自持比例提高，更需運(yùn)營有方
當(dāng)然，在眾多的利好因素中，還有另外一個(gè)因素正在吸引著越來越多的餐飲企業(yè)進(jìn)駐購物中心，那就是自持比例的逐步提高。
盡管目前有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)“自持比例提高的利弊”討論一直未能夠停歇，但無論是被迫自持還是主動(dòng)自持，大量商業(yè)體的“趕鴨子上轎”，也讓餐飲業(yè)態(tài)越來越成為這里的重要一員。在昆明至祥研究中心看來：“未來吃在購物中心，還可能成為購物中心的代名詞。”
首先，就需要方面而言，餐飲的企業(yè)的剛性需求一直在飆升;同時(shí)，隨著人們生活水平提高，對精神需求，尤其是交際需求的提高。這樣的需要，一般需要在餐廳或咖啡吧或者是精心的甜品店，或者是上檔次的中餐廳得到滿足。就拿廣州的早茶來說，早茶不僅是一種飲食，更是一種時(shí)代延續(xù)的廣式文化。
為此，在孟少軍看來：“未來的餐飲比例的提高，更多的會(huì)體現(xiàn)在文化餐飲娛樂業(yè)態(tài)中，那時(shí)的餐飲，將不僅僅是一種美食的呈現(xiàn)，而美食背后的故事，也會(huì)越來越得到人們的關(guān)注，那就是中國人對于時(shí)間，對于美食的思索。”而《舌尖上的中國》如此火爆的原因也不過如此。
言歸正傳，自持比例的提高，也就意味著，開發(fā)商不能夠馬上將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或銷售。閑置很危險(xiǎn)，為此，高比例的項(xiàng)目在運(yùn)營方面也就有非常獨(dú)特的優(yōu)勢，尤其是對本身就具備商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說，就顯得輕車熟路了。
就協(xié)信地產(chǎn)而言，其擁有20年的品牌運(yùn)營經(jīng)歷，本身企業(yè)品牌池就十分豐厚，管理團(tuán)隊(duì)本身也開始國際化的戰(zhàn)略，在餐飲企業(yè)方面的招商運(yùn)營，也就顯得很熟悉。
但對于中國人而言，美食的誘惑還在一直攀升。就目前的昆明而言，人們對于臺(tái)灣美食的追逐一直存在。而不久的將來，昆明的西城時(shí)代·西門町，就將是一個(gè)臺(tái)灣美食的主戰(zhàn)場。
同樣，在自持比例提高的商業(yè)項(xiàng)目中，除去在管理方面和品牌方面自有優(yōu)勢，其本身還能夠起到為餐飲“減負(fù)”的作用。
云南王國投資有限公司經(jīng)營副總經(jīng)理陳穎丹就表示：“對于任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，終端客戶的直接服務(wù)者才是上帝;對于餐飲消費(fèi)者而言，地產(chǎn)企業(yè)的上帝就是我們的餐飲企業(yè)，他們是對接終端客戶的末端，他們的盈利狀況往往決定著項(xiàng)目、商鋪、商城的生死。”為此，在高自持比例之下，開發(fā)及運(yùn)營集一體的企業(yè)，也就能夠最大限度的實(shí)現(xiàn)讓利，為餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)減負(fù)。
餐飲鋪不賺錢?購物中心軟肋
如何為餐飲企業(yè)營造更好的商業(yè)氛圍，租金，越來越起到關(guān)鍵作用。
據(jù)近期的一份微商商業(yè)租金調(diào)查報(bào)告顯示：“部分小微企業(yè)的生活狀況令人擔(dān)憂，尤其是租金已經(jīng)成為眾多微型企業(yè)發(fā)展的瓶頸。”另外，加上在昆明運(yùn)營14年之久的首家肯德基關(guān)店或系租金上漲導(dǎo)致的報(bào)道，也讓不少企業(yè)開始擔(dān)憂未來購物中心內(nèi)的餐飲企業(yè)的生存狀況。餐飲企業(yè)，在購物中心的租金壓力如何?
“餐飲業(yè)態(tài)基本是不賺錢的，就租金方面來看。”在同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究中心總監(jiān)張宏偉看來，餐飲層的租金收益一直是購物中心的軟肋，因?yàn)椋湍壳暗陌l(fā)展階段來看，餐飲企業(yè)本身的承租能力較低，同時(shí)，由于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，餐飲企業(yè)的選址也比較嚴(yán)格，但對于購物中心而言，餐飲企業(yè)又是帶動(dòng)人流必須的業(yè)態(tài)，為此，在餐飲企業(yè)的招商中，其本身就存在一定的“犧牲”。與一般的百貨主力店、服裝、影院等業(yè)態(tài)的租金相比，是占有優(yōu)勢的，為此，一般的餐飲業(yè)態(tài)，一般不僅在5層以上，或地下1層或2層。
據(jù)昆明至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)來看：“商業(yè)地產(chǎn)在昆明與餐飲的結(jié)合基本都是分布于購物中心的負(fù)1層、負(fù)2層和5、6、7層的商業(yè)高區(qū)，而呈現(xiàn)兩極化的態(tài)勢，主要是因?yàn)椴惋嬓袠I(yè)每平米的租金貢獻(xiàn)能力有限，同時(shí)引入餐飲更多的也是為了帶動(dòng)人氣，而非購物中心所有者從租金利益考慮的優(yōu)先選擇。”
另外，就租金水平來看，一般目前昆明市中心的寫字樓租金水平在150-200元/平方米/月，而據(jù)協(xié)信品牌負(fù)責(zé)人介紹：“傳統(tǒng)意義上，餐飲業(yè)一般租金在50元-100元/平米左右，承租能力低，多被安排在購物中心的高樓層或底樓。但現(xiàn)在，繁華地段的餐飲租金已增長到月均200元/平米的水平，而較偏遠(yuǎn)地區(qū)也有100元左右，雖然是少數(shù)。”
而這樣的少數(shù)，一般又是針對一些對地段要求比較嚴(yán)格的餐飲業(yè)態(tài)而設(shè)定的，例如星巴克、面包新語等一線知名品牌。
為此，昆明地產(chǎn)界人士表示：“大體量餐飲企業(yè)，不用太過擔(dān)心未來租金壓力。”因?yàn)�，在他看來，就目前購物中心的餐飲業(yè)態(tài)布局來看，餐飲業(yè)態(tài)的租金水平整體不高，而從購物中心租金收益比例來看，大部分餐飲布局樓層，租金受益比也較低，目前還處于餐飲企業(yè)能夠承受的范圍。而一般的購物中心，還得依靠著餐飲企業(yè)帶客，匯人流，為此，漲租幅度一般不大。國際一線的快時(shí)尚餐飲品牌的選址，租金水平，與一般餐飲業(yè)態(tài)差異巨大，并不能一概而論。但從眾多一線城市的發(fā)展情況來看，隨著餐飲業(yè)的逐漸發(fā)展及城市中心企業(yè)的購物中心租賃水平的提高，未來餐飲企業(yè)可能面臨的租金壓力依然不小。
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