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聯(lián)街網(wǎng)訊：憑借高周轉(zhuǎn)，保利在2008年的低谷中仍維持了較好的現(xiàn)金流狀況，2008年的現(xiàn)金比率為10.2%，短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為正的23%，短期內(nèi)幾乎不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
周轉(zhuǎn)速度快的一大好處就是資金回流速度快、使用效率高，從而可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張，而這也正是保利過(guò)去幾年的一貫成長(zhǎng)模式。
保利地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)就在于中低端定位下的快周轉(zhuǎn)。保利的土地成本低，作為一家布局一二線城市的大型地產(chǎn)公司，2007年保利購(gòu)地的平均成本是2660元/平米，而萬(wàn)科和金地都在3000元/平米以上，2008年公司又增加了594萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，樓面價(jià)不到1100元/平米，進(jìn)一步攤低了土地成本，使2006-2008年的平均購(gòu)地成本維持在2000元/平米左右，而同期萬(wàn)科的購(gòu)地成本是2500元/平米，金地和招商更高，達(dá)到3000元/平米以上。
低成本土地與保利地產(chǎn)的中低端產(chǎn)品定位相適應(yīng)——保利地產(chǎn)的產(chǎn)品組合以中低端住宅為主，普通住宅占85%，還積極參與開(kāi)發(fā)各地限價(jià)房項(xiàng)目。在戶型設(shè)計(jì)方面，2008年保利主要項(xiàng)目的套均面積為105平米，側(cè)重于中小戶型，也因此，過(guò)去幾年保利營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率水平只有25%左右。
正是這種中低端定位和快速銷(xiāo)售模式卻大大提高了保利地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，使其在2005-2007年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直保持在1倍以上。2008年低谷中，保利的銷(xiāo)售速度也遭遇打擊，存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降51.4%，但低谷中0.50倍的周轉(zhuǎn)速度仍使其成為行業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)最快的企業(yè)之一，甚至超過(guò)萬(wàn)科，成為2008年少數(shù)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均逆勢(shì)上漲的公司。
憑借高周轉(zhuǎn)，保利在2008年的低谷中仍維持了較好的現(xiàn)金流狀況，2008年的現(xiàn)金比率為10.2%，短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為正的23%，短期內(nèi)幾乎不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
但從長(zhǎng)期看，保利并非無(wú)憂，如果說(shuō)公司最大的優(yōu)勢(shì)在于運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)“快”，那么公司最大的風(fēng)險(xiǎn)則在于擴(kuò)張速度“快”。周轉(zhuǎn)速度快的一大好處就是資金回流速度快、使用效率高，從而可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張，而這也正是保利過(guò)去幾年的一貫成長(zhǎng)模式，從某種意義上講，保利的擴(kuò)張速度已經(jīng)不能簡(jiǎn)單用“快”來(lái)形容，而是“兇猛”。過(guò)去五年，保利存貨、資產(chǎn)、借款額年均增長(zhǎng)率分別達(dá)到94%、96%、107%。實(shí)際上，2003-2007年，公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中，81%的增長(zhǎng)來(lái)自于結(jié)算面積的擴(kuò)張，13%來(lái)自于售價(jià)的上升，6%來(lái)自于毛利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。
2008年保利的存貨又逆勢(shì)增長(zhǎng)了43%，使凈借貸資本比達(dá)到109%，顯著高于50%的上限，結(jié)果，公司的整體財(cái)務(wù)安全性將將及格。
顯然，保利已經(jīng)在超速擴(kuò)張，根據(jù)我們的測(cè)算，即使以2006年的運(yùn)營(yíng)效率(存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.044倍，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率26%)計(jì)算，過(guò)去兩年公司存貨的極限增幅也就是199%，而保利的實(shí)際增幅卻達(dá)到257%。在行業(yè)維持2008年低谷的情況下，保利存貨的極限增長(zhǎng)速度為14%，而從長(zhǎng)期平均看，在不考慮股權(quán)融資時(shí)的極限增速為30%，考慮股權(quán)融資會(huì)使增速大幅提升近一倍，但仍有一個(gè)擴(kuò)張的上限。
總之，保利很像是中國(guó)的霍頓(DrHorton)，霍頓是美國(guó)以房屋銷(xiāo)量排名第一的地產(chǎn)商，它定位中低端，擴(kuò)張速度快，十年并購(gòu)了17次，1998年一年就使總資產(chǎn)增加了200%。但2007、2008年霍頓也經(jīng)歷了它成立以來(lái)最困難的時(shí)刻，公司手中現(xiàn)金僅占總資產(chǎn)的2.7%，僅相當(dāng)于當(dāng)年到期債務(wù)的三分之一，而所有到期債務(wù)幾乎都不能續(xù)借，還有相當(dāng)數(shù)量的未到期債務(wù)被要求提前償還，公司20多億美元的循環(huán)信貸額度也迅速縮減到1500萬(wàn)美元。
盡管最終霍頓憑借高周轉(zhuǎn)勉強(qiáng)渡過(guò)了危機(jī)，但它也為此付出了慘重的代價(jià)，公司甚至不惜將賬面價(jià)值18億美元的土地以2億美元轉(zhuǎn)讓?zhuān)霐?shù)以上的資產(chǎn)賤賣(mài)讓公司元?dú)獯髠��；纛D故事告訴我們，高周轉(zhuǎn)的公司也同樣有增長(zhǎng)極限，超速增長(zhǎng)依然會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。
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