近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）引起社會(huì)極大關(guān)注。
《通知》提到，住建部文件要求廣東等6個(gè)省級(jí)住建廳“對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究”，廣東省住建廳回復(fù)文件稱(chēng)：“建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。”
受此消息影響，25日A股地產(chǎn)股幾乎全線下跌，萬(wàn)科、保利、招商、新城等跌幅均超過(guò)4%。
取消商品房預(yù)售制度為何會(huì)引起A股異動(dòng)？如果您了解了商品房預(yù)售制度的功與過(guò)、短期內(nèi)難以取消預(yù)售制度的原因以及取消預(yù)售制度可能帶來(lái)的影響，答案也就浮出水面了。
商品房預(yù)售制度的功與過(guò)
商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)房人，并由買(mǎi)房人支付定金或預(yù)付款的制度。
這一制度借鑒了香港的“預(yù)售樓花”，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確，至今已運(yùn)行25年。
客觀來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售制度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了不小的貢獻(xiàn)。具體來(lái)說(shuō)，政府背書(shū)的預(yù)售證為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的信用環(huán)境，使購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商達(dá)到雙贏——購(gòu)房者能夠以相對(duì)較低的價(jià)格拿到房子，因?yàn)槠诜肯鄬?duì)于現(xiàn)房還是便宜；開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售制度的加持下，能夠以較小的資金撬動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)加快了資金的周轉(zhuǎn)，也因此降低了行業(yè)的門(mén)檻，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展。
在商品房短缺的90年代，商品房預(yù)售制度極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)，有效加大了住房的供給，為我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程助力不少。然而，隨著時(shí)間的推移，商品房預(yù)售制度的弊端逐漸顯露，至少表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
第一是交易不公平。開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)，購(gòu)房者與發(fā)放按揭貸款的銀行承擔(dān)了“工程爛尾”等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。
第二是銷(xiāo)售不規(guī)范。商品房預(yù)售中存在著亂收手續(xù)費(fèi)、虛假?gòu)V告、定金圈套、面積縮水、綠化率容積率與合同不符、將已抵押的期房銷(xiāo)售等種種惡意違約甚至欺詐行為，極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。
第三是低水平競(jìng)爭(zhēng)。由于商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻，全國(guó)大大小小的開(kāi)發(fā)商達(dá)到10萬(wàn)多家，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，產(chǎn)業(yè)始終沒(méi)有形成有效的優(yōu)勝劣汰機(jī)制。
取消商品房預(yù)售制度知易行難
為此，取消商品房預(yù)售制度的呼聲，早在2005年就已出現(xiàn)。2005年中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中提到，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。”
然而，立足于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，我們預(yù)計(jì)，短期內(nèi)難以取消商品房預(yù)售制度。主要原因如下：
（一）直接原因在于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售回款的嚴(yán)重依賴。
房地產(chǎn)行業(yè)本身是個(gè)資金密集型行業(yè)，融資不可缺少，且至關(guān)重要�？v觀全行業(yè)，房企到位資金來(lái)源大致可分為：自有資金、個(gè)人按揭款、定金及預(yù)收款、銀行貸款、股權(quán)融資、債權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、非標(biāo)融資、其他形式（例如民間借貸等）。其中，定金及預(yù)收款是占比最大的一項(xiàng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，截止2018年8月，定金及預(yù)收款年內(nèi)總量已達(dá)3.5萬(wàn)億，占房企到位資金比例高達(dá)33.2%（參見(jiàn)下圖）。
再往前追溯，2016年與2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的定金及預(yù)收款年內(nèi)總量均超過(guò)4萬(wàn)億。在定金及預(yù)收款總量增長(zhǎng)迅速的同時(shí)，其占房企到位資金比例也由2015年前的25%左右上升并穩(wěn)定在30%以上。
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