而從萬通的角度看，恰好有做工業(yè)地產(chǎn)的打算。鄭沂說，與擁有大量工業(yè)用地又只打算做精主業(yè)的制造企業(yè)合作，是萬通做工業(yè)地產(chǎn)的切入點。
“我們不會把廠房拆了蓋房子去賣，是通過持有租金，把租金做成房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化，更好地與資本市場相匹配。”鄭沂說。
這也是萬通做工業(yè)地產(chǎn)的主要思路。即萬通將土地買下后，還會出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬通身上。“首先我們是專業(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負(fù)責(zé)園區(qū)運營管理；園區(qū)價值提升后，本身又可以做一個金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也是我們的初衷。”
2009年7月，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項目，對其進(jìn)行再次開發(fā)。之后TCL集團(tuán)回租一半面積，租期6年。經(jīng)過一年運營，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達(dá)物流等公司，出租率從一年前的60%增長到90%。
“這個模式不是在炒地，也不是投機(jī)，而是國外已經(jīng)形成的很成熟的產(chǎn)業(yè)模式。”鄭沂說。
按照西方模式，工業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的一個分支，其做成的金融衍生品已經(jīng)非常成熟。在美國REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品的市場份額排名中，寫字樓、零售與工業(yè)地產(chǎn)都曾各領(lǐng)風(fēng)騷。
對于以美國地產(chǎn)模式為師的萬通而言，這無疑是一個美妙的未來。鄭沂表示，萬通控股下一步動作是收購一些工業(yè)資產(chǎn)包，每年的租金收入預(yù)計達(dá)到1億元。“打算做成基金形式，成熟后謀求上市或做成REITs產(chǎn)品。”
借機(jī)轉(zhuǎn)型
萬通控股在“大萬通”體系中的重要性凸顯，與馮侖的刻意為之有關(guān)。萬通地產(chǎn)人士表示，“萬通地產(chǎn)這一塊已經(jīng)非常成熟了，所以馮侖可以放手，專心搞非上市公司萬通控股。”
按照馮侖的說法，“從06年上市后，董事會一直在討論定位問題，在行業(yè)的上中下游如何選擇”。他認(rèn)為萬通最終要到上游去，整合金融產(chǎn)品，這是萬通下一步的工作。
自重組5年以來，萬通公司體系至2011年終于架構(gòu)完畢。其中上市公司萬通地產(chǎn)仍然是旗艦，但萬通控股的角色將變得更重要。“爭取3年內(nèi)實現(xiàn)海外上市”。馮侖說，未來萬通的定位類似于聯(lián)想控股。馮侖將其稱為“中國的凱德”，并稱萬通將變身為一家投資公司。
2011年3月，在萬通投資者大會上，厚樸投資董事長方風(fēng)雷表示，“馮侖未來就不管產(chǎn)品是什么樣了，只管投資，這算是萬通最大的轉(zhuǎn)型。”
針對萬通的轉(zhuǎn)型，萬通地產(chǎn)獨立董事、貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹提出了兩個概念，即新鴻基的香港模式和嘉德置地的新加坡模式，她認(rèn)為這將同時在萬通控股發(fā)展中出現(xiàn)。
杜麗虹表示，前者的核心是以內(nèi)部現(xiàn)金流來實現(xiàn)資金平衡，對資產(chǎn)要求高、財務(wù)風(fēng)險高。“以售養(yǎng)租”，萬達(dá)是這個模式的代表。而后者需要借助第三方，PE和Reits，同時收取管理收益和權(quán)益收入。但對外部金融環(huán)境的要求高。華潤和中糧屬于這一模式。
按馮侖的設(shè)想，萬通地產(chǎn)將以新鴻基為模板，銷售住宅。但目前還處于孵化階段，剛剛進(jìn)入轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備期。而新鴻基從開發(fā)到持有、從售到租的轉(zhuǎn)型，用時15年。萬通控股則要走嘉德模式，依靠外部基金來擴(kuò)張，以直接投資的權(quán)益收入和管理費用為收入，最終達(dá)到產(chǎn)品的類金融化。
工業(yè)地產(chǎn)，則成為這一設(shè)想的最優(yōu)實現(xiàn)方式。
調(diào)控大背景下，2011年住宅價格普遍走低，商用不動產(chǎn)租金卻大幅上揚。萬通提供的數(shù)據(jù)顯示，萬通新創(chuàng)旗下“萬通工社”無錫項目所在地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)租金2011年上漲15%?30%；北京寫字樓租金2011年上漲約30%?50%——可以預(yù)見，工業(yè)地產(chǎn)投資將更受青睞。
萬通方面稱，目前有多家實體企業(yè)與其接洽，并對售后回租的合作開發(fā)模式表示出濃厚的興趣。“萬通控股未來也會與其他實體企業(yè)進(jìn)行合作，快速復(fù)制這種工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。”
馮侖表示，萬通控股力爭在3年內(nèi)，使工業(yè)物業(yè)的可出租建筑面積達(dá)到300萬平米以上，年租金收入達(dá)到8億元以上，從而成為國內(nèi)最大工業(yè)物業(yè)持有運營商之一。“與此同時，萬通控股還將按照國際慣例以REITs或公司形式IPO上市對接資本市場。”
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