據(jù)悉，該項(xiàng)目最新的接手方光耀東方，是一家總部位于北京的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，以收購及運(yùn)作爛尾樓為特長。據(jù)該項(xiàng)目招商人員透露，新的項(xiàng)目將更名為上海城隍廟廣場，建筑面積在4萬平方米左右，建筑風(fēng)格將與城隍廟的風(fēng)格相統(tǒng)一，主要經(jīng)營藝術(shù)品、工藝品、特色餐飲美食等。“基本上可以肯定的是，不會(huì)再招快時(shí)尚品牌，會(huì)招一些具有老上海風(fēng)情概念的商戶，比如旗袍或者定制服裝、上海特色小吃甚至西洋鏡等與老上海有關(guān)的商業(yè)，同時(shí)也會(huì)有一些珠寶品類。目前已經(jīng)簽約了一批入駐的商家，預(yù)計(jì)明年10月左右招商運(yùn)營調(diào)整到位，并可以開業(yè)。”
淮海路商圈
□業(yè)態(tài)布局缺乏特色
中環(huán)廣場四樓層面關(guān)閉半年
記者了解到，位于淮海路上的上海中環(huán)廣場也陷入了業(yè)態(tài)調(diào)整的困局，有報(bào)道指出其空鋪率已達(dá)到了30%。
記者日前來到中環(huán)廣場看到，商場內(nèi)人氣非常冷清，除了一樓的幾家咖啡館內(nèi)有些顧客外，其余服裝、珠寶、美容美發(fā)店內(nèi)生意異常清淡。在一樓的一側(cè)，記者看到，有三家店鋪已經(jīng)關(guān)門，店鋪上貼著彩色招商廣告。此外，商場的二樓、三樓也均有零星的空鋪情況。三樓目前只有3家商戶仍在照常營業(yè)，包括兩家餐飲與一家口腔護(hù)理機(jī)構(gòu)。三樓到四樓的手扶電梯已停止運(yùn)行，一塊告示牌上寫著“暫停服務(wù)”的字樣。記者四處打聽后了解到，商場的四樓一個(gè)層面原先也是做餐飲的，但由于生意不好商戶已經(jīng)撤出，而整個(gè)四樓也因此關(guān)閉了大半年時(shí)間。
據(jù)悉，上海中環(huán)廣場是新鴻基地產(chǎn)進(jìn)入上海的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開業(yè)已長達(dá)十幾年，其間也經(jīng)歷了數(shù)度的業(yè)態(tài)調(diào)整。項(xiàng)目緊鄰地鐵1號(hào)線出口，周圍高端寫字樓林立，地理位置可謂非常優(yōu)越。資料顯示，中環(huán)廣場整個(gè)裙樓商業(yè)建筑面積近12000平方米，共四層，商場入駐品牌也并不多。據(jù)商場相關(guān)部門表示，商場明年將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，目前處于商鋪的招商階段，以吸引高端品牌進(jìn)駐為主。
陳麗琳指出，中環(huán)廣場的地理位置不錯(cuò)，但問題在于其體量較小，兩萬平方米都不到的面積為其招商帶來了局限性。“它上面的寫字樓基本上是滿租的，租金也很高，所以中環(huán)廣場的招商應(yīng)該主要考慮滿足寫字樓的辦公配套需求，比如招更多的餐飲店，如果做的好生意應(yīng)該是不錯(cuò)的。可能經(jīng)營方是帶著追求高租金以零售為主導(dǎo)的理念去招租，這樣的話當(dāng)淮海路關(guān)店潮來臨的時(shí)候，很多商鋪也會(huì)跟著關(guān)閉。此外，由于是老建筑，中環(huán)廣場可能在動(dòng)線設(shè)計(jì)上存在缺陷，內(nèi)動(dòng)線沒有明確導(dǎo)示的話，消費(fèi)者不會(huì)逛進(jìn)去，從而浪費(fèi)了很大的面積。”總之，在淮海路這一競爭激烈的商圈，中環(huán)廣場由于面積所限，業(yè)態(tài)布局單一，本身也缺乏足夠的特色，所以導(dǎo)致其在競爭中難以突圍。
由中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)CCFA 聯(lián)合德勤中國等機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，國內(nèi)許多城市的購物中心租金已呈現(xiàn)不同程度下滑，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。就空置率來看，很多城市零售物業(yè)空置率超過6%的警戒線。其中，沈陽為國內(nèi)之最，2013年的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率高達(dá)21.9%。在上海，一些市中心黃金地段的老牌購物中心已出現(xiàn)了比例不小的空置率。
根據(jù)市場變化做出及時(shí)調(diào)整，或許是老一代購物中心面臨的壓力和在競爭中必須要做出的選擇。客流量的下降、空鋪成批出現(xiàn)，經(jīng)營項(xiàng)目也不太適合現(xiàn)代消費(fèi)者口味，各種因素的堆積促使租金進(jìn)一步走低。在這場變革中，傳統(tǒng)百貨商場已告別了曾經(jīng)的輝煌，而這一切只用了短短幾年時(shí)間。
