“預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年內(nèi)，將有越來(lái)越多的購(gòu)物中心進(jìn)行升級(jí)調(diào)整”。RET睿意德策略顧問(wèn)部總經(jīng)理陳麗琳在接受采訪時(shí)表示。事實(shí)上，今年走進(jìn)正大廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等上海傳統(tǒng)時(shí)尚地標(biāo)內(nèi)，都會(huì)有煥然一新的感覺(jué)，其內(nèi)個(gè)樓層內(nèi)品牌、布局等都進(jìn)行大刀闊斧的調(diào)整。高緯環(huán)球零售商租戶代表部助理董事陸遜分析認(rèn)為，購(gòu)物中心的升級(jí)調(diào)整都與市場(chǎng)有關(guān)，從1997年購(gòu)物中心的興起，到2008年奧運(yùn)會(huì)前夕，各大品牌，尤其是運(yùn)動(dòng)類品牌開(kāi)始涌入中國(guó)市場(chǎng)，到如今由于商業(yè)綜合體供應(yīng)量過(guò)剩、品牌實(shí)體店數(shù)量的銳減，致使早起建立的購(gòu)物中心被動(dòng)改造，因?yàn)椴蛔儎t敗。
我們發(fā)現(xiàn)2014年是購(gòu)物中心變化最多的一年，各家都在試探性“換血”改造，并試圖植入自身獨(dú)創(chuàng)的DNA，以求在早前同質(zhì)化的購(gòu)物中心謀求“新活力、新標(biāo)簽、新時(shí)尚”。不過(guò)，盈石資產(chǎn)管理有限公司上海分公司總裁許大金提醒：“發(fā)明獨(dú)創(chuàng)的DNA其實(shí)并不容易，購(gòu)物中心可在再包裝、再組合等方面思考內(nèi)容的再創(chuàng)新。”
趨勢(shì)1：以試探性逐層調(diào)整為主
今年以來(lái)，不少第一代購(gòu)物中心紛紛進(jìn)行調(diào)整改造，例如來(lái)福士廣場(chǎng)將原一樓的Novo百貨調(diào)整為多個(gè)輕奢潮牌;恒隆廣場(chǎng)也減少了一線奢侈品牌，轉(zhuǎn)而引入精品奢侈居家、買手店等。陸遜告訴筆者，購(gòu)物中心在這一輪調(diào)整中，整體上增加了餐飲、兒童的比例，以求更生活化。但升級(jí)調(diào)整不僅是第一代，即使新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的驗(yàn)證后，同樣也在需要調(diào)整。由于購(gòu)物中心是投資性的地產(chǎn)，因此其運(yùn)營(yíng)都關(guān)乎投資者的收益，而目前大多購(gòu)物中心多為試探性的逐層調(diào)整為主，可逐步了解市場(chǎng)的反應(yīng)。
趨勢(shì)2：從“大而全”走向“小而精”
不難發(fā)現(xiàn)，如今的購(gòu)物中心不再是一站式購(gòu)物的理念，而是向“小而精”細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展，例如K11藝術(shù)類購(gòu)物中心、連卡佛時(shí)尚買手購(gòu)物中心。除了商場(chǎng)的整體定位趨向細(xì)分市場(chǎng)的同時(shí)，購(gòu)物中心內(nèi)的品牌也愈加細(xì)分。例如，過(guò)去咖啡連鎖店或許只能想到星巴克，但其針對(duì)的客群是商務(wù)型白領(lǐng)，而如今更為時(shí)尚的雕刻時(shí)光咖啡連鎖、適合看書休閑的貓的天空之城連鎖等，因不同人群的不同需求，引領(lǐng)購(gòu)物中心的分化。
趨勢(shì)3：親民社區(qū)型購(gòu)物中心迎來(lái)春天
在購(gòu)物中心高頻競(jìng)爭(zhēng)與趨向細(xì)分市場(chǎng)的之時(shí)，購(gòu)物中心其功能性也日益突出，更具親民性的社區(qū)型購(gòu)物中心也隨之呼之欲出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在截止目前開(kāi)業(yè)的9個(gè)購(gòu)物中心中，就有4個(gè)是社區(qū)型的購(gòu)物中心。許大金表示，社區(qū)型購(gòu)物中心主要服務(wù)于3-5公里范圍內(nèi)的居民，因此其首先要滿足周邊人群的生活需要，進(jìn)而抓住區(qū)域內(nèi)核心消費(fèi)者。如今年在張江板塊開(kāi)業(yè)的長(zhǎng)泰廣場(chǎng)引入“PASEO”概念的散步道;南翔華潤(rùn)五彩城業(yè)態(tài)設(shè)置以生活、娛樂(lè)、餐飲及兒童概念為主;盈石在黃浦區(qū)設(shè)立社區(qū)型的鄰里生活站等。
趨勢(shì)4：專業(yè)化招商運(yùn)營(yíng)+金融化運(yùn)作
過(guò)去認(rèn)為，只要商家入住率達(dá)100%，就可實(shí)現(xiàn)盈利的思維模式，但事實(shí)并非如此。在國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展越加成熟之時(shí)，整體市場(chǎng)也在趨向?qū)I(yè)化的路徑。開(kāi)發(fā)商從重品牌轉(zhuǎn)將注意力更關(guān)注重運(yùn)營(yíng)上。因此，諸如以金融化的手段，通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)不斷使購(gòu)物中心增值。浦東嘉里城就是值得借鑒的案例，開(kāi)業(yè)至今該項(xiàng)目的租金已經(jīng)上漲了3倍。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商從對(duì)商業(yè)的依賴與借勢(shì)，逐步向金融靠攏。例如商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬(wàn)達(dá)則欲利用自身成熟的物業(yè)去掌控金融。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)提交的IPO申請(qǐng)已獲得港交所批準(zhǔn)，將于下周一開(kāi)始全球IPO路演，最快將在今年年底正式在港交所掛牌上市。這是港交所近三年最大IPO，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后總市值將在超過(guò)600億美元。
趨勢(shì)5：主題活動(dòng)增強(qiáng)商場(chǎng)的體驗(yàn)感
在重運(yùn)營(yíng)方面，今年越來(lái)越多的購(gòu)物中心注重增強(qiáng)商場(chǎng)的體驗(yàn)感，舉辦多種主題式的活動(dòng)成為了今年的潮流。此起彼伏的主題式體驗(yàn)消費(fèi)，讓人應(yīng)接不暇，開(kāi)發(fā)商們似乎也屢試不爽。月星環(huán)球港HelloKitty展、IFC史努比展、大悅城的鬼屋體驗(yàn)、嘉亭薈音樂(lè)會(huì)等，通過(guò)文化、動(dòng)漫、科普等各種活動(dòng)，為商場(chǎng)植入獨(dú)創(chuàng)的標(biāo)簽，即避免同質(zhì)化又吸引了客流，具有廣泛的傳播力。(來(lái)源：MALL時(shí)代)
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