紅商網(wǎng)訊：本輪樓市調(diào)控以來，由于商品住房始終受限，不少房企日益倚重商業(yè)地產(chǎn)。特別是集購物、辦公、居住、酒店、休閑娛樂等功能于一體的城市綜合體格外受到青睞，并從一線城市向二三線城市蔓延。不過經(jīng)過數(shù)年的高歌猛進，目前存量巨大的商業(yè)地產(chǎn)又將迎來新一輪集中放量。據(jù)廣東省房協(xié)統(tǒng)計，目前僅珠三角在建或擬建的城市綜合體就超過140個。
業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的去化放慢，加上經(jīng)濟增速放緩和電商沖擊日盛，預(yù)計短期內(nèi)將迎來空置率上升的風(fēng)險。而有數(shù)據(jù)顯示，目前部分城市的空置率已超過6%的國際警戒線，租金下行壓力增大。
數(shù)據(jù)：廣東商業(yè)用房投資逐年上漲
自2010年“國十條”提高二套房首付比例及利率為標志的本輪樓市調(diào)控以來，由于商品住宅一直受到限購、限價、限貸、限外、稅費等方面的限制，再加上地方政府積極推出商業(yè)用地，商業(yè)地產(chǎn)日益受到房企的倚重。
不僅一線房企紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)；蘇寧、紅星美凱龍等零售企業(yè)也加速跑馬圈地；此外更有娃哈哈、維維股份、雨潤控股、金威啤酒、康威等傳統(tǒng)制造企業(yè)陸續(xù)加入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)陣營。
來自省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，全省商業(yè)用房投資同比增幅分別為23.3%、27.2%、30.7%、23.3%和30.8%。除2011年略低于全省房地產(chǎn)投資同比增幅外，其余各年均大幅超過。而商業(yè)營業(yè)用房投資占總體開發(fā)投資的比重也從2010年的9.5%一路提高到2013年的11%，呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢。
今年1—2月，商業(yè)地產(chǎn)投資增幅也繼續(xù)擴大。全省辦公樓投資48.82億元，增長54.8%，商業(yè)營業(yè)用房投資109.42億元，增長37.3%，均遠高于商品住宅13%的投資增幅。
以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)的投資大增，不僅是宏觀政策的導(dǎo)向所致，其本身給房企帶來的可觀利潤也是重要因素。業(yè)內(nèi)人士分析，由于近年城市居民的消費需求和能力大增，集合購物、酒店、休閑娛樂、辦公、居住等功能的城市綜合體正好迎合了這些需求，也有利于發(fā)揮集群效應(yīng)。
以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達集團為例，公司董事長王健林介紹，廣東的萬達廣場開業(yè)后的效益遠比預(yù)期好。從目前在全國開業(yè)的萬達廣場數(shù)據(jù)來看，廣東、福建是開業(yè)后效益最好的兩個省。王健林表示，目前萬達在廣東已經(jīng)有十幾個項目了，今年還要開業(yè)5個項目。“我們未來可能在廣東布局不止30個項目，廣東會是我們發(fā)展的重鎮(zhèn)，在全國的重要性可能會排在第一位”。
分析：佛山綜合體項目超廣深
近年商業(yè)用房投資額的大幅增長，目前已經(jīng)形成了新一輪的供應(yīng)潮。
來自省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州新開業(yè)購物中心面積超過65萬平方米，達到歷史供應(yīng)峰值；其中超過60%面積位于番禺、花都、天河?xùn)|郊等新興商圈。在此基礎(chǔ)上，廣州在建或?qū)⒔ǖ纳虡I(yè)項目還將超過20個。深圳今年更有超過90萬平方米的新增供應(yīng)；其中近80%面積位于關(guān)外；另據(jù)統(tǒng)計，深圳在建的18個百萬舊改大盤中，七成在關(guān)外，九成計劃做綜合體。
不僅是廣深，由于一線城市商業(yè)資源趨于飽和，運營成本也較高，因此二三線城市成為企業(yè)近年布局的重點。不僅是萬達，廣百股份早在2009年底已開始在三四線城市布局；天虹商場在2013年首開購物中心，未來將重點加強優(yōu)勢區(qū)域三四線城市的拓展；2013年8—9月份，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司高層在廣東的梅州、惠州、揭陽、肇慶、四會等多個三四線城市進行了考察。
目前，以佛山為代表的多個省內(nèi)二線城市涌現(xiàn)出城市綜合體的井噴。據(jù)省房協(xié)數(shù)據(jù)，目前佛山在建和擬建的城市綜合體已超過40個，其火熱程度甚至趕超廣深。此外，東莞在建和擬建的城市綜合體超過20個；惠州超過19個；中山超過13個；珠海超過10個；而江門目前在建的5個大型商業(yè)項目，足以令其商業(yè)經(jīng)營面積翻一番。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前珠三角地區(qū)，在建和擬建的城市綜合體項目就超過140個。
受其影響，2013年快時尚行業(yè)也加快了開店步伐。十大快時尚品牌在廣東地區(qū)新開門店總數(shù)較2012年翻番。優(yōu)衣庫去年在廣東新開10店；H&M和ZARA開店數(shù)都超過6家；GAP、Hollister、Forever21首次進入廣東深圳，且GAP更連開4店。其中，廣州、深圳、佛山都是布局的重點。
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