貼補(bǔ)也不是萬能的
盡管如此，但像未來匯這樣敢對(duì)快時(shí)尚品牌說不的購物中心并不多。
北京綠地京城商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王智明最近在為房山綠地繽紛城奔波忙碌，該項(xiàng)目將于本月對(duì)外營業(yè)。其中，商業(yè)面積為8萬平方米，希望能打造成集購物、休閑、娛樂于一體的家庭生活型購物中心。
房山綠地繽紛城的前期計(jì)劃是準(zhǔn)備引入H&M、優(yōu)衣庫等快時(shí)尚品牌，但眼下開業(yè)在即，引入快時(shí)尚品牌的計(jì)劃已經(jīng)泡湯了。
“考慮到快時(shí)尚品牌能夠帶來人氣，我們一直很愿意引進(jìn)。”王智明如是說。但現(xiàn)實(shí)卻只能讓王智明失望。王智明在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，優(yōu)衣庫方面雖然有去郊區(qū)開店的計(jì)劃，但被房山本地零售龍頭華冠捷足先登了。而H&M等雖然綠地給予了不錯(cuò)的條件，但對(duì)方都不太愿意去房山開店，因此沒有談成。
而在當(dāng)前零售業(yè)調(diào)整收縮的大背景下，想要對(duì)快時(shí)尚品牌說不，實(shí)際上也不是一件容易的事。因?yàn)椋绕鹌渌放�，快時(shí)尚品牌的聚客能力還是很強(qiáng)的。
哥倫布商業(yè)股份有限公司掌舵者孫旭東表示，“雖然蘇州項(xiàng)目快時(shí)尚品牌H&M和C&A占的面積只有3000平方米，但是貢獻(xiàn)的客流卻高達(dá)10%。”
據(jù)孫旭東介紹，目前蘇州繁花中心每天的客流有5萬人次左右，周末的客流能夠在此基礎(chǔ)上增加30%至40%。其中，由于快時(shí)尚品牌的影響力很大，有1/10的客流是靠快時(shí)尚品牌吸引過來的。
對(duì)于一個(gè)面積達(dá)11萬平方米的購物中心，面積占比不到3%的快時(shí)尚品牌能夠貢獻(xiàn)10%的客流，足以說明快時(shí)尚品牌在購物中心眼中的聚客利器的地位。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在說哪個(gè)購物中心不想招快時(shí)尚品牌，那是假話。但只靠貼補(bǔ)，快時(shí)尚品牌也不一定會(huì)選擇那個(gè)項(xiàng)目，畢竟快時(shí)尚品牌也有自己的開店計(jì)劃。一個(gè)可以作為參考的例子是，新光天地6年前剛開業(yè)時(shí)，曾給LV預(yù)留了一個(gè)非常好的位置，還貼補(bǔ)了不少裝修費(fèi)，但是最后LV并沒有入駐。去年LV終于進(jìn)駐新光天地了，沒有給予大力度裝修補(bǔ)貼，位置還比先進(jìn)駐的CUCCI差很多。
孫旭東坦言，對(duì)于快時(shí)尚品牌而言，不是說購物中心能夠給予裝修補(bǔ)貼就一定會(huì)過去開店，對(duì)方也有前期的考核標(biāo)準(zhǔn)，看看是否值得開。畢竟，在開業(yè)成本上快時(shí)尚品牌是占大頭的。
羅綺華分析認(rèn)為，快時(shí)尚品牌開店是要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。實(shí)際上，快時(shí)尚品牌并不特別看重會(huì)不會(huì)給予裝修補(bǔ)貼。他們比較在乎的是項(xiàng)目本身好不好、團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力怎么樣以及入駐后店鋪能不能實(shí)現(xiàn)盈利，這些因素才是他們決定是否開店的關(guān)鍵。因?yàn)榭鞎r(shí)尚品牌一旦決定開店，會(huì)增加很多成本，包括庫存、人力等，而一旦銷售跟不上，就極有可能使全部投入打了水漂。
博弈尚缺少市場(chǎng)規(guī)則
其實(shí)，購物中心招快時(shí)尚品牌不僅需要前期給予裝修補(bǔ)貼，后期的租金貢獻(xiàn)度也比較低，為此出于聚客層面考慮，在引入快時(shí)尚品牌時(shí)，購物中心與對(duì)方的談判，其實(shí)是一個(gè)博弈的過程。
