“吃喝玩樂一條龍”
李剛告訴記者，百貨擴(kuò)大自營應(yīng)該是將來的一個(gè)發(fā)展方向，但絕不是惟一的發(fā)展方向。
如陳立平所言，代理體制根深蒂固，把百貨店目前陷入困境的原因全歸因于聯(lián)營并不對(duì)，自營也并不是讓百貨業(yè)擺脫困境的惟一方式。
在這樣的大背景下，自營并不是百貨業(yè)的終極目的，只是一種提升毛利、實(shí)現(xiàn)差異化的方式。百貨業(yè)的擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，精細(xì)化時(shí)代到來。其應(yīng)重新審視消費(fèi)者的變化，調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。
湖南福滿家超市總經(jīng)理梁建勇告訴記者，以前很多的超市、百貨、購物中心都是簡單的租金聯(lián)營模式，而現(xiàn)在很多的都是把租賃、聯(lián)營商都納入一起經(jīng)營，目的沒有變，但是方式卻豐富得多。具體來說，就是現(xiàn)在的百貨不單單只是管理了，更多參與到經(jīng)營中來，在招商時(shí)并不以租金為先，而經(jīng)營思路一致才是招商前提，而且銷售越高扣點(diǎn)越低。也就是說，不是“一個(gè)人在戰(zhàn)斗”，不管是百貨業(yè)主還是具體品牌商都在想法設(shè)法賺“人氣、市場(chǎng)、占有率”。
在體驗(yàn)方面，梁建勇認(rèn)為，具有“吃喝玩樂一條龍”的購物中心的生命力會(huì)越來越旺盛，這一點(diǎn)得到一位經(jīng)常組織零售業(yè)者出國考察的業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。她也告訴記者，大家注意到了日本百貨、超市的自營做得確實(shí)很好，但是更應(yīng)該關(guān)注的是，他們非常注重顧客體驗(yàn)。她舉例說明，在日本電商也同樣沖擊了百貨業(yè)態(tài)，但在永旺商場(chǎng)，諸如劇場(chǎng)、職業(yè)體驗(yàn)主題園、體育用品體驗(yàn)、樂器演奏、烹飪、烘焙、陶泥、插花藝術(shù)以及其他DIY等體驗(yàn)性極強(qiáng)、參與度極高的業(yè)態(tài)為商場(chǎng)聚集了很大客流，讓很多家庭型的消費(fèi)者在商場(chǎng)中各自能找到消費(fèi)的興趣點(diǎn)。“從價(jià)格上無法跟電商競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，可以從另一個(gè)角度讓消費(fèi)者駐足、停留。”
銀泰商業(yè)集團(tuán)董事局主席沈國軍認(rèn)為，未來的百貨店不再單純以購物為主，而是成為實(shí)現(xiàn)人流聚集、體驗(yàn)、交流的場(chǎng)所，國際化購物中心才是未來。例如銀泰最近就在其旗下門店舉行“愛科學(xué)”炫酷舞蹈機(jī)器人巡展，吸引暑期學(xué)生群體。
記者日前走訪了主打藝術(shù)牌的北京僑福芳草地購物中心，不論是商場(chǎng)整體藝術(shù)性的規(guī)劃，還是各個(gè)品牌布置的藝術(shù)氛圍，就連垃圾桶也是藝術(shù)的杰作，這讓許多愛好藝術(shù)的顧客回頭率更高。此外，芳草地的洗手間的人性化甚至讓人覺得溫馨。推開隔間的門，洗手池、洗手液、擦手紙、廁紙、化妝鏡，一應(yīng)俱全。
“細(xì)節(jié)處方見功力。”李剛表示，很多百貨由于場(chǎng)地限制，不能大規(guī)模地轉(zhuǎn)變，至少應(yīng)該從細(xì)微之處考慮，讓顧客記住自己。
新聞1+1
零售行業(yè)真進(jìn)入寒冬了？
過去，零售企業(yè)都愿意扎堆設(shè)在城市中心區(qū)域，因?yàn)橹行膮^(qū)域交通便利，人流密集。但租金和人力成本上漲，讓這些中心城區(qū)的零售企業(yè)步入“微利時(shí)代”甚至“負(fù)利”時(shí)代，關(guān)店止虧在所難免。
對(duì)于百貨業(yè)而言，目前被關(guān)閉的門店，其實(shí)多數(shù)位于城市的黃金地帶。北京市上半年關(guān)門的三家百貨門店，分別是勁松地區(qū)的王府井洋華堂、方莊地區(qū)的貴友大廈和位于北二環(huán)的三利百貨。這些百貨商場(chǎng)都位于城市的黃金地帶，周邊有成熟的社區(qū)和便捷的交通，照理說應(yīng)該是客源不愁。
但是，這些老式的百貨公司有一個(gè)通病，就是其在設(shè)計(jì)之初，只考慮了購物功能，相應(yīng)的停車場(chǎng)、餐飲和娛樂服務(wù)較少，而餐飲和娛樂，恰恰是目前百貨公司的主要盈利來源。這些老式的百貨公司，周圍早已是寸土寸金，單靠自身力量已經(jīng)很難擴(kuò)建，關(guān)門轉(zhuǎn)型或交給其他商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)重新定位打造，實(shí)則是大勢(shì)所趨。
有業(yè)內(nèi)專家建議，零售企業(yè)轉(zhuǎn)型，應(yīng)當(dāng)將新的商場(chǎng)選址設(shè)在房租和人工成本、貨運(yùn)成本更低以及人口增長潛力較大的一線城市郊區(qū)，而隨著私家車保有率的增加和公交的便捷化，顧客也能適應(yīng)商場(chǎng)的郊區(qū)化和大型化，并享受商場(chǎng)所帶來的除購物之外的其他服務(wù)。而在二三線城市，則應(yīng)致力于商場(chǎng)的小型化和社區(qū)化，但功能更加齊全，以更好地滿足當(dāng)?shù)厥忻竦男枨蟆?/p>
所謂優(yōu)化布局，其實(shí)就是有進(jìn)有退，有退方能有進(jìn)。
只不過，有一些零售企業(yè)，因?yàn)橹皵U(kuò)張時(shí)“進(jìn)得過深”，從一些區(qū)域退出來后，已經(jīng)沒有了在新城區(qū)重建商場(chǎng)的資源。而對(duì)于在這場(chǎng)大浪淘沙中幸存下來的零售企業(yè)而言，春天也許才剛剛開始，而人們聚在一起逛街、購物、吃飯、看電影，則是城市生活必不可少的社交和休閑需求，這是互聯(lián)網(wǎng)所替代不了的。
