7月8日，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理機構(gòu)盈石集團研究中心在深圳發(fā)布2016上半年《盈石觀點》報告。數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，全國20大城市商業(yè)物業(yè)存量接近1.1億平方米，甲級寫字樓（含頂級）市場存量也突破5000萬平方米。2016年至2018年作為新增供應(yīng)量的波峰三年進一步加劇現(xiàn)有市場的存量壓力。

　　“隨著商業(yè)地產(chǎn)存量去化白銀時代的到來，提升項目運營策略的重要性和必要性愈加凸顯。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身運營優(yōu)勢，及時把握消費需求及習(xí)慣的變化，加快梳理現(xiàn)有產(chǎn)品線并積極進行產(chǎn)品創(chuàng)新。” 盈石集團研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會（RICS）中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平表示。

　　2016年1至5月，全國房地產(chǎn)市場全面回升，銷售市場和商服用地成交均量價齊升。但未來仍需警惕高庫存，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去化周期分別提升至16個月、28個月。

　　在庫存壓力之下，整個行業(yè)還面臨凈利潤率下滑、地價和人工成本上漲等問題。為分散風(fēng)險，大型房企開始不斷嘗試跨行業(yè)發(fā)展或者探索房地產(chǎn)行業(yè)新領(lǐng)域，尋找新的業(yè)績增長點，金融、零售、文化娛樂、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)受大型房企青睞。

　　存量消化時代，商業(yè)地產(chǎn)萌發(fā)了更多創(chuàng)新產(chǎn)品。如商業(yè)物業(yè)演化出更多形態(tài)和定位，寫字樓與購物中心也利用孵化器、聯(lián)合辦公等形式盤活存量空間。

　　盈石（深圳）資產(chǎn)管理有限公司總裁、盈石集團資深副總裁周亮表示，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨著供大于求、購物中心同質(zhì)化日趨嚴重的局面，如何打造出獨具競爭力的商業(yè)項目需要大家專注于行業(yè)創(chuàng)新。而隨著消費觀念及消費方式的轉(zhuǎn)變，不同圈層消費者對生活方式的消費訴求呈現(xiàn)出多樣的差異化需求，這意味著為消費者重新定義生活中心是行業(yè)創(chuàng)新的一個重要課題。

　　在盈石持續(xù)跟蹤的全國十大重點城市標桿項目中，2016年上半年，優(yōu)惠促銷及主題體驗依舊穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)推廣活動的前兩位。

　　主題體驗活動作為近幾年來購物中心追捧的推廣方式之一，聚集人流拉動消費的效果明顯，風(fēng)靡全國的VR游戲也進入購物中心被用于活動推廣。同時，購物中心越來越注重不同業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動，特別是娛樂與餐飲，能延長消費者在購物中心逗留時間，也能讓熱門業(yè)態(tài)帶動冷門業(yè)態(tài)，實現(xiàn)購物中心整體銷售額水平的提升。

　　由于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)第三方的稀缺，盈石認為，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化操作能力是關(guān)鍵。完善國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的整體運營產(chǎn)業(yè)鏈，尋求商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化方案將成為眾多開發(fā)商的共同需求。

　　盈石中國商業(yè)投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰表示，專業(yè)運營是商業(yè)地產(chǎn)增值的必經(jīng)之路，優(yōu)質(zhì)第三方應(yīng)具備強大的資產(chǎn)運營能力，建立完善的“MIOE”（M&A并購、Improve改造、Operate持有經(jīng)營、Exit金融退出）架構(gòu)。目前，只有極少數(shù)第三方服務(wù)機構(gòu)有能力操作資產(chǎn)證券化MIOE的全方位商業(yè)運作模式，這也將成為優(yōu)質(zhì)第三方區(qū)別于競爭對手的巨大優(yōu)勢。（來源：經(jīng)濟觀察報 作者：余舒虹）

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