對(duì)于非上市房企，定金及預(yù)收款是生命線。除去自有資金，非上市房企到位資金主要來(lái)源于定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、銀行貸款、非標(biāo)融資、民間借貸。然而，近兩年來(lái)，在金融去杠桿與“限售限貸限價(jià)”等“房住不炒”的政策影響下，買房者個(gè)人按揭貸款受限，銀行貸款難度陡增，非標(biāo)融資受到資管新規(guī)等政策的嚴(yán)格限制，民間借貸成本高，一些中小型地產(chǎn)商已經(jīng)頻頻傳出“崩盤(pán)”的消息�？梢韵胍�(jiàn)，倘若短期內(nèi)取消占到位資金3成以上的商品房預(yù)售制度，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將面臨生死劫，隨之而來(lái)的將是房企資金鏈中斷、樓盤(pán)爛尾。
如果取消預(yù)售制度，上市房企也將面臨巨大沖擊。我們選取了8家比較有代表性的A股上市房企（參見(jiàn)下圖），其2017年年報(bào)顯示，以預(yù)售款為主的預(yù)收賬款數(shù)量大、占總負(fù)債比重大。其中萬(wàn)科、保利、華夏的預(yù)收款均超過(guò)1000億、占總負(fù)債比例超過(guò)40%；預(yù)收款項(xiàng)較小的新城與招商也達(dá)到了508億、551億，分別占各自總負(fù)債的比例達(dá)到32.3%、23.0%。
而在現(xiàn)階段，新房限價(jià)、地價(jià)高企，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行，大型房企不得不通過(guò)“以量補(bǔ)價(jià)”的高周轉(zhuǎn)模式提升業(yè)績(jī)，但這種模式有兩個(gè)弊端：一是對(duì)資金的穩(wěn)定性要求增加；二是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力有極高的要求，否則容易爆出房屋質(zhì)量問(wèn)題。
一旦商品房預(yù)售制度取消，無(wú)法維持低成本高杠桿的龍頭房企一樣將面臨嚴(yán)峻的資金壓力，現(xiàn)階段的定金及預(yù)收款缺口需要用高成本的有息貸款來(lái)彌補(bǔ)，而一旦現(xiàn)金流難以為繼而產(chǎn)生違約甚至破產(chǎn)，其更大的體量帶來(lái)的將是波及全行業(yè)上下游的打擊與潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（二）間接原因包括地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴以及房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2011年以來(lái)，土地出讓金占地方財(cái)政收入比例始終維持在40%以上，2017年土地出讓金總量更是突破5萬(wàn)億，占地方財(cái)政收入比例高達(dá)56.9%。倘若貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷入資金困境，可能導(dǎo)致大量土地流拍、地方財(cái)政收入斷崖式下降。
此外，我國(guó)提升常住人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位尚未發(fā)生改變。2017年我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率從五年前的52.6%提升到58.5%�！秶�(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030 年）》明確了：2020 年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，2030常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%；預(yù)計(jì)在2016-2030 年農(nóng)村向城鎮(zhèn)累計(jì)轉(zhuǎn)移人口約2 億人。
目前，全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)城市房源普遍供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對(duì)于中國(guó)整體GDP貢獻(xiàn)率超過(guò)30%，地位舉足輕重。現(xiàn)階段，在外部國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定的情況下，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定要穩(wěn)，因此短期內(nèi)“一刀切”式的取消商品房預(yù)售制度是難以想象的。
商品房預(yù)售制度何去何從
短期來(lái)看，取消商品房預(yù)售制度或提高預(yù)售門(mén)檻將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。
從行業(yè)的角度分析，信用良好的大型房企雖然可以通過(guò)銀行貸款、增發(fā)股票、債權(quán)融資等有息貸款方式填補(bǔ)預(yù)售款的缺口，但是陡增的有息負(fù)債率必然帶來(lái)毛利率的下降，勢(shì)必影響其資金周轉(zhuǎn)，加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于近兩年已經(jīng)陷入融資困難的中小型房企，取消商品房預(yù)售制度將帶來(lái)毀滅性的打擊。
從房?jī)r(jià)的角度分析，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或降低周轉(zhuǎn)效率，必然導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)不足。在住房需求沒(méi)有明顯減少甚至略有增加的情況下，房?jī)r(jià)上漲將是必然結(jié)果。
從房地產(chǎn)的金融屬性分析，斷崖式減少的房地產(chǎn)供應(yīng)，可能將帶來(lái)更多的投機(jī)性資金涌入，優(yōu)質(zhì)房源將很難流到剛需人群手中。換句話說(shuō)，隨著大量中小型房企退出市場(chǎng)，存活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商可能處于壟斷地位，進(jìn)而導(dǎo)致“捂盤(pán)惜售”、“捆綁銷售”等亂象增生。
因此，短時(shí)間內(nèi)取消商品房預(yù)售制度或大幅提高預(yù)售門(mén)檻是不現(xiàn)實(shí)的。在城市化率沒(méi)有見(jiàn)頂、土地財(cái)政的依賴沒(méi)有解除、市場(chǎng)需求依然旺盛、住房供應(yīng)還沒(méi)有到存量時(shí)代的情況下，預(yù)售制度暫時(shí)還有它積極的一面。即便要取消，也應(yīng)該是一個(gè)從逐步提高預(yù)售門(mén)檻到最終取消預(yù)售制度的、循序漸進(jìn)的過(guò)程。
長(zhǎng)期來(lái)看，取消商品房預(yù)售制度有諸多好處。
首先，購(gòu)房者將不再承擔(dān)“樓盤(pán)爛尾”、“交房與協(xié)議不符”等風(fēng)險(xiǎn)，擺脫交易中絕對(duì)弱勢(shì)的地位，避免不必要的法律糾紛。
其次，現(xiàn)房銷售有助于規(guī)范銷售市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)在有效競(jìng)爭(zhēng)情況下，房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)良莠不齊的現(xiàn)狀將得以改善，優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率將得到進(jìn)一步提升，購(gòu)房者將得以享有更加安全、更高品質(zhì)的住房。
最后，取消商品房預(yù)售機(jī)制將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，同時(shí)抑制投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。更進(jìn)一步說(shuō)，在“房住不炒”的大環(huán)境下，取消商品房預(yù)售制度能減弱房地產(chǎn)的金融屬性，或許將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。
來(lái)源：蘇寧財(cái)富資訊 作者：蘇寧金融研究院見(jiàn)習(xí)研究員孫宇宸、高級(jí)研究員顧慧君
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