陳麗琳表示，當(dāng)前環(huán)境下，購物中心的發(fā)展按地域劃分會(huì)有兩大趨勢，中環(huán)以外的項(xiàng)目會(huì)更注重社區(qū)化，差異化及錯(cuò)位競爭。“可能在香港這些地方，會(huì)有限制說3公里內(nèi)不能開設(shè)大型購物中心，但是國內(nèi)對此并沒有規(guī)定，所以競爭會(huì)相對激烈。”中環(huán)及內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目都將面臨大升級改造和調(diào)整。“比如恒隆廣場將會(huì)進(jìn)行整體調(diào)整，正大廣場近期也做了大的升級改造，這是一個(gè)趨勢，商家也希望通過這些調(diào)整來使物業(yè)增值。”
陳麗琳還表示，現(xiàn)在消費(fèi)者也有個(gè)越來越明顯的心理特征，對商場的購物需求沒有那么強(qiáng)烈，而是娛樂、休閑的體驗(yàn)需求更加能夠激發(fā)他們的消費(fèi)欲望。“以前去商場主要是為了購物，現(xiàn)在是去吃飯、娛樂的同時(shí)順便把東西買了。以前是商場有什么消費(fèi)者買什么，現(xiàn)在是消費(fèi)者需要什么，商場得提供什么。所以，定制化的趨勢現(xiàn)在也越來越明顯了，未來，小而精、面積在4萬-6萬平方米，主要只針對滿足一類客群的商場將會(huì)成為主流。”
專家分析
購物中心普遍毛�。�重招商輕管理無營銷
雖然上海已建成的購物中心總數(shù)居全國各城市之冠，但依然存在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，叫好又叫座的購物中心數(shù)量仍少于首爾、東京等地。
據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究中心與上海購物中心協(xié)會(huì)聯(lián)合統(tǒng)計(jì)，上海商業(yè)經(jīng)營面積超過5000平方米的集中式商業(yè)項(xiàng)目已超過500個(gè)，扣除近200家傳統(tǒng)百貨商廈、單體專業(yè)店和各類市場型物業(yè)(其中部分項(xiàng)目正嘗試向購物中心轉(zhuǎn)型)，在剩下的300余個(gè)集中式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，大半是只有統(tǒng)一的租賃部和物業(yè)部卻沒有強(qiáng)有力的行銷部和運(yùn)營部，可謂是只租不管的“包租婆”式商場。
搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部主任郭歆曄表示，近幾年上海被轉(zhuǎn)手易主的購物中心案例很多，如現(xiàn)更名為“悅薈”的原353廣場、又更名回“上海廣場”的無限度廣場等，雖然這些購物中心換了東家和名字，又重新開業(yè)，但是現(xiàn)在的狀況也只能說是勉強(qiáng)維持，并不理想。“購物中心最重要的是人氣，營銷活動(dòng)、文化活動(dòng)都是為商場帶來人氣非常重要的手段，而現(xiàn)在的很多購物中心一年到頭基本沒有舉辦過一場像樣的營銷活動(dòng)。比如打浦橋的日月光中心，除了偶爾搞些集市外，很少有像樣的整體營銷，雖然其現(xiàn)在主要以餐飲為主，但是也一直在調(diào)整。再比如說大悅城，雖然位置并不理想，但是商場大大小小活動(dòng)不斷，還經(jīng)常舉辦文化展，聚集了很高的人氣。”
縱觀2015年，上海計(jì)劃新開業(yè)的各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目50余個(gè)，另有近50個(gè)項(xiàng)目有望在2015年年中竣工并力爭在年底局部試營業(yè)。郭歆曄認(rèn)為，在這些項(xiàng)目中，包括多個(gè)改造項(xiàng)目及大量原定于2013年-2014年開業(yè)但因工程或招商進(jìn)度延期至2015年開業(yè)的項(xiàng)目，再加上各種錯(cuò)綜復(fù)雜的因素，正所謂計(jì)劃趕不上變化，預(yù)計(jì)最終勢必有30-40個(gè)左右的項(xiàng)目延期至2016年后開業(yè)。例如，原定于2014年開業(yè)的悅合國際廣場由于資金鏈斷裂一度停工導(dǎo)致開業(yè)日期無法準(zhǔn)確預(yù)測。故此，預(yù)計(jì)真正能在2015年度順利開業(yè)或局部試營業(yè)的商業(yè)設(shè)施數(shù)量雖將超過2014年的47家，達(dá)到50多家的高位水平，然而，必須指出的是，處于籌備期的100余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，真正完全符合購物中心定義的項(xiàng)目可能不足1/3。
此外，受原有品牌租戶閉店調(diào)整、分割銷售商鋪及定位錯(cuò)誤等多重負(fù)面因素影響，本市10多家位于郊區(qū)的非主流商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期陷入空置率高企的半停業(yè)僵局，從而大唱“空城計(jì)”甚至不得不停業(yè)。“如寶山的長江國際商貿(mào)中心、北斗星商業(yè)廣場、七寶的華商時(shí)代廣場等，這些項(xiàng)目多為分割出售商鋪，而以這種形式經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目99%都會(huì)以失敗告終。”郭歆曄表示。
