2011年全年，恒盛累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額133.2億元，銷售面積156.5萬平方米，同比分別增長5.1%及36.5%。

　　至此，恒盛達成2011年全年150億年度目標的88.8%，與早前券商預測的相差無幾。12月13日大和總研報告指出，預料恒盛全年預售額僅完成目標約90%。

　　銷售壓力

　　從相關數(shù)據(jù)來看，東北區(qū)域成為恒盛2011年全年貢獻最大的區(qū)域。

　　公告披露，截至12月底，東北地區(qū)(哈爾濱、長春、沈陽及大連)為累計銷售額最高及增長最快的區(qū)域，總額達42.7億元，約為全年銷售總額的1/3，同比增長103.1%。此外，該地區(qū)亦為累計銷售面積增長最快的區(qū)域，總面積達70萬平方米，同比增長133%。

　　不過，受到市場和氣候的影響，進入11月之后，東北區(qū)域的貢獻也出現(xiàn)了下滑。恒盛首席財務官姜永進早前在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，11月開始東北地區(qū)進入了冬季，因為氣候原因，推盤節(jié)奏開始放慢，推盤力度非常小，加上市場本身也在觀望，東北地區(qū)的貢獻下滑。

　　對于2011年僅完成九成左右的銷售目標，恒盛表示，該業(yè)績已經(jīng)算滿意，且業(yè)績比2010年同期還有略微的增長。

　　不過，姜永進亦指出，2011年下半年的銷售環(huán)境比上半年更差，調(diào)控更嚴厲，特別是限購限貸。

　　“下半年買房者看到政府決心很大，對市場政府的期望還是很大，而且市場價格也有松動，所以下半年以后購房者觀望情緒會更加濃厚。”

　　“當然，我們主觀上還是希望做得更多，盡力去做。但還是要考慮市場環(huán)境因素，其實不僅是恒盛，很多開發(fā)商都受到影響。所以，我們現(xiàn)在對于達成比2010年還有略微增長的業(yè)績，還是保持了一個合理的心態(tài)。”姜永進表示。

　　事實上，到達2011年底，各房企為了促進銷售成交，紛紛舉起降價大旗，恒盛也不例外，據(jù)介紹，恒盛的降價幅度達到10~15%。

　　但是，降價的成效也不全盡人意。姜永進指出，下半年價格調(diào)整的效果要比上半年要差。東北區(qū)域有的項目促銷，銷情還不錯，但長三角部分項目即使降價，但銷售量的反彈并不是很理想。

　　然而，早前大和指出，降價行動將損害恒盛2013年盈利，屆時凈利潤率將由2011年的19.1%降至15.4%，純利按年下跌6%。

　　對此，姜永進表示，降價之后毛利肯定有所下降，但恒盛是一個高毛利率的企業(yè)，這個空間還是有的。其次，10%的幅度下調(diào)，對毛利的影響不是特別大。

　　回購完成

　　與此同時，12月1日，恒盛尚海灣項目20億回購計劃終于完成。

　　2009年6月，上實與恒盛達成一系列協(xié)議，上實以20億元的價格收購恒盛地產(chǎn)全資控股的上海尚海灣豪庭項目第2、8、9、10號四幢在建樓盤，出售面積合計為10.352萬平方米。

　　完成交易后，上實控股授權(quán)委托恒盛地產(chǎn)全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司對項目進行管理，并每年收取項目股權(quán)收益。2011年12月，上海鑫泰可仍按原價20億元回購上述項目。

　　據(jù)其7月29日所刊發(fā)的公告，恒盛地產(chǎn)將安排提供境外替代機制，回購原出售給上實的項目。按照當初恒盛與上實簽訂的協(xié)議，恒盛應該以現(xiàn)金支付該筆20億的款項。

　　據(jù)介紹，整個20億中，有18.5億人民幣是用融資的方式，1.5億則是現(xiàn)金。

　　姜永進指出，這個問題解決了，恒盛起碼資金鏈最難的這一塊就過去了。2012年，公司可以通過加快銷售，或是資本市場上的融資行為來解決資金鏈問題，從而改善債務結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。

　　事實上，恒盛的債務問題一直為業(yè)內(nèi)關注，日前更有券商指出，恒盛偏高的短期負債將對其現(xiàn)金流造成壓力。

　　姜永進承認，公司短債比較多，但由于2011年調(diào)控、歐洲債務危機等等，股權(quán)和債券窗口基本上都關閉了，沒有機會來調(diào)整，希望2012年有機會把債務結(jié)構(gòu)進一步改善。

　　同時，恒盛在現(xiàn)金支出方面亦相當審慎，2011下半年開始，就幾乎沒有任何拿地的動作。

　　最新公告披露，恒盛2011年12月份無新購土地。截至12月底，集團總土地儲備為1960萬平方米，可滿足未來五至七年開發(fā)所需。

　　姜永進表示，2012年公司在新增土地方面也會比較謹慎。不過，“我相信作為一個手頭上現(xiàn)金比較充裕的開發(fā)商，或者追求一個可持續(xù)增長的開發(fā)商，2012年是一個不錯的買地時機。”

大和：預計恒盛全年僅能完成目標90%

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