11月21日，針對國內(nèi)媒體對寶龍地產(chǎn)控股有限公司折價抵押股權(quán)的報道，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳表示公司既未賤賣資產(chǎn)，也無還款壓力，許氏家族動用自己的資源支持上市公司是對企業(yè)有信心的表現(xiàn)。

　　素有“小萬達”之稱的寶龍地產(chǎn)上市以來擴張迅猛，但調(diào)控形勢下地產(chǎn)市場的急劇降溫，對建立在以售養(yǎng)租、快產(chǎn)快銷以及擴大杠桿基礎上的“寶龍模式”提出了嚴峻挑戰(zhàn)，今年的百億銷售目標基本無望。

　　少帥許華芳能否成功帶領寶龍地產(chǎn)走出困局?

　　財務風險

　　爭議的焦點源于今年9月8日，寶龍地產(chǎn)向中國人壽信托發(fā)行了10億港元2014年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為13.8%，并由董事局主席許健康提供其所持上市公司19.66%的股份作為抵押品。

　　而到了11月15日，寶龍地產(chǎn)再次公告稱，公司又向票據(jù)持有人代理方香港上海匯豐有限公司追加質(zhì)押了10.58%的上市公司股份，至此，許氏家族已經(jīng)將持有的寶龍地產(chǎn)30.24%股份抵押出去。

　　根據(jù)寶龍地產(chǎn)的股價計算，上述質(zhì)押股權(quán)目前對應的市值大概在12.3億港元左右，獲得的實際資金規(guī)模是9.95億港元，質(zhì)押率(融資額/質(zhì)押股票市值)達到了80.9%。

　　“這個質(zhì)押融資比率并不低，國內(nèi)很多上市公司的質(zhì)押率甚至不高于50%，即使是一些藍籌公司也未必能達到這么高。”一位信托人士告訴記者。

　　盡管如此，但追加質(zhì)押股權(quán)本身也引起了市場的疑慮，因為這在一定程度上意味著票據(jù)購買者對寶龍地產(chǎn)償債的信心不足。加上一年內(nèi)兩次發(fā)票據(jù)融資以及本次融資13.8%的高成本，不禁讓人質(zhì)疑寶龍地產(chǎn)的資金鏈是否吃緊。

　　“我們的經(jīng)營一向穩(wěn)健，并沒有任何財務和還款方面的壓力。”許華芳對此表示。

　　但事實是否如此?寶龍地產(chǎn)中報顯示，由于大舉擴張和借債，公司凈負債率已由年初的20%增加到目前的46%。公司上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-20.02億元，短期借貸加上一年內(nèi)到期的非流動負債達到23億元，全年還有未付土地款23億元，而賬面現(xiàn)金及等價物僅有13億元，這一數(shù)字在年初還有27億元。

　　模式拷問

　　寶龍地產(chǎn)的模式與萬達集團相似，都是以城市綜合體為主，并通過前期約40%體量的住宅和非核心商鋪的出售迅速回流資金，以支撐和平衡商業(yè)部分的經(jīng)營。但隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，寶龍地產(chǎn)近年開始謀求加大自持商業(yè)的比例。

　　公司副總裁黃永華曾表示，自持商業(yè)項目占整體商業(yè)地產(chǎn)項目的比重將會超過60%。

　　“自持物業(yè)的資金沉淀驚人，這就要求寶龍地產(chǎn)必須快字當先，加大住宅銷售力度，但這是典型的順周期擴張模式，一旦行業(yè)下行，風險就會凸顯出來。”分析人士表示，同時，與萬達不同的是，寶龍地產(chǎn)由于戰(zhàn)略布局多在二三線城市，對住宅銷售的考驗更加嚴峻。

　　寶龍地產(chǎn)正通過不斷縮短項目的開發(fā)建設周期，以加快資金的周轉(zhuǎn)率。按照寶龍地產(chǎn)的設想，其理想建設周期是一個項目從拿地到實現(xiàn)首批物業(yè)建設，耗時控制在8個月左右。“提前規(guī)劃、快速動工、迅速銷售，是我們的基本調(diào)子。”許華芳表示。

　　寶龍地產(chǎn)在這種“快產(chǎn)快銷”的現(xiàn)金流策略下，宣布2011年的銷售目標為100億元。但到10月份，其只完成46億元的銷售額。“我們認為寶龍地產(chǎn)的擴張計劃激進，存在較大的執(zhí)行風險。”標普駐香港企業(yè)評級主管李國宜表示。

　　同時，其中期的項目平均售價也下滑到6934元/平方米，考慮到去年這一指標還在8150元/平方米，年初投資者關系總監(jiān)梁旭明“平均售價不會比去年的低”的承諾恐怕也難以兌現(xiàn)。

　　在不利局面下，寶龍地產(chǎn)也出現(xiàn)了人事動蕩。10月14日，寶龍地產(chǎn)首席財務官歐陽寶峰因?qū)で髠�人事業(yè)發(fā)展離職。

寶龍部分項目降價 城市綜合體爛尾風險顯現(xiàn)

寶龍地產(chǎn)降價 部分項目售價貼近成本

增股抵押償債 業(yè)績慘淡寶龍地產(chǎn)雪上加霜

杭州寶龍城市廣場商家簽約 橫店等入駐

杭州下沙寶龍城市廣場賠錢賣樓

寶龍地產(chǎn)第25座城市綜合體入駐杭州

首席財務官離職 寶龍地產(chǎn)全年目標堪憂

寶龍國際廣場打造二三線城市綜合體

寶龍全國布局 鹽城寶龍城市廣場今日開業(yè)

寶龍商業(yè)地產(chǎn)收入大幅下滑 靠住宅進行反哺

寶龍地產(chǎn)首次進軍浙江 下沙板塊再添新品

青島寶龍疑因資金斷裂延期交房 開發(fā)商辟謠

鹽城在建寶龍城市廣場因違章電焊失火 兩人被拘

寶龍地產(chǎn)7月物業(yè)銷售逾6億人民幣

寶龍集團：未來5年全國布局100個城市綜合體

捂盤惜售“寶龍”被責令整改

寶龍廣場違規(guī)收意向金 制造緊張?zhí)翎厙�家調(diào)控

春天奧萊入駐青島城陽寶龍城市廣場

李滄寶龍城市廣場五大主力店進場裝修

寶龍地產(chǎn)進津城 專注商業(yè)獨創(chuàng)“寶龍”模式

搜索更多: 寶龍