瞭望
傳統(tǒng)百貨節(jié)節(jié)敗退
位于王府井商圈的新燕莎金街購物廣場(chǎng)于今年二季度開始試營業(yè)，為北京零售物業(yè)市場(chǎng)帶來約7.8萬平方米的新增供應(yīng)。
據(jù)了解，新燕莎金街購物廣場(chǎng)出租情況較好。因此，即使有如此大型的購物中心推出，北京零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率依然保持在10.8%水平，與上季度相比沒有多少變化。可以看出，市場(chǎng)對(duì)成熟商圈購物中心的需求依然很大。
如此旺盛的需求也促使一些老牌商場(chǎng)依據(jù)市場(chǎng)變化不斷進(jìn)行商場(chǎng)定位、租客方面的調(diào)整。調(diào)整的慢慢見效、經(jīng)營的好轉(zhuǎn)自然促使租金水平不斷提高，特別是在比較成熟的商圈，比如三里屯、王府井等商圈的購物中心，租金上漲態(tài)勢(shì)非常明顯。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2014年二季度，北京零售物業(yè)首層租金環(huán)比上漲2.4%，此漲幅在全國來講都算較高水平。
未來六個(gè)月，北京零售物業(yè)市場(chǎng)還將迎來接近50萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括位于大興區(qū)的英特宜家購物中心和位于通州區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)兩個(gè)體量均超過20萬平方米的大型購物中心。鑒于前述兩個(gè)項(xiàng)目簽約進(jìn)展良好，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)整體空置率將維持穩(wěn)定。
與購物中心發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛形成鮮明對(duì)比，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)節(jié)節(jié)敗退趨勢(shì)。
在過去四五個(gè)季度，無論從北京還是全國范圍來講，每個(gè)季度都有百貨商場(chǎng)撤店歇業(yè)的案例出現(xiàn)。2014年二季度，位于望京商圈的華堂商場(chǎng)停業(yè)，再增一例百貨撤店案例。
華堂退出不會(huì)是最后一個(gè)。消息顯示，位于東四環(huán)的某連鎖百貨，自去年底陸續(xù)停業(yè)起，至今仍未見起色，整個(gè)項(xiàng)目空置率已達(dá)50%。
如今，百貨公司正面臨內(nèi)憂外困的格局。對(duì)此，建議百貨業(yè)態(tài)雙輪驅(qū)動(dòng)，租賃與自持門店并行。盡管不少百貨企業(yè)均表示，出于控制租金成本的考慮將加大自持門店的比例，但租賃門店仍應(yīng)作為百貨房地產(chǎn)策略的重要選擇。租賃和自持雙輪驅(qū)動(dòng)是現(xiàn)階段百貨零售商為平衡規(guī)模、資金和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。
現(xiàn)階段，雖然國內(nèi)零售物業(yè)市場(chǎng)總體仍處于上升通道中。但是近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂已經(jīng)開始顯現(xiàn)，未來3年間(2014年~2016年)，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。
各城市的商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)將有所分化：一線城市和主要二線城市需求旺盛，商鋪?zhàn)饨鹑杂虚L期上漲趨勢(shì)。但部分二線城市和低能級(jí)城市短期內(nèi)開發(fā)量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場(chǎng)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空置率可能持續(xù)處于高位，租金向下壓力逐步增大，部分項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)招商困難的情況。
基于上述判斷，百貨零售商在拓展門店中可以因地制宜地采用不同的房地產(chǎn)策略。
一方面，在商鋪?zhàn)饨鹕蠞q趨勢(shì)較為確定的一線和部分二線城市選擇增加自持物業(yè)比重，有效抵御成本上漲，并創(chuàng)造不菲的資產(chǎn)升值收益。
另一方面，百貨連鎖在進(jìn)入二線及以下城市時(shí)仍具有較強(qiáng)的品牌效應(yīng)，而當(dāng)?shù)爻渑娴纳啼伖⿷?yīng)以及業(yè)主，尤其是缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，對(duì)于優(yōu)質(zhì)主力商戶的迫切需求，一定程度上使百貨在商務(wù)談判中處于優(yōu)勢(shì)地位。但同時(shí)百貨企業(yè)不應(yīng)忽視業(yè)主經(jīng)驗(yàn)不足、項(xiàng)目所處商圈成熟度欠佳等因素，可以考慮采取租賃物業(yè)來規(guī)避潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。(超市周刊)
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