張先生這幾天正在糾結(jié)，其在上海有一處物業(yè)正打算進(jìn)行加盟投資，然而困惑他的是究竟做酒店還是做公寓？
張先生的糾結(jié)在如今很多物業(yè)持有者中普遍存在，以往投資回報(bào)相對(duì)合理的經(jīng)濟(jì)型酒店是大多數(shù)此類投資者的首選，但如今隨著長(zhǎng)租公寓的崛起，投資更低、回報(bào)周期更短的公寓分流了相當(dāng)比例的投資者。
7月23日，魔方公寓宣布開(kāi)放加盟，貝客公寓等也正籌劃開(kāi)放加盟，華住等酒店業(yè)者則反向開(kāi)始切入公寓業(yè)態(tài)以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，兩大業(yè)態(tài)商戰(zhàn)正酣。
投入與回報(bào)PK
“數(shù)年前，經(jīng)濟(jì)型酒店是投資藍(lán)海，很多物業(yè)持有者和風(fēng)險(xiǎn)投資者都將目光瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店，然而隨著該類業(yè)態(tài)項(xiàng)目越來(lái)越多，部分一二線市場(chǎng)已飽和，經(jīng)濟(jì)型酒店投資回報(bào)期越來(lái)越長(zhǎng)，更多業(yè)者開(kāi)始關(guān)注剛崛起的公寓。”徐時(shí)寧數(shù)月前從華住跳槽到魔方公寓。
貝客公寓創(chuàng)始人兼總經(jīng)理魏子石認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)物業(yè)的要求高于公寓，很多公寓都是由舊廠房改造但無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)型酒店需求，所以公寓可以有更多的物業(yè)選擇。
此外，由于國(guó)家對(duì)青年創(chuàng)業(yè)的支持，很多公寓項(xiàng)目可以低價(jià)拿到工業(yè)用地物業(yè)，這樣大大節(jié)約了成本。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪魔方、青客、貝客、蘑菇、友社、錦江都城、華住、如家等公寓和酒店業(yè)者后了解到，一家100間客房規(guī)模的公寓總體投資在500萬(wàn)元左右，每間客房投資約4萬(wàn)多元，同規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型酒店總體投資在700萬(wàn)~800萬(wàn)元，每間客房投資約7萬(wàn)多元，有些升級(jí)版的中端酒店的每間客房投入甚至在12萬(wàn)元，比如華住的部分高端產(chǎn)品。即單體經(jīng)濟(jì)型酒店要比公寓總體投資高約200多萬(wàn)元。
“公寓的人力成本非常低，一間100間客房規(guī)模單店只需要2~3個(gè)員工即可，因?yàn)檫@里不需要過(guò)多服務(wù)，但酒店就需要服務(wù)，同規(guī)模單個(gè)酒店需要20多個(gè)員工，因此公寓的人房比（員工和客房數(shù)量比例）只有0.02，酒店要0.2，這意味著酒店人力成本比公寓高了10倍。”魏子石告訴記者。
“從加盟條件來(lái)看，公寓和經(jīng)濟(jì)型酒店的年限都在10年左右，加盟費(fèi)用也都在20多萬(wàn)~30萬(wàn)元，但經(jīng)濟(jì)型酒店的特許加盟管理費(fèi)占據(jù)營(yíng)業(yè)收入的5%~7%，而公寓僅占4%。”剛剛開(kāi)放加盟的魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人徐時(shí)寧透露。
不過(guò)，酒店的每夜收益會(huì)高于公寓。通常經(jīng)濟(jì)型酒店的REVPAR（每間可銷售房平均收入）在150元左右，而公寓該數(shù)字可能僅100元不到。
位于上海的分散式公寓蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平告訴記者，目前蘑菇公寓每間房的投入不超過(guò)1萬(wàn)，由于其租賃的房屋本身都具備裝修，因此其回報(bào)周期在1年左右。
諸多公寓和酒店業(yè)者反映，公寓公共區(qū)域成本低且水電費(fèi)由住客自行承擔(dān)，因此公寓的營(yíng)運(yùn)成本比酒店低很多，且公寓的空置率通常小于5%，而酒店可能有20%空置率，加之酒店整體投資和人力成本等因素，所以經(jīng)濟(jì)型酒店目前投資回報(bào)期在5年以上，毛利率約40%，而公寓投資回報(bào)期為1~3年不等，毛利率高于40%。
也有業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為分散式公寓目前前期投入很小，很容易擴(kuò)張。但是分散式公寓的管理成本較高，空置率也不低，目前上海分散式公寓幾乎沒(méi)有盈利。
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