李綱透露，雖然此前首地大峽谷沒有為招GAP給予裝修補(bǔ)貼，但實(shí)際上相較于綾致時(shí)裝旗下的幾個(gè)品牌，GAP的租金貢獻(xiàn)力度要低1/3。這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)GAP比較符合首地大峽谷的定位，既有形象又能賺錢，還能攢人氣。
“我們現(xiàn)在已經(jīng)摒棄了收租金的做法，對(duì)于快時(shí)尚品牌，我們改為采用經(jīng)營扣點(diǎn)的模式，按月抽取6至7個(gè)點(diǎn)。”孫旭東對(duì)中國商報(bào)記者表示。
在羅綺華看來，不能將快時(shí)尚品牌的強(qiáng)勢(shì)，歸結(jié)為快時(shí)尚自身的原因。實(shí)際上，這是雙方博弈的一個(gè)過程，取決于項(xiàng)目是否有優(yōu)勢(shì)、有沒有聚客能力、位置是不是夠好等。
目前，也并不是對(duì)所有的購物中心，快時(shí)尚品牌都要求對(duì)方必須給予裝修補(bǔ)貼。如果購物中心需要快時(shí)尚品牌這個(gè)“門頭神”、需要這個(gè)聚客利器，那放寬招商條件是必然的。因?yàn)槟壳翱磥�，快時(shí)尚品牌對(duì)很多購物中心的作用是不言而喻的。羅綺華這樣分析。
“當(dāng)前，很多購物中心都開始向郊區(qū)或者二三線城市下沉，如果覆蓋的人口足夠多，并且高端消費(fèi)者足夠多，引入快時(shí)尚品牌其實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。因?yàn)榭鞎r(shí)尚品牌的價(jià)格很多人都能消費(fèi)得起，確實(shí)能夠給項(xiàng)目帶來客流。”羅綺華進(jìn)一步表示。
但對(duì)于一些成熟的購物中心，聚客能力本身就非常強(qiáng)，地理位置也非常有優(yōu)勢(shì)，又符合快時(shí)尚品牌的開店需求，其實(shí)購物中心不給予裝修補(bǔ)貼，對(duì)方也非常愿意進(jìn)駐。羅綺華表示。
據(jù)王智明觀察，對(duì)奢侈品牌購物中心已經(jīng)有一套很成熟的招商標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于快時(shí)尚品牌，該不該引入，需不需要給予裝修補(bǔ)貼，需要給予多大的裝修補(bǔ)貼，這都要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的地理位置、成熟度以及自身的需求去判斷。
事實(shí)上，品牌商與購物中心之間，誰應(yīng)該強(qiáng)誰又應(yīng)該弱，這是由供需關(guān)系來決定的。據(jù)王智明介紹，目前快時(shí)尚也不只有服裝品牌，就連最近幾年剛紅火起來的外婆家、綠茶等快時(shí)尚餐飲品牌也可以包括其中。由于近年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，對(duì)品牌商的需求越來越大，這也促使快時(shí)尚品牌開始提出一些更加苛刻的進(jìn)駐條件。
“在這種背景下，如果購物中心需要快時(shí)尚服裝或餐飲品牌，就必須進(jìn)行談判，去相互博弈。反之，如果一個(gè)購物中心的商業(yè)氛圍已經(jīng)很濃厚，不需要靠這些快時(shí)尚品牌去拉動(dòng)，快時(shí)尚品牌也會(huì)主動(dòng)降低身價(jià)去進(jìn)駐，更別提還要什么條件了。”王智明坦言。
在羅綺華看來，購物中心在與商戶談入駐時(shí)，應(yīng)該量力而行。要看自身是不是需要這個(gè)品牌，不能因?yàn)槭莻�(gè)品牌都給予裝修補(bǔ)貼。畢竟建設(shè)一個(gè)購物中心，前期是需要很多資金投入的，如果項(xiàng)目完成后，沒有辦法及時(shí)回籠資金，將會(huì)影響到地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。
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