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高端訪談
主持人：云信黃金樓市
做客嘉賓
第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事 鄧耀華
RET睿意德西南大區(qū)策略顧問部高級總監(jiān) 孫強
主力店對消費者和商戶
均有推動和支撐作用
云信：目前不少商業(yè)項目均引進主力店提升項目人氣，您認(rèn)為這種方式是否有用？
鄧耀華：合理的主力店組合對于整個商業(yè)項目的定位起到至關(guān)重要的作用。對于消費者來說，對商業(yè)項目定位的認(rèn)知往往來自于對主力店的認(rèn)識。對于商戶來說，主力店的落實是項目招商的第一步，對整個商業(yè)項目的定位起到必要的支撐作用，有利于后續(xù)招商工作的推進。
租金貢獻(xiàn)低
定位容易不協(xié)調(diào)是關(guān)鍵問題
云信：主力店的引入，它帶來的問題可能是什么？
孫強：租金和定位匹配性問題可能是主力店比較突出的問題。首先，租金貢獻(xiàn)低。主力店憑借其租賃面積大、人流拉引力強的特性，在租賃談判條件上能力較強，商業(yè)項目為引入主力店，往往接受較低的租金，目前甚至有部分主力店要求免租期一年。主力店的進駐，拉低了商業(yè)項目的整體收入水平，影響持有經(jīng)營者的收益。
其次，定位匹配性容易出現(xiàn)不協(xié)調(diào)。早期百貨主力店與購物中心最容易出現(xiàn)的問題是互相搶奪客源，導(dǎo)致主力店或購物中心存在一方經(jīng)營出現(xiàn)問題。2015年-今年出現(xiàn)的大面積百貨關(guān)店就是這種問題。同時，部分主力店的消費者習(xí)性與購物中心不一致，如超市消費者通常消費完畢后不會繼續(xù)在購物中心進行消費，在一定程度上導(dǎo)致整體定位的不匹配。
引進主力店需全方位考量
云信：如何避免問題的發(fā)生？
孫強：對于主力店的引入，開發(fā)商在前期一定要謹(jǐn)慎考慮和選擇。是否需要主力店？選擇什么樣的主力店？必須考慮清楚這兩個問題。
隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的積累和模式的成熟，簡單粗暴的開發(fā)模式已不適應(yīng)市場發(fā)展階段。因此不是每個項目都適合引入主力店，且不同項目應(yīng)選擇不同的主力店。RET在操作重慶悅地項目時，摒棄了傳統(tǒng)的超市主力店，而選用了以影院+主題娛樂方式的主力店對項目進行帶動，不僅提高了項目的收益，而且整體定位形象更加契合。目前電影院CGV和主題娛樂“一站夢想工場”主力店均已成功進駐和簽約。
主力店和次主力店分配
看空間布局也要看時間布局
云信：您認(rèn)為一個商場要保證人氣，持續(xù)火爆，需要如何分配主力店和其它店的配比？
鄧耀華：針對這個問題，首先對于不同區(qū)域，定位的商業(yè)項目，主力店的具體功能與配比也不盡相同。在商業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，我們應(yīng)該著重從其空間布局和時間布局兩個方面來分析：
第一是空間布局�？臻g布局主要指平面和垂直布局的合理性。主力店具有較強的目的性消費特征及吸客能力，在預(yù)留店鋪位置時應(yīng)充分發(fā)揮其客流拉動的作用，讓消費者較為平均地分布在整個商業(yè)空間。一般零售及餐飲店鋪則圍繞主力店在平面上進行分布，如電影院與快餐輕食，超市與家居生活的搭配都遵循這一原則。
第二則是時間分布，不同主力店由于經(jīng)營方式和品類的差異，其峰值客流的時間分布是不一樣的。設(shè)置主力店的位置及周邊品牌的搭配時，應(yīng)充分考慮客流在不同時間段的分布，以合理引導(dǎo)客流，提高項目營業(yè)額。
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