電商沖擊下，風(fēng)光一時(shí)的大型商業(yè)綜合體面臨轉(zhuǎn)型，“小而美”的社區(qū)商業(yè)受到追捧，城市商業(yè)新格局逐漸成型。
從2009年開(kāi)始，集住宅、辦公、商業(yè)、酒店、休閑娛樂(lè)等多種功能于一身的大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目扎堆出現(xiàn)，引領(lǐng)城市“多中心”時(shí)代的到來(lái)。
然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起，各方的連接方式變成網(wǎng)狀，城市級(jí)商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì)逐漸被弱化，社區(qū)商業(yè)遍地開(kāi)花，“大象”級(jí)別的商業(yè)項(xiàng)目被迫面臨調(diào)整。
“大象”轉(zhuǎn)身
前幾年，在住宅市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)得到了越來(lái)越多的地方支持與優(yōu)惠，吸引了更多的開(kāi)發(fā)商搶灘商業(yè)地產(chǎn)。目前排名前20的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科、保利、招商、金地等大型房地產(chǎn)企業(yè)還相繼成立了專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司。
但問(wèn)題也隨之而來(lái)。地方政府要稅收、就業(yè)，開(kāi)發(fā)商要名氣，一些貪大求洋的商業(yè)中心進(jìn)入市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)金字塔結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不是總量過(guò)剩的問(wèn)題，而是結(jié)構(gòu)不合理。商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)要用市場(chǎng)需求反推，動(dòng)輒就幾十萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)思路面臨變革。
在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題更加凸顯，購(gòu)物中心不再是消費(fèi)的唯一路徑，電商使得對(duì)價(jià)格敏感的顧客不斷外流，面臨土地成本、人工成本的不斷上漲，一些曾被寄予厚望的大型商業(yè)項(xiàng)目不得不面臨調(diào)整。
北京市海淀區(qū)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目曾被標(biāo)榜為“第四代商業(yè)綜合體”，但在互聯(lián)網(wǎng)和電商沖擊下，這個(gè)大型購(gòu)物中心在經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)投資熱興起到投資過(guò)剩的全階段之后，也不得不踏上轉(zhuǎn)型改造之路。
經(jīng)濟(jì)信息管理專(zhuān)業(yè)出身的北京中坤投資集團(tuán)有限公司總裁焦青坦言，免征稅、產(chǎn)業(yè)鏈條短的電商，成本優(yōu)勢(shì)明顯，實(shí)體商業(yè)很難與其直接競(jìng)爭(zhēng)。在電商涌入的初期浪潮中，大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目也未能幸免。
2013年底，中坤大鐘寺項(xiàng)目陷入經(jīng)營(yíng)困局，為盤(pán)活存量資產(chǎn)，開(kāi)始啟動(dòng)變身寫(xiě)字樓的救活方案。
2015年4月上旬，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者來(lái)到大鐘寺中坤廣場(chǎng)時(shí)看到，這個(gè)紅極一時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前僅有家樂(lè)福、山東黃金、肯德基、海底撈等少數(shù)品牌仍在營(yíng)業(yè)。C棟不時(shí)有建筑工人進(jìn)出，改造工作仍在繼續(xù)。
大鐘寺商業(yè)有限公司總經(jīng)理池淑濤介紹，過(guò)去的一年中，公司做了大量的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合海淀區(qū)的定位，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行了新的規(guī)劃和場(chǎng)內(nèi)布局，未來(lái)這里將打造金融、科技、文化、教育的全新產(chǎn)業(yè)鏈，目前新商鋪的引進(jìn)洽談工作已經(jīng)開(kāi)始。
大鐘寺中坤廣場(chǎng)地上部分分為4座，池淑濤說(shuō)，體量較小的獨(dú)棟B座，主要面向金融機(jī)構(gòu)以及企業(yè)總部招商，從目前洽談的情況來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)企業(yè)吸引力較大;而C棟原本的教育板塊運(yùn)作成熟，教育品類(lèi)豐富，因此，C棟改動(dòng)最小，一些新的優(yōu)質(zhì)教育資源也在不斷引入中;D、E兩棟的招商則以金融科技企業(yè)為主;未來(lái)保留的部分商業(yè)僅作為寫(xiě)字樓的配套。在運(yùn)營(yíng)模式上，寫(xiě)字樓未來(lái)計(jì)劃以租賃為主。
在解釋調(diào)整思路時(shí)，焦青指出，電商對(duì)于產(chǎn)業(yè)的替代性，是未來(lái)實(shí)體商鋪在招商、規(guī)劃以及運(yùn)營(yíng)中必須要納入考慮范圍的。只有與電商形成差異化競(jìng)爭(zhēng)局面，實(shí)體商業(yè)才能找到生存空間。
在北京核心商圈中，同樣面臨調(diào)整的還有曾經(jīng)云集眾多國(guó)際一線(xiàn)品牌的北辰時(shí)代名門(mén)。記者近期走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前時(shí)代名門(mén)百貨僅剩下小南國(guó)、SIU、Kenneth Lady等個(gè)別品牌仍在營(yíng)業(yè)，未來(lái)招商將偏向于家庭、兒童、餐飲等業(yè)態(tài)。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，這些商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)整是市場(chǎng)的必然選擇，既有電商影響也有項(xiàng)目自身原因，可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)將會(huì)有更多項(xiàng)目面臨轉(zhuǎn)型。
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