紅商網(wǎng)訊：房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是近來(lái)房企轉(zhuǎn)型的一大特點(diǎn)。在島城市場(chǎng)上，萬(wàn)科保利2014年也將有新的商業(yè)項(xiàng)目面市。記者綜合多方數(shù)據(jù)獲悉，2013年青島商業(yè)市場(chǎng)成交同樣也呈現(xiàn)出整體上漲趨勢(shì)，全年商業(yè)共賣(mài)了大約89萬(wàn)平方米，與此同時(shí)，庫(kù)存壓力也依舊存在，至蛇年最后一天，全市商業(yè)庫(kù)存達(dá)430萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開(kāi)序幕，未來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業(yè)體庫(kù)存壓力大，競(jìng)爭(zhēng)仍將非常激烈。

　　“核心商圈商業(yè)體項(xiàng)目 遍地開(kāi)花”

　　區(qū)域性的商業(yè)體項(xiàng)目，尤其是綜合體項(xiàng)目，讓城市的概念更加具體，目前，島城每一個(gè)大的居住板塊，基本都配套了相應(yīng)的大型商業(yè)體項(xiàng)目。人們購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑已經(jīng)不再只是涌向一個(gè)地點(diǎn)，生活有了更加豐富的選擇。而從商業(yè)體成交情況來(lái)看，與住宅發(fā)展態(tài)勢(shì)相仿，2013年青島商業(yè)市場(chǎng)成交呈整體上漲趨勢(shì)，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年全市商業(yè)共賣(mài)了89萬(wàn)平方米。

　　回顧2013年，眾多商業(yè)綜合體項(xiàng)目在這一年大放異彩，推動(dòng)城市功能的升級(jí)換代。比如，魯商中心首府、華潤(rùn)中心、東方影都、深藍(lán)中心、中鐵青島中心、海爾時(shí)代廣場(chǎng)、曉港名城等。這些綜合體項(xiàng)目都成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)體標(biāo)桿性項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，由于區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌過(guò)硬，無(wú)論是銷(xiāo)售情況還是未來(lái)發(fā)展前景，都被看好。但是總體來(lái)看，這些商業(yè)體大多位于主城區(qū)核心商圈，而如果是在新城區(qū)那也離不開(kāi)頂尖房企的大手筆。

　　“駐青大鱷首次嘗試 住轉(zhuǎn)商”

　　2013年商業(yè)體的擴(kuò)容，還呈現(xiàn)出一個(gè)新的亮點(diǎn)。就是一些來(lái)青大鱷開(kāi)始首次由住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。比如，青島萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，目前，正在建設(shè)的福州路萬(wàn)科中心為商業(yè)、辦公為一體的綜合體項(xiàng)目，商鋪、寫(xiě)字樓已開(kāi)始銷(xiāo)售，在島城其他片區(qū)同樣也有萬(wàn)科的影子，萬(wàn)科與本地企銀盛泰合作建設(shè)的山東路萬(wàn)科中心也是一處商業(yè)綜合體。

　　同樣也是在去年，4月份，市北區(qū)雙峰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)始二次環(huán)評(píng)公示并且正式公布了雙峰商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)單位為保利(青島)實(shí)業(yè)有限公司，這就意味著央企大鱷保利地產(chǎn)在“深耕青島”多年之后，開(kāi)始打造第一個(gè)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

　　有專(zhuān)家表示，在調(diào)控已成常態(tài)或樓市長(zhǎng)效性機(jī)制預(yù)期出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會(huì)受制于業(yè)務(wù)類(lèi)型單一局限于住宅市場(chǎng)的這一局面，開(kāi)發(fā)企業(yè)要獲得長(zhǎng)期發(fā)展發(fā)展勢(shì)必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。而由住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也成為一些大鱷們的一種選擇。業(yè)內(nèi)分析，無(wú)論是集合了萬(wàn)科購(gòu)物中心系列及萬(wàn)科寫(xiě)字樓系列萬(wàn)科兩大產(chǎn)品系列的優(yōu)勢(shì)的“萬(wàn)科中心”，還是保利在青島的首個(gè)商業(yè)體，都將為加快區(qū)域商圈的擴(kuò)容。同樣能推動(dòng)島城商業(yè)體的多元化。

　　新興商圈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　相比較主城區(qū)商業(yè)體的大好發(fā)展前景。部分商業(yè)體的未來(lái)也同樣引起業(yè)界擔(dān)憂。尤其是一些新開(kāi)發(fā)區(qū)域商業(yè)體同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域。記者獲悉，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在商業(yè)樓盤(pán)大量入市的背景下，商業(yè)供應(yīng)量大于銷(xiāo)量，存量同比上升，截至2013年12月31日，青島商業(yè)庫(kù)存達(dá)430萬(wàn)平方米。

　　其中，城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)既是商業(yè)市場(chǎng)成交量最高的區(qū)域，也是庫(kù)存積壓最嚴(yán)重的區(qū)域，目前商業(yè)庫(kù)存積壓大約79.44萬(wàn)平方米。成交量排在第二的是黃島區(qū)，庫(kù)存積壓79.65萬(wàn)平方米。膠州市2013年成交9.35萬(wàn)平方米，名列第三，膠州市庫(kù)存積壓67.22萬(wàn)平方米。

　　從這些積壓較為嚴(yán)重的區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)看，大多都是新興起商圈，繼家佳源購(gòu)物中心，大潤(rùn)發(fā)春陽(yáng)路店、利群城陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)等購(gòu)物廣場(chǎng)先后開(kāi)門(mén)納客之后，城陽(yáng)區(qū)先后打造了城陽(yáng)商圈、北曲商圈、寶龍城市廣場(chǎng)三大商業(yè)中心。而目前這些商圈中一些商業(yè)體面臨人氣問(wèn)題。再比如黃島區(qū)，目前利群、佳世客、麥凱樂(lè)、家佳源、瑞泰購(gòu)物等多家商企進(jìn)駐黃島。黃島已經(jīng)形成以香江路、長(zhǎng)江路、武夷山路和井岡山路商業(yè)街為主的“井字形”商業(yè)格局。然而整體來(lái)看依舊沒(méi)有形成太大氣候。

　　面對(duì)這些庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開(kāi)序幕，未來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業(yè)體庫(kù)存壓力大，競(jìng)爭(zhēng)仍將非常激烈。要向從眾多商家中脫穎而出，還應(yīng)盡量避免同質(zhì)化。
　�。ㄇ鄭u財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 記者 葛均艷）

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