巨量新增供應(yīng) 整體經(jīng)濟(jì)不景 “三公消費(fèi)”大減
紅商網(wǎng)訊：隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮的興起,在富力、越秀城建、合景泰富、新世界、高德置地、恒大地產(chǎn)、嘉裕集團(tuán)等地產(chǎn)開發(fā)商巨頭的大力推動(dòng)下,廣州新CBD珠江新城已成為各大世界級(jí)五星級(jí)、超五星級(jí)豪華酒店的新戰(zhàn)場。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi),珠江新城五星級(jí)酒店的數(shù)量將超過12家,將成為高端酒店分布最為密集的區(qū)域。巨量的供應(yīng),加上全球經(jīng)濟(jì)依然不景氣和“三公消費(fèi)”大縮水的三重壓力下,珠江新城酒店正經(jīng)歷著嚴(yán)峻考驗(yàn),業(yè)界預(yù)言未來將出現(xiàn)嚴(yán)重過剩。
未來3年客房將增近3000間
據(jù)中國酒店投資人聯(lián)盟秘書長安強(qiáng)介紹,從2008年至今,珠江新城五星級(jí)酒店市場正經(jīng)歷著一場“大躍進(jìn)”,第一代由富力地產(chǎn)投資的廣州富力麗思卡爾頓酒店和廣州富力君悅酒店填補(bǔ)區(qū)域空白;而2012年后越秀城建投資的廣州四季酒店在西塔(廣州國際金融中心)和合景泰富建設(shè)的廣州W酒店相繼開業(yè)形成了珠江新城超五星級(jí)酒店的第二代。目前,珠江新城還有至少七八個(gè)五星級(jí)酒店在建或即將開建,正進(jìn)入第三代、第四代發(fā)展期。“預(yù)計(jì)未來2-3年內(nèi),珠江新城新增的國際五星級(jí)酒店的總量將超過12個(gè),新增加的客房總量將達(dá)2000-3000間。”
除了目前信息已比較清晰的12間五星級(jí)酒店外,冼村和潭村的改造項(xiàng)目未來也都將有超五星級(jí)酒店。而在緊挨著珠江新城的廣州國際金融城,規(guī)劃中還有幾個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目;在珠江新城一路之隔的天河路板塊,正佳萬豪酒店、粵海喜來登酒店和東方文華酒店都已開業(yè),再加上東站的天河新天希爾頓酒店和海航威斯汀酒店,未來珠江新城所在的天河區(qū),國際大品牌五星級(jí)酒店的數(shù)量就至少達(dá)二十家之巨。
“三座大山”壓出“白菜價(jià)”
新快報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了巨量的新增供應(yīng)引發(fā)的殘酷競爭外,2012年底以來大幅減少的“三公消費(fèi)”和全球整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍持續(xù)未振的大背景下,在新五星級(jí)酒店扎堆最密集的天河商圈、珠江新城商圈,打折聚客、優(yōu)惠活動(dòng)、團(tuán)購價(jià)吸客,都已成為酒店方應(yīng)對(duì)競爭的必然選擇。
珠江新城某五星級(jí)酒店總經(jīng)理向記者坦言:“2013年全年中餐、晚餐消費(fèi)下滑了大概25%,主要是政府大額訂單被大幅取消,公務(wù)宴請大大減少,酒店整體收入下滑明顯。”來自廣之旅訂房數(shù)據(jù)顯示,2013年第114屆廣交會(huì)期間,廣州各星級(jí)酒店房價(jià)的平均漲幅僅20%—80%,比2012年收窄至少兩成。
巨量新增供應(yīng)、整體經(jīng)濟(jì)不景和“三公消費(fèi)”大減,已成為壓在珠江新城眾多五星級(jí)酒店頭上的“三座大山”。第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄指出,酒店房間具有不可儲(chǔ)存性,今天賣不出去,到了第二天價(jià)值就是零。如果房價(jià)定得高,可能開房率就只有二三成,如果把房價(jià)降下來,開房率就可能達(dá)到六七成。這兩者間要如何選擇確實(shí)讓五星級(jí)酒店非常為難。在業(yè)主對(duì)整體經(jīng)營指標(biāo)的期望下,近年來大多數(shù)新開的五星級(jí)酒店為了吸引客源都采取過“低價(jià)格”戰(zhàn)略,五星級(jí)、超五星級(jí)酒店房間的市場價(jià)不得不看齊四星。如廣州香格里拉大酒店試營業(yè)是就打出888元+15%服務(wù)費(fèi)的“試住價(jià)格”;而富力麗思卡爾頓酒店也曾在剛開業(yè)時(shí)定位“最便宜的一家麗思卡爾頓酒店”。廣州W酒店在新開業(yè)時(shí)也推出過1288元一晚還送早餐、自助餐甚至送紅酒的優(yōu)惠。
專家支招
與地產(chǎn)結(jié)合創(chuàng)新服務(wù) 加大抗風(fēng)險(xiǎn)能力
