紅商網(wǎng)訊：“沃德蘭游樂園就是商業(yè)地產(chǎn)典型的失敗案例，天不時、地不利、人不和”，清華大學中國發(fā)展規(guī)劃研究中心商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究組組長袁開紅說，“商業(yè)地產(chǎn)在過去這些年的發(fā)展中，有一些問題暴露得比較明顯。”

　　袁開紅的這番發(fā)言是在由清華大學中國發(fā)展規(guī)劃研究中心主辦的，中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書發(fā)布會、暨城鎮(zhèn)化進程中的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研討會上做出，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光、高緯環(huán)球中國區(qū)研究部總經(jīng)理張平、國際購物中心協(xié)會中國區(qū)首席代表許有為、中國商業(yè)步行街工作委員會主任韓健徽等均出席并參加了發(fā)布會的討論環(huán)節(jié)。

　　袁開紅的研究團隊本次發(fā)布的白皮書，內容主要分為四個部分：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展與城鎮(zhèn)化的關系;城市商業(yè)地產(chǎn)投資潛力評價;35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資潛力排名。其中第一部分，將商業(yè)地產(chǎn)在過去數(shù)年發(fā)展中暴露的問題歸納為：區(qū)域消費能力與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不匹配;政府主導性強導致商業(yè)地產(chǎn)一定程度上淪為政績工程，招商不力，開發(fā)商為搶拿地率先坐下招商承諾卻無力實施，盲目開工;這些原因又共同導致了商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)升值緩慢，推高持有風險。

　　白皮書中歸納的這些問題，獲得了現(xiàn)場嘉賓的認同，高緯環(huán)球中國區(qū)研發(fā)部總經(jīng)理張平談到了國內多個二三線城市大量上馬大型城市綜合體，而寫字樓市場卻日趨邊緣的情況，“全球最大的25個商業(yè)地產(chǎn)大部分在亞洲，亞洲商業(yè)地產(chǎn)最大的多數(shù)在中國，中國是全球最大的工地，這是很可怕”張平說，“但寫字樓的體量卻仍然很小，去年北京寫字樓的存量比不上紐約一個曼哈頓區(qū)。”

　　盡管仍伴隨著泡沫風險，但下一波城鎮(zhèn)化浪潮涌動，各地的商業(yè)地產(chǎn)項目仍在不斷上馬，到底哪些城市、哪些項目具備投資價值，哪些又有泡沫風險?白皮書的研究團隊建立了“PRIME”評價模型，從公共服務、資源、市場、環(huán)境四個維度研究評估了全國35個大眾城市商業(yè)地產(chǎn)的各項投資潛力及排名，這些排名有的在意料之中，有的卻與直觀感受不太一致。比如，投資潛力綜合指數(shù)一項，排名前五的城市分別為北京、上海、廣州、天津、深圳，均為一線或準一線城市，各城市經(jīng)濟體量也與排名相吻合。但在宏觀環(huán)境適宜度排名一項中，呼和浩特名列第二，排位僅在北京之后，對此袁開紅解釋說，因為白皮書主要針對商業(yè)地產(chǎn)投資潛力，故所選取指標均與商業(yè)地產(chǎn)密切相關，且呼和浩特工業(yè)基礎隨不及多數(shù)一線城市，但與商業(yè)地產(chǎn)密切掛鉤的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大，因此排名僅次于北京。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目不斷上馬，是否能與城鎮(zhèn)化相得益彰、互為推力?這成為發(fā)布會的討論環(huán)節(jié)的主要問題，但現(xiàn)場嘉賓對城鎮(zhèn)化均持謹慎態(tài)度。

　　“中國的零售業(yè)和零售地產(chǎn)尚未做好迎接城鎮(zhèn)化的準備”，國際購物中心協(xié)會中國區(qū)首席代表許有為說，“首先是資金上，國內商貿流通企業(yè)的外部資金多為銀行借貸，資金來源單一，國外的零售企業(yè)可以從各種基金和機構手中獲取資金”，此外，許有為還提到了法律法規(guī)的問題，“現(xiàn)在并無配套的法律法規(guī)，還停留在靠政策指引的階段。”

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光則從企業(yè)的角度談到了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的問題，他認為商業(yè)地產(chǎn)被詬病的種種問題，并非全部由開發(fā)商有意為之，“關鍵是開發(fā)商被逼著投資商業(yè)地產(chǎn)”，劉曉光說，“搞住房要限購，拿一塊地政府要求必須建配套商業(yè)項目，開發(fā)商只好搞商業(yè)地產(chǎn)了。”

　　商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的高級形態(tài)，發(fā)展歷史也很短，人才培養(yǎng)與儲備并不充分，而有關各商貿流通企業(yè)和房企互相挖角的新聞也頻頻見諸于報端，這其中人才短缺的問題也在討論上被提及，張平認為，商業(yè)地產(chǎn)人才儲備本就不足，而城鎮(zhèn)化的主力必然是三四線城市，那里的消費者習慣、物業(yè)配套需求，對于現(xiàn)在不少從業(yè)者來說仍是盲區(qū)。

　　中國商業(yè)步行街工作委員會主任韓健徽的話，也許形象地概括了本次討論中，與會嘉賓的觀點：“希望城鎮(zhèn)化中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展能計劃生育，優(yōu)生優(yōu)育”，他說。
　　(來源：網(wǎng)易財經(jīng) 作者：龍倚騰)

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