轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)
即便萬達(dá)遙遙領(lǐng)先，但追趕者眾，萬達(dá)模式并非秘密。
“我們有自己核心的競(jìng)爭(zhēng)力。”石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》說。石認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的盈利模式不能以普通商業(yè)模式來衡量，萬達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力是在土地獲得上有優(yōu)勢(shì)，商業(yè)物業(yè)的造價(jià)和其它企業(yè)不同。 “所以把萬達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯(cuò)的。我們的成本更低，盈利能力更強(qiáng)。萬達(dá)廣場(chǎng)所有的租金回報(bào)率超過99%、物業(yè)回報(bào)率超過98%，這在所有以出租物業(yè)為主的公司里面是最好的。”
速度自然也是競(jìng)爭(zhēng)力，石雪清透露，廣州萬達(dá)廣場(chǎng)從開工挖土到實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)，只用11個(gè)月時(shí)間。“萬達(dá)用11年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)達(dá)到現(xiàn)在的水準(zhǔn)，我們的追趕者，至少也得3年吧。”
而在業(yè)界看來，萬達(dá)模式難以復(fù)制的是其資源優(yōu)勢(shì)。
寶龍集團(tuán)營運(yùn)中心副總經(jīng)理郭向東在談及萬達(dá)運(yùn)營模式時(shí)表示，它很成功，但無法效仿。“因?yàn)闊o法獲得這種運(yùn)營模式所依賴的強(qiáng)大戰(zhàn)略資源。”事實(shí)確是如此，比如廣州萬達(dá)廣場(chǎng)開工時(shí)，時(shí)任廣州市委書記張廣寧就曾到場(chǎng)，并贊揚(yáng)萬達(dá)帶來了先進(jìn)的商業(yè)模式，有利于廣州的發(fā)展。
地方政府的支持成就了萬達(dá)速度，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復(fù)制能力，讓這速度發(fā)揮到極致。不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，此模式造成萬達(dá)廣場(chǎng)千店一面，雖體現(xiàn)了現(xiàn)代化商業(yè)文明的效率，但其商業(yè)上是否能延續(xù)成功還有待觀察。“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，就會(huì)成為萬達(dá)的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達(dá)的一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會(huì)遇到增長乏力的瓶頸。”上述人士說。
但郭向東認(rèn)為，萬達(dá)廣場(chǎng)自07年第三代產(chǎn)品到現(xiàn)在尚無失敗的案例，系列產(chǎn)品必然具有一貫性的特征。“萬達(dá)廣場(chǎng)目前是單一的產(chǎn)品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費(fèi)購物中心，其核心業(yè)態(tài)還在調(diào)整當(dāng)中。”
郭認(rèn)為，萬達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在精細(xì)化程度不足，“是它認(rèn)為從戰(zhàn)略上不到精細(xì)化的時(shí)機(jī)，不可小視萬達(dá)的創(chuàng)新能力，因?yàn)槿f達(dá)每年不惜成億資金進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究。”
陳建明也認(rèn)為，在全國主要城市布局完成后，萬達(dá)才會(huì)考慮精耕細(xì)作。事實(shí)上，這種緩慢的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。“從項(xiàng)目選址到招商架構(gòu)，從土地規(guī)模到政府資源，應(yīng)該說中國的開發(fā)商，99%都已經(jīng)被它甩得很遠(yuǎn)了。萬達(dá)自己做影院，做萬千百貨，這是一般的開發(fā)商不敢碰的。”
萬達(dá)所到之處，通常帶來兩種業(yè)態(tài)。持有型(購物中心、酒店)和銷售型(商街、公寓、寫字樓)。以住宅養(yǎng)商是萬達(dá)的慣常路徑，但此輪調(diào)控下住宅市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，分析人士稱萬達(dá)的模式將遇到挑戰(zhàn)。石雪清對(duì)此并不贊同，他表示，住宅占萬達(dá)總業(yè)務(wù)量的不足五分之一，萬達(dá)
靠租金和持有物業(yè)為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎(chǔ)上，又沉淀下300萬平自持物業(yè)。“我的家底只會(huì)越來越厚實(shí)。”石雪清說。
盡管財(cái)大氣粗，但對(duì)力圖成為商業(yè)地產(chǎn)霸主的萬達(dá)來說，不斷求變才是發(fā)展之道。自2000年確立做商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達(dá)有過三次大調(diào)整。
第一次是2001年，為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。
第三次調(diào)整始于2010年7月，也是萬達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離，“人、財(cái)、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整。這同樣是為院線上市做準(zhǔn)備；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。王健林承認(rèn)，這是“不得已為之”。“一個(gè)項(xiàng)目中心要管將近60個(gè)公司，鞭長莫及。”
在2011年萬達(dá)集團(tuán)年會(huì)上，王健林說，前兩次調(diào)整，最終明確了萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)務(wù)核心，而第三次調(diào)整，“是為萬達(dá)實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)、資本兩條腿走路，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展打下組織基礎(chǔ)。”
而進(jìn)入2011年后，萬達(dá)仍在發(fā)掘新的盈利模式。“我們還是在做加法，下一步發(fā)展方式的變化，就是旅游產(chǎn)業(yè)。”石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示。旅游度假正在成為萬達(dá)的新探索，目前已經(jīng)有不少在建項(xiàng)目。“比如在大連、長白山，還有武漢的中央商務(wù)文化區(qū)，福州的旅游項(xiàng)目。不敢說是創(chuàng)新，但已經(jīng)具備了發(fā)展的雛形。”
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