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購物中心管理轉(zhuǎn)型難度更大
據(jù)搜鋪網(wǎng)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，20年來，上海已有近30個(gè)購物中心項(xiàng)目進(jìn)行過整盤交易或整體更換經(jīng)營主體，日本八佰伴、瑞士FOXTOWN、新加坡星獅、愛爾蘭財(cái)富控股基金富達(dá)來地產(chǎn)信托、萬都、美國摩根士丹利、美國黑石、嘉吉CHINAREI、臺(tái)灣長立愛奇愛特、四川興力達(dá)、新希望NEXTMALL、菲律賓港虹集團(tuán)、韓國大宇則先后淡出了上海零售不動(dòng)產(chǎn)市場，協(xié)和世界、英皇明星城兩大明星項(xiàng)目則繼續(xù)包攬爛尾王的美譽(yù)。
值得留意的是，大宗整體收購改造的購物中心案例自2010年起逐漸增多，平均每年都有2-4起，這從側(cè)面印證了上海購物中心業(yè)一方面廣受各方關(guān)注，B級及以上的購物中心資產(chǎn)備受追捧，但另一方面也說明上海購物中心業(yè)已逐漸進(jìn)入發(fā)展成熟期，競爭漸趨激烈，部分經(jīng)營不善的項(xiàng)目亟待盤活不良資產(chǎn)，缺乏足夠資金及運(yùn)營資源的企業(yè)正逐漸退出上海市場，將項(xiàng)目交給更具綜合實(shí)力的強(qiáng)勢企業(yè)運(yùn)營。
統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，上海新開業(yè)的各類整體經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)47家，再創(chuàng)歷史新高。但在這新開業(yè)的47家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，包括了5家變臉更名后重獲新生的項(xiàng)目，即分別被香港南豐集團(tuán)、麥格理基金聯(lián)手阿布扎比投資局、香港新世界集團(tuán)整體收購后改造易名并重生的南豐城(原虹橋上海城)、悅薈廣場(原353廣場)、融百貨購物中心于一體的巴黎春天天山店(原泓鑫時(shí)尚廣場)，被亞和投資集團(tuán)合二為一擴(kuò)容改造而成的星空廣場(原洛城廣場及和平廣場)，以及銅仁路盈方88。
陳麗琳向記者指出，如今，包括上海在內(nèi)的一線城市，有很多境外基金對好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表示出了很大的興趣，他們普遍抱著抄底的心態(tài)涉足購物中心物業(yè)，等項(xiàng)目做好了再賣掉賺錢。這些基金對項(xiàng)目不會(huì)抱有太長線的關(guān)注，所以現(xiàn)在雖然新的項(xiàng)目供應(yīng)量大，但是好的并不多。“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在一個(gè)‘人、地、錢’混淆的問題，人指經(jīng)營項(xiàng)目的運(yùn)營商，地是開發(fā)商，錢是金融的介入，好的商業(yè)項(xiàng)目是需要這三者都有專業(yè)的機(jī)構(gòu)各司其職、三方剝離的，而現(xiàn)在我們有很多項(xiàng)目是激進(jìn)型的發(fā)展模式，沒有專業(yè)的人去做，做住宅地產(chǎn)、實(shí)業(yè)地產(chǎn)的都來轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，他們注重的是資產(chǎn)，對商業(yè)項(xiàng)目缺乏一個(gè)長期的經(jīng)營規(guī)劃。”
顯然，很多購物中心沒有按照其自身發(fā)展規(guī)律辦事。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購物中心投資回報(bào)期為20年，美、日購物中心一般為7年，應(yīng)對入租戶放水養(yǎng)魚。但一些中國投資者為盡快收回投資，向承租的零售商收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵。但有些商業(yè)零售企業(yè)是經(jīng)營不善被迫走上出租辦購物中心之路，或者活不下去才向購物中心轉(zhuǎn)型的。殊不知，購物中心管理比百貨店還難，轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)很大。
（上海商報(bào) 記者 葉堯 攝影記者 張衡年）
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