漸走跌。加上當(dāng)年7月11號(hào)深圳二手住宅市場(chǎng)實(shí)施了評(píng)估價(jià)過(guò)戶(hù)政策，也影響了商業(yè)地產(chǎn)的交易預(yù)期，7月商業(yè)地產(chǎn)一二手合計(jì)開(kāi)始向12萬(wàn)平米以下關(guān)口滑落，當(dāng)年8月備案數(shù)據(jù)只有96565平米，下行的趨勢(shì)延續(xù)到2012年2月，只有5萬(wàn)平米成交。自3月起，商業(yè)地產(chǎn)的合計(jì)成交面積超過(guò)了12.4萬(wàn)平米，主要貢獻(xiàn)來(lái)自二手市場(chǎng)，特別是商鋪成交。

　　目前，十年期的貸款基準(zhǔn)利率經(jīng)過(guò)2010年歷次加息，已上升至7.05%，而深圳商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率大部分是低于7%。以寫(xiě)字樓為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)的深圳甲級(jí)藍(lán)籌寫(xiě)字樓租金回報(bào)率，只有4.51%，與7.05%相比，兩者利差達(dá)到2.54%。不過(guò)我們認(rèn)為，按照今年的經(jīng)濟(jì)形式，基準(zhǔn)利率有下調(diào)的壓力，預(yù)計(jì)5年以上貸款基準(zhǔn)利率有望回到7%以?xún)?nèi)。與此同時(shí)，料深圳商業(yè)地產(chǎn)的租金上漲幅度仍趕不上價(jià)格上漲幅度，因此房產(chǎn)抵押貸款的利率與租金回報(bào)率方面利差仍有可能保持在2%以上，但業(yè)主仍可通過(guò)物業(yè)的增值（capital gain）幅度來(lái)盈利，這也是為什么二手交易仍然活躍的原因。