截至2012年，中國(guó)有70萬(wàn)名高凈值人士（可投資資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)元人民幣），他們可投資財(cái)富達(dá)到22萬(wàn)億；其中，4.3萬(wàn)名超高凈值人士（可投資資產(chǎn)超過(guò)1億元人民幣）可投資財(cái)富總額則達(dá)到6萬(wàn)億。
“把雞蛋放在不同的籃子里”是常識(shí)，但由于國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，再加上中國(guó)人特有的投資偏好，房地產(chǎn)依然是其最重要的資產(chǎn)配置方式。
2011年，樓市調(diào)控轉(zhuǎn)嚴(yán)，地方細(xì)則出臺(tái)，高凈值人士做出了第一輪調(diào)整，其投資思路是轉(zhuǎn)向持有商鋪，或是直接投資房地產(chǎn)。
他們開(kāi)始對(duì)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)持觀(guān)望態(tài)度，甚至減持住宅去購(gòu)買(mǎi)商鋪或是通過(guò)信托、基金等來(lái)間接參與房地產(chǎn)投資。但這些分散財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)的手段，根本無(wú)法抵御政府“強(qiáng)有力的手”。
中國(guó)的高凈值人士們一直密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化。2012年末，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已非常明晰：支持城鎮(zhèn)化與保障性住房建設(shè)。同時(shí)，繼續(xù)限制投資性住房需求：推動(dòng)房產(chǎn)稅等針對(duì)住宅持有環(huán)節(jié)政策，增加了投資性房產(chǎn)的成本與風(fēng)險(xiǎn)；約束信托、基金等高收益理財(cái)產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資的渠道被進(jìn)一步收緊。這一產(chǎn)業(yè)生存環(huán)境導(dǎo)致偏好投資房地產(chǎn)的高凈值人群做出了新的選擇。
“原先大家想的是'創(chuàng)造更多的財(cái)富'。”貝恩咨詢(xún)公司全球合伙人曾麗春告訴記者，“但是在2013年開(kāi)始，財(cái)富保障一躍成為首要目標(biāo)。”
據(jù)曾麗春介紹，她們調(diào)查的樣本中僅有10%左右的人會(huì)傾向于高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資，絕大多數(shù)的高凈值人士只追求穩(wěn)健收益。但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)法提供這樣的選擇，住宅已經(jīng)步入平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)代，他們繼續(xù)持有或是選擇退出都會(huì)感受到政策阻力。
而在商業(yè)地產(chǎn)方面，“國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)投資級(jí)物業(yè)的存量并不多。”蒲敬思對(duì)此毫不諱言。
所謂優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如果以國(guó)際頂級(jí)物業(yè)作為參考的話(huà)，除去樓宇品質(zhì)、建筑規(guī)模之外，還要看它能否吸引知名財(cái)團(tuán)乃至跨國(guó)公司入駐。它們往往能夠折射出一個(gè)城市的發(fā)展歷程，承載城市歷史記憶。
但在中國(guó)，鮮有物業(yè)可以達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。充斥于各個(gè)城市之間商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率并不高。即便在上海的核心地區(qū)投資一個(gè)物業(yè)，收益只能有4%-5%，但在紐約或是悉尼，則可能達(dá)到6%-7%。商業(yè)物業(yè)本身需要漫長(zhǎng)的培育與運(yùn)營(yíng)期，但熱炒之下價(jià)值已經(jīng)被透支，估值遠(yuǎn)高于歐美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)；在價(jià)格與產(chǎn)品質(zhì)量上，都令人難以接受；而且，因?yàn)榍皫啄甑倪^(guò)度投資，中國(guó)二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)因過(guò)量供給而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些城市打造的新區(qū)CBD，其空置率令人咋舌。
新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度，對(duì)于國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商而言，則是令住宅客戶(hù)群進(jìn)一步分化甚至分割開(kāi)來(lái)。其中一端是剛性需求。城鎮(zhèn)化過(guò)程中，數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)民身份將發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們將構(gòu)成廣泛的、以中低端產(chǎn)品為主的需求群體。
不過(guò)，城鎮(zhèn)化若想成功推動(dòng)，需要根本性制度變革，這就必須觸及戶(hù)籍與土地制度。這絕非一朝一夕之功。而且，上一輪大規(guī)模進(jìn)軍三、四線(xiàn)城市造成的供給過(guò)剩尚未完全消化。付出昂貴代價(jià)之后，開(kāi)發(fā)商不得不重回“北上廣”。然而，“北上廣”高凈值人群卻在計(jì)劃出走。曾麗春告訴本刊，“國(guó)內(nèi)實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)比以前更困難，他們不想那么累了，不想像十年前那樣打拼。另外，他們對(duì)于國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)與法律走向非常不確定。”上述貝恩與招商銀行發(fā)布的《中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)已有70%的高凈值人士在考慮或是已經(jīng)完成自己、至少是重要家庭成員進(jìn)行海外移民。
這部分人的出走將市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到海外。世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉根據(jù)私人財(cái)富報(bào)告進(jìn)一步做出估算。他認(rèn)為高凈值人群有可能把5%的可投資資產(chǎn)投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。這意味著，中國(guó)高凈值人群在海外投資房地產(chǎn)的規(guī)�？蛇_(dá)1.1萬(wàn)億。其中，億萬(wàn)富豪手中的市場(chǎng)容量至少為3000億。
不能放過(guò)這樣的機(jī)會(huì)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始與客戶(hù)一起出走。
新模式
7月，中國(guó)平安集團(tuán)以2.6億英鎊的代價(jià)將倫敦地標(biāo)性建筑勞埃德大廈（Lloyd's Building）收入囊中。
勞埃德大廈由國(guó)際知名建筑師理查德·羅杰斯設(shè)計(jì)，建成至今已經(jīng)有27年的歷史。這座以高科技風(fēng)格著稱(chēng)的大廈不僅是倫敦最為知名的建筑之一，同時(shí)還附有勞埃德保險(xiǎn)（放心保）公司近20年的租約，年租金高達(dá)1600萬(wàn)英鎊。
這正是中國(guó)買(mǎi)家尋找的理想投資對(duì)象。在歐美，類(lèi)似地標(biāo)性建筑非常多。但在國(guó)內(nèi)，極難有這樣的案例出現(xiàn)。這主要是因?yàn)�，少�?shù)如北京國(guó)貿(mào)這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是掌握在開(kāi)發(fā)商手中的。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的洗禮，開(kāi)發(fā)商自然不舍得賣(mài)掉，機(jī)構(gòu)也沒(méi)有接手的機(jī)會(huì)；至于那些充斥各個(gè)城市新區(qū)CBD之間、大量尚未運(yùn)營(yíng)發(fā)展起來(lái)的商業(yè)物業(yè)，它們卻是賣(mài)不掉。
而國(guó)外情況恰好相反，頂級(jí)商業(yè)物業(yè)并非掌握在開(kāi)發(fā)商手中。在歐美地區(qū)這樣成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，沉淀下來(lái)的地標(biāo)性建筑，大多由海外機(jī)構(gòu)投資者持有，運(yùn)營(yíng)獲利。
開(kāi)發(fā)商在海外要參與完全不同的游戲，最初中國(guó)高凈值人士投資海外物業(yè)以住宅為主，他們選擇的城市為香港、新加坡以及悉尼等亞太地區(qū)門(mén)戶(hù)城市，萬(wàn)科、碧桂園等房企也跟隨自己的客戶(hù)出海，主要以開(kāi)發(fā)住宅為主，投資規(guī)模有限。
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