引言
紅商網(wǎng)訊：走過2013年的一片紅火，廣州商業(yè)地產(chǎn)在2014年將迎來一個相對理性回穩(wěn)的新年。在新的一年里，不管是寫字樓、商場還是公寓，巨量的新增供應，將令廣州商用物業(yè)市場的競爭更為激烈。經(jīng)濟大環(huán)境的影響和從中央到地方不斷推行的節(jié)儉風，將一定程度制約企業(yè)擴張速度。不管是租金還是售價，已不大可能出現(xiàn)2013年一路狂奔高速向上攀升的火熱行情。雖然被住宅擠逼出來的投資需求仍旺，但是理性回歸，預計將成為2014年商用物業(yè)市場的主題。
關鍵詞：零售物業(yè)
踏入2014年新年，關于商業(yè)地產(chǎn)已有泡沫出現(xiàn)的預警頻頻出現(xiàn)在各業(yè)界專家、學者的預言中。一方面是在住宅持續(xù)受限，開發(fā)商們一涌而上大搞特搞商業(yè)地產(chǎn)的大背景下，各種大型、超大型購物中心如雨后春筍在廣州遍地開花，零售物業(yè)市場新增供應巨量且同質(zhì)化日趨嚴重;另一方面，隨著從中央到地方節(jié)儉風的推行和整體經(jīng)濟面仍未好轉(zhuǎn)，居民消費增幅收緊，加上來勢洶洶的電商沖擊，2014年的商業(yè)地產(chǎn)，將面臨新一輪的挑戰(zhàn)，招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營難等問題將日益困擾業(yè)主。
住宅開發(fā)商繼續(xù)爭搶商業(yè)蛋糕
近一兩年來，許多以往專注住宅開發(fā)的地產(chǎn)大鱷都爭相進入商業(yè)地產(chǎn)領域，如奧園、保利、萬科、中海、雅居樂等等。預計在2014年，這些發(fā)展商在廣州的商業(yè)項目都將相繼進入招商、開業(yè)階段，由傳統(tǒng)住宅發(fā)展商所開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目，都成為爭搶傳統(tǒng)商業(yè)蛋糕的主力。
住宅開發(fā)的一涌而入令商業(yè)地產(chǎn)市場行情井噴，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，中國購物中心正以每年300家的速度增長。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2013年是廣州有史以來優(yōu)質(zhì)購物中心供應量最大的一年，全年新增近40萬平方米，約為2012年的3倍。截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達約203萬平方米。
來自戴德聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廣州在運營的主要商業(yè)體已超過40多個，預計2014在建或?qū)⒔ǖ?a target=_blank>綜合體及商業(yè)項目還將超過20個，未來3-5年內(nèi)，廣州將有近400萬平方米的商業(yè)面積投入使用，商業(yè)環(huán)境競爭將更為激烈。
而隨著市中心用地空間的逐步減少和東進北拓南優(yōu)戰(zhàn)略的進一步實施，廣州城郊的各新板塊，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場。2013年，番禺已成為廣州零售商業(yè)市場的一大戰(zhàn)場，預計在2014年，從番禺到蘿崗、增城、花都等廣州各郊區(qū)商圈，還有金沙洲、白云新城等新興商圈里，將至少十幾個新購物中心將相繼招商或開業(yè)，郊區(qū)和次中心區(qū)商業(yè)項目井噴，商圈多元化將進一步明顯。
大型購物中心市場表現(xiàn)將較平淡
來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受中檔品牌及大型零售商在新落成項目中的凈吸納量推動，2013年全年零售物業(yè)市場的凈吸納量僅25萬平方米，比2012年下降了2萬平方米。預計在2014年，受整體經(jīng)濟所限，零售商對擴張仍將因為保持謹慎樂觀而放慢擴張步伐，因此廣州零售物業(yè)租賃市場的氣氛將難有明顯起色，將對新商場招商造成較大壓力。少數(shù)新商場將考慮重新定位，引入更多適合周邊消費者的品牌，預計將會拖慢租金增長的幅度。而與傳統(tǒng)零售商業(yè)相比，租金水平相對較低的體驗業(yè)態(tài)，在商場中占比加大，也將進一步拉低商場的平均租金。預計未來一年，廣州大型購物中心市場整體表現(xiàn)將比較平淡。
廣州同譽行商業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理胡廣華指出，在同質(zhì)化和電商的沖擊下，預計在2014年，廣州將有更多零售商業(yè)面臨日益加劇的招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營難等問題，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂之痛可能將逐步蔓延開來。
胡廣華分析道，2010-2012年，住宅的限購把許多發(fā)展商逼向商業(yè)領域，大手筆拿地開發(fā)購物中心，這些項目在2013-2014年正相繼進入招商、開業(yè)期。一方面是電商對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊日益加劇，以百貨、超市為支撐的購物中心主力店們銷售業(yè)績正江河日下。另一方面，是一涌而上的購物中心建設高潮令市場同質(zhì)化嚴重，雖然新購物中心的增多呈幾何級增長，但是近幾年國內(nèi)消費市場的年增長幅度卻僅約13%，整體經(jīng)濟的持續(xù)不振直接影響居為消費力的增長。預計到2014年，隨著新項目的不斷增多，這種困難還將進一步加劇，最后還可能會因為招商難無法開業(yè)而出現(xiàn)爛尾項目。
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