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恪守成本原則 陽光100的穩(wěn)健之路
LinkMall.Cn 2009-04-13 中國房地產(chǎn)報   評論條


　　非控股連鎖拿地策略

　　如果拿到一份《陽光100品牌連鎖推介手冊》，細心的你一定會發(fā)現(xiàn)封面上那些淺色的中文字，那是陽光100進軍的部分城市名稱。當然，這些城市里的陽光100項目并不完全都是品牌連鎖。

　　這份20頁厚的手冊的卷首語竟然出自中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長之手，里面的內(nèi)容更是詳細地介紹了加盟的條件等內(nèi)容。

　　在2008年年初，陽光100開始公開推介“陽光100非控股品牌加盟連鎖”模式。與全國各地公司合作，占有合作公司20%~40%股權，輸出所創(chuàng)建并擁有的 “陽光100國際新城”、“陽光100城市廣場”等品牌和管理標準，計提4%管理費。

　　通過非控股直營連鎖模式，陽光100快速擴張，這也是當時資本處于劣勢情況下的拿地策略。因為陽光100在2007年招拍掛屢次無功而返，拿地壓力越來越大，并且影響了項目開發(fā)。

　　實際上，從2001年開始，陽光100就在嘗試非控股直營連鎖模式，但并沒有成體系推廣，直到2007年年底《陽光100品牌連鎖推介手冊》出現(xiàn)。據(jù)本報了解，在陽光100所擁有的項目中，主要的非控股直營連鎖項目有重慶陽光100城市廣場、桂林陽朔·陽光100西街廣場、沈陽陽光100高爾夫麗園項目和長沙陽光武廣國際等。

　　“最理想的目標是希望未來非控股方面的銷售比例能占到集團的40％以上。”范小沖在一年前接受媒體采訪時如是表示。

　　但他在近日接受本報記者采訪時卻另有新說法，表示控股開發(fā)項目才是未來的主方向。有陽光100內(nèi)部人士認為，當年大力推廣非控股直營連鎖項目是非常時期的非常手段，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場開始回歸理性，地價的跌幅遠高于房價，控股開發(fā)項目成為主旋律。例如，今年在武漢所拿的項目就是陽光100獨資開發(fā)。

　　種種跡象表明，陽光100在去年年中的發(fā)展策略重點放在控股開發(fā)上。一個典型的例子是，在2008年8月，陽光100傳出花6.8億元回購重慶陽光100國際新城控股權的消息。但據(jù)范小沖證實，目前陽光100只是回購了重慶一個項目的股權。

　　尋找最佳城市“時鐘”

　　“致力于二三線主要城市土地開發(fā)的專業(yè)開發(fā)商。”在“百度”中輸入“陽光100”這個關鍵詞，便可看到這樣一行字。

　　“公司未來的發(fā)展仍然在二三線城市。”范小沖說。據(jù)本報統(tǒng)計，截至2009年4月2日，陽光100所拿地塊的項目主要在北京、天津、重慶、成都、沈陽、濟南、長沙、南寧、柳州、煙臺、東營、陽朔、無錫和武漢等14個城市。

　　“目前土地儲備為700萬～800萬平方米，陽光100占權益部分的為500萬～600萬平方米。”范小沖認為陽光100的土地儲備足夠3～5年的發(fā)展。

　　從1992年廣西起步到1998年進京、2000年創(chuàng)立陽光100品牌，再到2001年開始走向二線城市，陽光100認為二線城市雖然面臨著房價低、市場成熟度低、跨區(qū)域管理難等問題，卻給品牌企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會。

　　“到二線城市拿地，首先要研究城市。”范小沖稱。在如何選擇城市上，陽光100獨創(chuàng)“時鐘理論”，范小沖便是創(chuàng)始人之一。

　　范小沖認為，陽光100的時鐘理論把城市劃分為時針、時區(qū)和鬧鐘。根據(jù)不同的企業(yè)，對不同城市有不同的判斷標準。“把城市想像為一個時鐘，將其規(guī)模、發(fā)展程度、人均GDP、人均可支配收入，包括外來人口等指標，設置城市的時鐘，然后迅速作出判斷。”

　　在陽光100選擇進入新城市拿地之前，用時鐘理論來選擇城市成為必修功課，而最理想的狀態(tài)是找到“鬧鐘”。范小沖以天津為例：在2006年８月，國務院將天津定位為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。“那些在城市化進程中有重大拐點的城市就是我們要尋找的‘鬧鐘’”。

　　除了招拍掛之外，陽光100還在有潛力的二三線城市通過二級市場收購一些土地。比如，在2007年，陽光100花費12億元從原地主手上收購了占地1800畝左右的無錫項目，地價約70萬元/畝。就在今年的3月28日，無錫陽光100國際新城日銷售額為5000多萬元，占當日無錫樓市成交量的30％。

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責任編輯：筱悠
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