紅商網(wǎng)訊：在2012年初， 仲量聯(lián)行在經(jīng)過長期調(diào)研之后推出了“中國新興城市50強(qiáng)”榜單，成都成為1.5線城市的領(lǐng)軍者。時隔一年多之后，《第一財經(jīng)周刊》在12月9日推出了《中國城市分級》排名，成都成為新一線城市的翹楚。
在這些排名的背后，反映出了成都怎樣的商業(yè)活力？與之休戚相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，呈現(xiàn)出怎樣的狀況？我們在表面繁榮的背后，應(yīng)洞察到哪些危機(jī)？在2013年成都商業(yè)地產(chǎn)市場中，涌現(xiàn)出哪些行業(yè)佼佼者？它們的思維將給業(yè)界帶來怎樣的啟示？
環(huán)境
面臨內(nèi)憂外患
曾有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都的綜合體以100余個、數(shù)千萬平方米的數(shù)量居全國前列。仲量聯(lián)行最新公布的研究數(shù)據(jù)也指出，到2016年，成都市零售商業(yè)總存量將超過800萬平方米，其中2013-2016年商業(yè)新增供應(yīng)量就將超過450萬平方米，活力和壓力均可見一斑。
綜合體扎堆供應(yīng)對于成都商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運營商來說，壓力確實不小。電商的異軍突起也在對傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行著全面“圍剿”，成都的商業(yè)地產(chǎn)、特別是綜合體商業(yè)處于內(nèi)憂外患之中。
如今的成都正在從多商圈發(fā)展逐漸向多中心的城市格局轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)未來5年甚至10年正是一個高速發(fā)展時期，將會有更多的外資、外地開發(fā)商進(jìn)入成都。目前，港資開發(fā)商幾乎全部來到成都，廣東、北京、上海等外地大開發(fā)商大量落戶，所以短期內(nèi)供應(yīng)量有較大幅度增長的現(xiàn)實是難以回避。
第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部羅元均表示，許多綜合體項目在硬件上的差別并不大，但軟件服務(wù)的質(zhì)量才是最具差異化競爭力。比如，在管理中怎樣從細(xì)微的地方體現(xiàn)差異化?商業(yè)賣場的動線如何設(shè)計才最能讓顧客的體驗最好？這些才能體現(xiàn)差異化的競爭態(tài)勢。
除了行業(yè)內(nèi)的激烈競爭，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們還面臨電商的挑戰(zhàn)。從2009年到2013年，電商的發(fā)展異常兇猛。特別是2013年的“雙11”，電商以350億元的成績單，讓實體賣場倍感兵臨城下的巨大壓力。
出路
體驗式商業(yè)嶄露頭角
商業(yè)地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實問題絕非成都獨有，只不過在成都表現(xiàn)得比較集中而已。那么，面對內(nèi)憂與外患，2013年成都的商業(yè)地產(chǎn)如何應(yīng)對?行業(yè)佼佼者們的言行和思維，給成都商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些啟示？
實際上，一種全新的商業(yè)模式已悄悄在成都商業(yè)地產(chǎn)逐漸顯現(xiàn)，這就是體驗式商業(yè)。
所謂“體驗式商業(yè)”，即消費者在購物時，更注重參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司董事總經(jīng)理巫保民認(rèn)為，對大多數(shù)人而言，購物已不僅僅是單純消費，而是向精神層面的滿足感延伸。自2011年以來，成都新開業(yè)的萬象城、九方購物中心、環(huán)球中心、成都來福士廣場、奧克斯廣場等，皆因其擁有一定比例的體驗式業(yè)態(tài)，集聚了高流量客群。目前在建的新南中心、美國城和星期八廣場等商業(yè)項目，也將以體驗式業(yè)態(tài)來邀攬消費者。
一組數(shù)字最能夠說明傳統(tǒng)商業(yè)與體驗式商業(yè)的本質(zhì)區(qū)別：以百貨為代表的傳統(tǒng)商業(yè)，其零售類業(yè)態(tài)的占比能達(dá)到70％-80％，是商業(yè)體中的絕對主導(dǎo);而在“體驗式購物中心”中，以餐餐飲、休閑娛樂、兒童教育等業(yè)態(tài)為代表的體驗式業(yè)態(tài)，在購物中心中的占比可達(dá)到30％-50％甚至更高。
據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的體驗購物中心的消費者逗留時間約為2.5到3小時。這說明在體驗式購物中心，購物已不是人們的主要目的，消費者將更多的時間花在了購物之外。
體驗式商業(yè)的興起，無疑為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開辟出了一條新路。記者在采訪中了解到，成都不少綜合體項目在定位體驗式商業(yè)后，運營情況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，甚至有的項目開始出現(xiàn)微增長的趨勢。
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