2月22日，SOHO中國董事長潘石屹針對(duì)投行的質(zhì)疑作出正面回應(yīng)：“少數(shù)投行分析師調(diào)低SOHO的股票、看空SOHO今年的銷售是沒有道理的。”他同時(shí)表示，230億的年度銷售目標(biāo)已經(jīng)落實(shí)到每個(gè)月及每個(gè)可售項(xiàng)目。

　　2月9日，高盛發(fā)表的一份研究報(bào)告預(yù)計(jì)，SOHO中國2012年的銷售額為117億元，僅為SOHO中國公布的年度銷售目標(biāo)的一半。隨后的2月10日，瑞銀的一份研究報(bào)告則預(yù)計(jì)SOHO中國2012年銷售額為166億元，仍然較SOHO中國自身悲觀了不少。

　　市場供不應(yīng)求

　　潘石屹的信心首先來自北京、上海兩地的寫字樓市場現(xiàn)狀。

　　高力國際此前發(fā)布的《2011年第四季度上海辦公樓物業(yè)市場研究報(bào)告》指出，在2011年第四季度，由于凈吸納量超過12.8萬平方米，上海甲級(jí)寫字樓空置率一路走低至7.4%，為2008年全球金融危機(jī)以來的最低水平。平均租金則上漲至每天每平方米人民幣8.2元，環(huán)比增長2.5%，日趨逼近2008年滬寫字樓租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。

　　北京的寫字樓市場熱度相比上海更甚。

　　世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，2011年第四季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報(bào)價(jià)為每月每平方米349.8元，同比上升50.6%，租金年度增幅同創(chuàng)歷史之最。由于供應(yīng)量遠(yuǎn)少于市場吸納量，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率大幅下滑，當(dāng)前6.3%的空置率比去年同期下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“這對(duì)我們辦公樓的銷售是一個(gè)重大的利好消息，因?yàn)檗k公樓的銷售唯一就是取決于租金是高還是低，至于戶型各方面都不重要。”潘石屹表示。

　　但值得注意的是，目前各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的寫字樓市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，基本上研究對(duì)象都是產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的甲級(jí)寫字樓。據(jù)上述機(jī)構(gòu)一位分析人士介紹，散售會(huì)在一定程度上降低物業(yè)的品質(zhì)、影響資產(chǎn)升值的速度，因此散售的寫字樓通常都不在他們的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

　　此前建外SOHO頻發(fā)的由于散售造成的物業(yè)管理糾紛，也一度成為SOHO中國的軟肋。

　　目前SOHO中國對(duì)此的解決辦法是，由自己的物業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售之后的物業(yè)管理。

　　此外，潘石屹還稱，從銀河SOHO開始，他們有意讓單筆金額最大的客戶優(yōu)先選房，基本上每個(gè)客戶的購買金額都在千萬以上，這使得最近一兩年其旗下新項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者已經(jīng)大大減少，“與統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的幾乎沒有太大差別”。

　　“最近幾天我了解了一下，我們有幾個(gè)項(xiàng)目辦公樓的租金春節(jié)之后都迅速提高，原來建外SOHO寫字樓每平方米四五塊錢，現(xiàn)在變成七八塊錢。”潘石屹說，這完全出乎他的意料。

　　“而且我們看到，北京辦公樓的實(shí)際供應(yīng)量非常少，原來政府批出去的辦公用地，都讓開發(fā)商建成住宅賣了。”他認(rèn)為，即便如今再供應(yīng)的辦公用地到建好投入使用也要三五年以后，因此目前北京、上海寫字樓供不應(yīng)求的局面三五年之內(nèi)不會(huì)緩解。

　　或許正是基于這一判斷，SOHO中國計(jì)劃今年用100億元在京滬兩地進(jìn)行收購，另以40億元用作收購上海外灘項(xiàng)目。

　　貨源充足

　　就在上周末，央行宣布，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)央行公布的存款余額計(jì)算，此次釋放資金約4000億元。

　　這一消息對(duì)潘石屹來說無疑是更大的利好。

　　去年SOHO中國的銷售目標(biāo)也是230億，但最終只完成了109億。在潘石屹看來，除了由于去年上半年無貨可售之外，另一個(gè)重要原因就是從去年四季度開始的流動(dòng)性緊縮。“我們?cè)谏虾５捻?xiàng)目有好多是溫州、義烏的客戶，北京的項(xiàng)目多是內(nèi)蒙古的客戶，等下半年我們的項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證之后，這些客戶都去放高利貸，要么就開始跑路了，整個(gè)市場的資金都特別緊。”

　　潘石屹認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率下降，各個(gè)行業(yè)都會(huì)受益。而房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金量大，因此這對(duì)它一定是利好消息。

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