來源：觀點指數(shù) 馮彩云
繼春節(jié)前后迎來大規(guī)模項目入市后，本報告期并未錄得樣本企業(yè)有新開業(yè)項目，節(jié)后傳統(tǒng)開業(yè)淡季如期而至。
雖然增量市場較為平淡，但從消費數(shù)據(jù)的同比上升可以明顯感受到消費回暖的趨勢。相應地，以北京及廣州為代表的一線城市也推出了不少有利于商業(yè)發(fā)展的積極政策。
樣本企業(yè)方面，多家港資報告期內公布2022年業(yè)績情況，以高端商業(yè)為代表的九龍倉、太古等內地租賃收入均有下滑，幅度在10%左右，主要受到去年疫情帶來的影響。
企業(yè)新增合作上，以輕資產(chǎn)為主要業(yè)務的企業(yè)如珠海萬達商管等較為活躍。
樣本項目運營上，期內新店引入調改的步伐仍在繼續(xù)，零售和餐飲是兩大主流方向。此外，隨著疫情影響減弱，樣本項目對于體驗業(yè)態(tài)店鋪的引入較為積極。
樣本企業(yè)進入開業(yè)淡季，核心城市重視商圈提質
繼上個報告期大量零售商業(yè)項目入市后，本報告期則進入了傳統(tǒng)的開業(yè)淡季。期內，觀點指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，并無新項目開業(yè)。
這與去年及前年同期保持一致，去年僅新城控股和大悅城各有一個項目開出，分別為烏蘭察布吾悅廣場和武漢大悅城，而前年同期無新項目開出。
雖然期內樣本企業(yè)無新入市項目，但隨著消費回暖，商業(yè)市場的信心正在逐漸恢復。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月社會消費品零售總額77067億元，同比增長3.5%，扭轉了2022年10月以來連續(xù)三個月下降的趨勢，在上年同期較高基數(shù)基礎上持續(xù)恢復。
而與零售業(yè)態(tài)密切相關的數(shù)據(jù)也有明顯增長，1-2月份，商品零售額同比增長2.9%，商品零售增長加快，增速比2022年全年加快了2.4個百分點。
此外，期內以北京、廣州為代表的核心消費城市更有相關商業(yè)規(guī)劃舉措出臺。
來源：公開資料，觀點指數(shù)整理
其中，北京將全面落實商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃，商圈提質上，推動各區(qū)“一圈一策”方案落地，常態(tài)化推進傳統(tǒng)商場升級改造，用好“一店一策”支持政策，加快推動京西大悅城、通州遠洋樂堤港等項目落地。該規(guī)劃整體上對新舊項目發(fā)展做出針對性指導，助力商圈升級。此外，重點關注首店發(fā)展，給予不同等級首店不同的資金支持。
廣州則發(fā)布了全國首部國際消費中心城市建設專項規(guī)劃--《廣州市培育建設國際消費中心城市發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃提出了具有廣州特色的消費體系與消費空間布局，持續(xù)探索國際消費中心城市建設，提升城市商業(yè)影響力。
觀點指數(shù)認為，以上規(guī)劃出臺背后主要是出于刺激商業(yè)消費、建設好國際消費中心城市的考慮。這會在一定程度上優(yōu)化營商環(huán)境，利好企業(yè)投資和項目推進。
在商業(yè)環(huán)境整體趨好的大背景下，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)對于未來開業(yè)計劃較為樂觀。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2023年珠海萬達商管預計將有超47座萬達商業(yè)項目開業(yè)，其中大部分為萬達廣場項目，而華潤萬象生活和大悅城則分別有12個和6個商業(yè)項目開業(yè)，相比去年要更加積極。
港資高端商業(yè)租金普降，改造項目成輕資產(chǎn)熱門
期內，以新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)及九龍倉集團為代表的港資企業(yè)均發(fā)布了最新的業(yè)績公告。從披露的業(yè)績中，不難看出去年疫情和經(jīng)濟對零售商業(yè)業(yè)務發(fā)展帶來的影響。
其中，新世界發(fā)展2022下半年內地投資物業(yè)收入錄得8.96億港元，同比減少約12.24%；太古地產(chǎn)內地零售商業(yè)租金收入也下跌9%至29.43億港元；九龍倉內地投資物業(yè)出現(xiàn)近年來首次收入倒退，收入下跌11%至47.98億港元。
整體來看，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2022年在內地市場表現(xiàn)欠佳，受疫情等市場因素影響較大。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
在此背景下，即使王牌項目也同樣難以在疫情下錄得業(yè)績增長。如太古旗下5個成熟零售商業(yè)項目去年均錄得零售額同比下滑，其中最大下降幅度達到36%，最少也有10%，主要是疫情期間的閉店以及人手不足導致。而九龍倉內地重要項目成都IFS，雖未披露具體租金及同比情況，但業(yè)績會上披露營業(yè)額和租金均受到拖累。
正常商業(yè)活動受限于疫情之下，有企業(yè)選擇發(fā)力線上銷售，并取得不錯的成效。據(jù)觀點指數(shù)觀察，新世界旗下K11代表項目在疫情和改造因素影響下，較為注重線上渠道銷售，2022下半年廣州和上海的K11項目線上銷售額均實現(xiàn)同比上升，最多上升20%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
此外，對于穩(wěn)定消費客群的重視，也使得會員的貢獻力度加強。期內上海K11的會員消費占比達到7成，而廣州K11會員數(shù)量則錄得10%的增長。
項目儲備上，新世界仍有較多尚未開業(yè)的K11項目。未來，隨著全國各地的K11項目逐漸開業(yè)、個別項目改造及升級的完成，預計將為業(yè)績增長提供助力。此外，K11自去年宣布發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務之后，2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個，預計也將提升內地商業(yè)組合市場的競爭力。
隨著零售商業(yè)運營商們輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的深化，企業(yè)愈發(fā)重視商業(yè)市場上的項目獲取，其中以珠海萬達商管、華潤萬象生活為代表的頭部企業(yè)在第三方外拓上有不少收獲。
數(shù)據(jù)來源：公開披露，觀點指數(shù)整理
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2022年珠海萬達商管、碧桂園文商旅及華潤萬象生活等在第三方外拓市場上有較為積極的表現(xiàn)，獲取了數(shù)量可觀的項目運營權。如華潤萬象生活2022年新簽13個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，覆蓋了華北、華西等區(qū)域。
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