紅商網(wǎng)訊：東北城市沈陽也許是中國商業(yè)地產(chǎn)興建熱潮的最佳縮影。
在這個常住人口不到1000萬的城市，已經(jīng)被接近3000萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目“擠滿”。
《第一財經(jīng)日報》記者在沈陽青年大街上看到，從沈陽軌道交通2號線五里河站步行至工業(yè)展覽館站，僅僅兩站路，就有11個綜合體項目在青年大街兩邊一字排開，甚是壯觀。在這里，夏宮城市廣場、茂業(yè)中心、沈陽友誼時代廣場乃至體量超百萬平方米的新世界、佳兆業(yè)中心、嘉里中心都在繁忙建設(shè)中。
政府對樓宇經(jīng)濟(jì)的渴望和開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的狂熱一拍即合，使得中國一些二線城市正在以世界上其他任何地區(qū)都無法匹敵的規(guī)模建造城市綜合體。青年大街上，三步一棟寫字樓，五步一個購物中心。轟鳴的機(jī)械聲背后，是幾乎每公里配備一個城市綜合體的惡劣生存環(huán)境。
20個同質(zhì)項目貼身肉搏的背后
全長30公里的沈陽金廊沿線，超20個規(guī)模10萬平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項目正拔地而起，綜合體項目集中的青年大街正是其中的主要部分。這就是當(dāng)下的沈陽，一個典型的被塞滿了商業(yè)綜合體的二線城市。
根據(jù)CBRE世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前沈陽在建以及已落成的綜合體共有29個，合計建筑面積達(dá)2650萬平方米。綜合體形態(tài)主要由住宅、商住公寓、酒店、寫字樓和購物中心組成。其中，多數(shù)項目都集中在金廊沿線。
沈陽金廊區(qū)域，南起渾南新區(qū)南界，北至沈北新區(qū)蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個區(qū)及開發(fā)區(qū)，全長約30公里，面積約75平方公里。該區(qū)域定位為沈陽中央都市走廊，以商業(yè)地產(chǎn)和公共服務(wù)建筑為主。
在金廊沿線，從北向南，依次有沈陽天地、華府天地、恒隆廣場、裕景中心、華潤中心、嘉里中心、佳兆業(yè)項目、茂業(yè)中心、世茂五里河、夏宮、新世界等項目相繼落地。恒隆集團(tuán)、世茂集團(tuán)、嘉里建設(shè)、瑞安建業(yè)、新世界地產(chǎn)、華潤集團(tuán)、韓國樂天等商業(yè)地產(chǎn)巨頭均悉數(shù)到位。
讓人費解的是，金廊沿線已建成及已公布規(guī)劃的項目中，區(qū)域內(nèi)大部分商業(yè)項目業(yè)態(tài)重疊現(xiàn)象嚴(yán)重，都是定位中高端，且集住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的城市綜合體。個別找不到賣點的項目甚至在項目現(xiàn)場打出了諸如“180萬平方米不是一切，但是一切都很親切”、“不合體，才是綜合體”的“雷人”廣告語。
RET睿意德董事兼副總經(jīng)理梁煒驊對記者稱，上述開發(fā)巨頭在進(jìn)入沈陽之前，都十分清楚政府的規(guī)劃，亦都預(yù)見到金廊沿線未來嚴(yán)重的同質(zhì)競爭問題。“這些大牌開發(fā)商進(jìn)入沈陽肯定不是盲目的，他們拿地前都做過詳細(xì)的財務(wù)核算，都有很好的成本控制，最終預(yù)期到綜合體中部分產(chǎn)品有較大的盈利空間，才拿的地。”
世邦魏理仕沈陽分公司商業(yè)服務(wù)部董事王曉兵則稱，在東北三省中，沈陽市政府外出招商引資的頻率較高，引進(jìn)的開發(fā)商，很多都會給予稅收減免、寫字樓租金補(bǔ)貼以及拿地政策上的支持。
瑞安建業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者坦言，公司進(jìn)入沈陽的初衷是看中了沈陽在東北無可替代的地理位置、經(jīng)濟(jì)地位以及商業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＥc此同時，沈陽天地項目作為皇姑區(qū)重點商業(yè)項目，確實也得到了政府的大力支持。
更有知情人士指出，早些年，進(jìn)入沈陽的開發(fā)商可能還有特殊待遇，例如一些配套商用物業(yè)是可以用來置換低價宅地的。“政府要形象，地產(chǎn)商則要住宅賣出的利潤，一拍即合。因此，金廊的項目地價普遍便宜。”
公開資料顯示，嘉里建設(shè)在2007年時拿下青年大街東側(cè)地塊的總價是27.65億元，折合樓面地價僅約1333元/平方米。如今項目還未開售，但青年大街上在售住宅項目已普遍在10000~17000元/平方米。
沈陽嘉里中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，嘉里中心的住宅部分沈陽雅頌居，占地面積約4萬平方米，建筑面積約30萬平方米。粗略估算，哪怕不計政府補(bǔ)貼，只要住宅部分銷售順暢，項目基本就能實現(xiàn)收支平衡。
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