對(duì)五星級(jí)酒店的未來出路,安強(qiáng)指出,“目前廣州五星級(jí)酒店的投資熱度已趨于平穩(wěn)。從投資回報(bào)和理性角度考慮,未來的酒店投資模式應(yīng)多考慮與地產(chǎn)結(jié)合,例如位于大型城市綜合體、商業(yè)綜合體、旅游綜合體內(nèi)的酒店項(xiàng)目,因?yàn)槟芊窒硗?xiàng)目中住宅、寫字樓、公寓、購物中心、街區(qū)商業(yè)還有旅游景點(diǎn)、休閑娛樂設(shè)施等豐富業(yè)態(tài)的各種配套與客源,將具有更廣闊的市場;另一方面,傳統(tǒng)的純酒店開發(fā)項(xiàng)目,面臨日益增加的市場競爭所帶來的嚴(yán)峻考驗(yàn),其投資風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。因此,開發(fā)商在決策之前,一定要先做好更詳盡、科學(xué)的調(diào)研,千萬不能匆忙上馬。”
針對(duì)受新增供給快速增長、運(yùn)營成本持續(xù)增加以及客戶對(duì)酒店產(chǎn)品期望值和價(jià)格敏感度提升,導(dǎo)致酒店市場競爭日益加劇的現(xiàn)況,仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部中國區(qū)副總裁朱超倫建議,對(duì)已開業(yè)的五星級(jí)酒店來說,可以通過硬件設(shè)施的優(yōu)化、銷售策略的完善、軟性服務(wù)的提升等方式,進(jìn)一步完善顧客的入住體驗(yàn)從而提升老客戶忠誠度并吸引更多新客;而對(duì)新項(xiàng)目來說,可以在私有化開發(fā)的不同階段進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理,幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造酒店資產(chǎn)價(jià)值提升的新機(jī)會(huì)。另外,還應(yīng)該加強(qiáng)新型酒店產(chǎn)品的打造和文化特色方面的競爭,包括精選服務(wù)酒店的開發(fā),該類型酒店正越來越受到旅游者的青睞,也為業(yè)主實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化帶來了新的契機(jī)。
后市展望
幾年內(nèi)市場必然出現(xiàn)嚴(yán)重過剩
面對(duì)三座大山的壓力,安強(qiáng)指出,“在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下,至少在可預(yù)見的近幾年間,客源是完全不可能有跟客房增長量相似的巨大增幅。所以說,至少在未來的幾年時(shí)間里,珠江新城的五星級(jí)酒店市場必然會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的過剩。”
安強(qiáng)為記者算了一筆賬,一家三百多間客房規(guī)模的五星級(jí)酒店,業(yè)主給的年度經(jīng)營指標(biāo)如果能在2億-3億元之間就非常理想。客房量大或整體體量更大的酒店,業(yè)主的年度指標(biāo)要求往往要3億-4億元。以2億元的年度指標(biāo)計(jì)算,平均到每天營業(yè)額需50萬-55萬元。而從五星級(jí)酒店的投資成本看,如果每日平均營業(yè)額達(dá)不到30萬元的話就意味要虧本。安強(qiáng)指出:“按目前的行情,珠江新城的酒店如果平均開房率能達(dá)到七成就已非常不錯(cuò),加上餐飲等營業(yè)額可基本達(dá)到業(yè)主要求。據(jù)了解,目前珠江新城前期開業(yè)的五星級(jí)酒店都已開始贏利。不過新酒店有些開房率仍低至兩成,經(jīng)營壓力非常大。”
另一方面,隨著建安成本、人工成本的快速上升和酒店房價(jià)的增速緩慢,五星級(jí)酒店的投資回收期將越來越漫長,合縱酒店顧問公司董事副總裁陽國慶指出,由發(fā)展商自有資金投資的五星級(jí)酒店過去平均8-10年就可回本,但目前通常需要15年以上;如果是貸款資金投資,其回報(bào)期將可能更遙遙無期。陽國慶指出,星級(jí)酒店前期建設(shè)動(dòng)輒十億甚至幾十億元的投入,對(duì)開發(fā)商來說是一筆巨資,回報(bào)周期的拉長,將令星級(jí)酒店投資成為懸在開發(fā)商頭上的一把“雙刃劍”。一旦遇到經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變,酒店經(jīng)營難以迅速打開局面,五星級(jí)酒店就將失去營銷價(jià)值,如果經(jīng)營持續(xù)艱難,開發(fā)商資金支撐不足的話,部分五星級(jí)酒店會(huì)出現(xiàn)管理方甚至開發(fā)商退場。（來自：新快報(bào) 記者；李琳）
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