紅商網(wǎng)訊：地方政府熱衷于商業(yè)地產(chǎn)，購物商場(chǎng)在中國(guó)各地如雨后春筍般冒了出來。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量全年增長(zhǎng)22%，當(dāng)中超過2/3的項(xiàng)目來自二線城市。
“在中國(guó)的二線和三線城市，地方政府在做拍地時(shí)就要求住宅開發(fā)商配套建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，各地的供應(yīng)量都在增加。”2012年1月下旬，在位于天津市的陽光新業(yè)廣場(chǎng)，陽光新業(yè)助理總裁李睿對(duì)記者說。
一批住宅開發(fā)商進(jìn)入到專業(yè)性要求極高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，水土不服的情況普遍存在。世邦魏理仕提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量連續(xù)幾年大幅增長(zhǎng)的沈陽市，租金已經(jīng)逆勢(shì)出現(xiàn)輕微下滑。而從位置上來看，有接近2/3的新增供應(yīng)來自于城市的新興區(qū)域，與位于城市中心地區(qū)的成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，并不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步增加了開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難度。
世邦魏理仕的人士說，新項(xiàng)目大多位于非核心商圈內(nèi)，且以購物中心為主。這些項(xiàng)目在開業(yè)初期的空置率普遍較高，其中部分由成熟開發(fā)商運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目空置率保持穩(wěn)定的下降趨勢(shì)，同時(shí)也有個(gè)別項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)令市場(chǎng)堪憂。
近年來，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，商業(yè)環(huán)境急劇惡劣，在供應(yīng)量井噴的情況下，缺少人才、招商運(yùn)營(yíng)困難的項(xiàng)目不在少數(shù)，不少項(xiàng)目因此多次易主。
國(guó)內(nèi)的一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商說，目前許多擁有商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)，他們并沒有真正意義上的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，缺乏商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有龐大的商業(yè)管理服務(wù)需求。
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2012年僅北京市共計(jì)就有九個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目落成，新增供應(yīng)面積共計(jì)899,573平方米，較去年大幅上漲168.6%。
在國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)項(xiàng)目往往集中在幾家大型的商業(yè)地產(chǎn)商手中，但是這種集中并不是產(chǎn)權(quán)持有，而是對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理。通過專業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)持有方和管理方共同受益，也就是所謂的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。個(gè)別企業(yè)的管理收入，占比甚至超過企業(yè)自身業(yè)績(jī)的50%。
2012年，擅長(zhǎng)于管理和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陽光新業(yè)采取了“緩急兼顧”地策略，穩(wěn)步推進(jìn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，大力拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方式，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)正以令人吃驚的速度擴(kuò)張。全年共獲取7個(gè)新項(xiàng)目，其中5個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目均位于長(zhǎng)三角區(qū)域。其他進(jìn)入最后談判階段的項(xiàng)目覆蓋東北、華北、西南等區(qū)域。“
李睿認(rèn)為，輕資產(chǎn)的發(fā)展方式很有可能成為未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。他判斷，未來國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)將逐漸興起，前景廣闊。“雖然單個(gè)項(xiàng)目的收益不高，但是一旦形成規(guī)模，將十分可觀。”
以北京為例，伴隨著部分推遲入市項(xiàng)目竣工，2013年還將有17個(gè)項(xiàng)目落成，總建筑面積超過110萬平方米，整體新增供應(yīng)較2012年有所增長(zhǎng)，而且大部分項(xiàng)目都位于城市的非核心商圈。
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，具備完整管理輸出能力的企業(yè)有限，更多的只是擅長(zhǎng)于設(shè)計(jì)、招商等某一個(gè)環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理上實(shí)力有限。這為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司打開了另一扇門——為其他的商業(yè)地產(chǎn)公司提供商業(yè)管理服務(wù)輸出，他們即是同行眼中的合作伙伴也是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
李睿透露，目前公司正在同時(shí)接洽數(shù)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，分布在全國(guó)各地。合作方式方面，有商業(yè)管理服務(wù)輸出，也有全程的項(xiàng)目托管。此外，陽光新業(yè)還將在商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作方面進(jìn)行探索與嘗試。
“除了商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面的業(yè)務(wù)輸出外，未來我們還計(jì)劃提供資本方面的服務(wù)，例如幫助合作伙伴做資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。對(duì)于優(yōu)秀的項(xiàng)目，也不排除我們直接投資的可能。”李睿表示，公司的設(shè)想是從專業(yè)管理切入，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理或持有。
�。ㄖ袊�(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng) 記者張一鳴）
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