盈石集團(tuán)研究中心跟蹤監(jiān)測國內(nèi)20大城市商業(yè)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量已達(dá)6461萬平方米。預(yù)計(jì)在2014年，20城市總體新增供應(yīng)還將增加1500萬平方米。到2016年年底，三年新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量總計(jì)將接近3500萬平方米，占目前總體存量的54%。
而整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場中，與商業(yè)商鋪、步行街奧特萊斯、購物中心等的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)相比，寫字樓市場更讓人擔(dān)憂。據(jù)盈石的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國內(nèi)甲級寫字樓物業(yè)三年后的增量將超過5800萬平方米，占目前存量的173%，成為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場中“風(fēng)險(xiǎn)”最大的商業(yè)物業(yè)。
對此，盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、英國皇家特許測量師學(xué)會中國區(qū)發(fā)言人張平告訴中國商報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)熱的持續(xù)在于對住宅市場調(diào)控的持續(xù)，這將使得開發(fā)商將持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋求機(jī)會。
“泡沫化”風(fēng)險(xiǎn)凸顯
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭過猛，局部結(jié)構(gòu)性的泡沫已存在。
“當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目在5公里商圈內(nèi)面臨9個(gè)競爭對手的時(shí)候，你能怎么辦？”
在入局?jǐn)?shù)個(gè)“生死搏殺”的三四線商業(yè)地產(chǎn)的“死亡游戲”后，潘韜流露悲觀稱，“中國商業(yè)地產(chǎn)將在2015年至2020年之間遭遇非常慘重的調(diào)整期。”
漢博商業(yè)總裁暴雪松也在2013中國商業(yè)不動產(chǎn)思想盛典上稱，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭過猛，局部結(jié)構(gòu)性的泡沫已存在。“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體量一投就是10至20億元的項(xiàng)目，都是高大全，但經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，消費(fèi)增長在下滑，消化能力有限。尤其在沈陽、天津、成都等城市，總量已明顯過剩。”按統(tǒng)計(jì)，2013年全國有300家購物中心開業(yè)，差不多平均1天開業(yè)一家。
暴雪松稱，無可爭議的現(xiàn)實(shí)是，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展多年來只解決了“量”的問題，沒有解決“質(zhì)”的問題，好項(xiàng)目并不多。“雖然購物中心多了，但是單店銷售在減少。”
南京金鷹控股集團(tuán)執(zhí)行副總裁沙勇也表示，現(xiàn)在國內(nèi)購物中心單店規(guī)模也從過去的三四萬平米上漲到現(xiàn)在平均的七八萬平米，更多的甚至是一二十萬的購物中心，購物中心開始面臨空置率，甚至是泡沫化的危險(xiǎn)性。
除了速度過快和規(guī)模過大之外，潘韜所指出的，在中國做商業(yè)地產(chǎn)一直綿連的“錢太貴、融資成本太高；人太少、人力成本太高；城市規(guī)劃無序，政績訴求色彩太重；三四線城市消費(fèi)力相對滯后”等長期的商業(yè)老困難其實(shí)從來沒能得到有效緩解。
作為傳統(tǒng)線下商業(yè)的承載平臺，商業(yè)地產(chǎn)也愈發(fā)遭遇電商沖擊。北京朝陽大悅城總經(jīng)理周鵬指出，在電商作為一種新的技術(shù)革命橫空出世時(shí)，不僅是分食了線下商業(yè)的客流和銷售，也是重塑了消費(fèi)習(xí)慣，改變了人們的生活，若商業(yè)地產(chǎn)購物中心不擁抱電商，重塑商業(yè)模式，面臨的結(jié)局就是被淘汰出局。
潘韜說，國內(nèi)每年新增購物中心300個(gè)，而每年電商銷售增長大概相當(dāng)于300個(gè)購物中心的銷售額，這意味著購物中心本來的市場空間被電商全部吞食，這是購物中心目前無法回避的現(xiàn)實(shí)，低端時(shí)尚類購物中心尤其遭受沖擊。
“模式高度雷同、定位高度雷同、品牌高度雷同”，周鵬也認(rèn)為，泡沫或過剩不是能摧毀未來購物中心或商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最重要因子，當(dāng)前購物中心最值得擔(dān)憂的是同質(zhì)化。
潘韜和暴雪松都提到的一個(gè)行業(yè)“內(nèi)幕”是，目前國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)在招商上已“賠本賺吆喝”到甚至對快銷品牌都要給予裝修補(bǔ)貼，國內(nèi)二線品牌商都敢宣稱只要扣點(diǎn)。
“體驗(yàn)牌”亦陷入同質(zhì)化泥沼
差異化突圍、強(qiáng)化體驗(yàn)是業(yè)內(nèi)的共識，但在絕對過剩的情況下，任何商家都難以實(shí)現(xiàn)真正差異化。
實(shí)際上，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗早下過警言，“商業(yè)地產(chǎn)里只有第一名能活得很好，其他的都只夠喝喝湯。”
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