和訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪創(chuàng)科奧特萊斯董事宋武強
創(chuàng)科奧特萊斯董事宋武強
紅商網(wǎng)訊：2002年年底燕莎奧特萊斯購物中心正式開業(yè)，這也是國內首家冠名奧特萊斯(OUTLETS)的購物中心。據(jù)不完全統(tǒng)計，在近十年井噴式發(fā)展之后，全國已有200余家奧特萊斯開門營業(yè)，以“奧特萊斯”命名的折扣賣場更是多達400家。對比該業(yè)態(tài)的誕生地美國，在經(jīng)歷了近一百年的發(fā)展后，美國境內的奧特萊斯總數(shù)為300家。
“400多家奧特萊斯，大多數(shù)都是虛有其表。”伴隨團隊研究中國奧特萊斯市場4年之久的創(chuàng)科奧特萊斯董事宋武強對和訊房產(chǎn)如是指出。“十年河東，十年河西”，十年也成了經(jīng)濟或行業(yè)發(fā)展的一個重要時間跨度，很少有人懷疑中國需求市場的購買潛力，但問題是奧特萊斯將如何保持對中國消費者的吸引力，如何保證投資者的收益率，未來業(yè)態(tài)又將如何創(chuàng)新?
從無到有的十年之路
一直以來，人們對奧特萊斯最直觀的理解就是“奢侈品牌直銷購物中心”，在很多投資者的觀念中，簽下了大品牌就等于抓住了消費者，然而十年的市場規(guī)律表明，品牌為王的理念一定程度上并不可取。
宋武強指出，奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國繁榮背后還存在諸多問題，從品牌問題(貨源、知名度、連續(xù)性)到投資回報，以及業(yè)態(tài)的布局都體現(xiàn)了行業(yè)目前仍處于初級階段。
就品牌而言，宋武強表示，目前市場中有些人過分地追求大牌，因此，只要有大品牌入駐，他們就不管是通過經(jīng)銷商還是代理商的渠道，這樣一來既難以給出最合適的商品折扣點，也無法保證貨源的連續(xù)性。
按照宋武強以往在歐洲的經(jīng)驗來看，要吸引品牌進駐，最直接的因素得看商場的硬件設施是否符合品牌的文化訴求、品牌專柜的具體規(guī)定，而品牌商家的實力是超過投資者的，因此要與其建立長期的戰(zhàn)略合作必須要有能打動商家的業(yè)態(tài)環(huán)境、交通條件以及營銷預算等等。
而對于奧特萊斯的投資者，一直被“唱多”的中國奢侈品消費市場似乎也并未讓其嘗到太多甜頭，據(jù)悉，最早的北京燕莎奧特萊斯也只是在苦撐5年后才扭虧轉盈，而上海的百聯(lián)青浦奧特萊斯凈利潤一直以來也并不算高。
除了上述兩個問題，國內奧特萊斯不成熟的一面很明顯地表現(xiàn)在項目的選址及布局。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利就很明確地指出過：“國外奧特萊斯的分布基本上是城市有一個，社區(qū)中心有50個，但中國的奧特萊斯80%是在城市，我們需要對開發(fā)模式和定位進行反思。”
宋武強表示：“中國的商業(yè)市場還處于戰(zhàn)國時期，隨著整個商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷成熟，奧特萊斯購物圈一定會被擠到郊區(qū)，原因僅僅是取決于成本的高低，因為‘再有錢的人是不愿意交停車費的’，如果距離半小時路程的郊區(qū)游能拿更便宜的折扣，人們寧愿去郊區(qū)。”而去年國內第一家倒閉的奧特萊斯項目寧波財富廣場正是源自租金的壓力。
事實上，美國超300家奧特萊斯之間為了不影響正價商品的銷售，已形成了不成文的規(guī)定，都必須距離城市一定距離以上。由此，奧特萊斯便逐漸成為了人們節(jié)假日的休憩場所。且美國最大的Woodbury Commons奧特萊斯面積不超過9萬平方米，如今國內項目卻動輒十幾萬平方米，這給招商帶來了巨大壓力。
專業(yè)化分工時代開啟
十年已經(jīng)過去，奧特萊斯這個“舶來品”依舊被看好，然而，這一業(yè)態(tài)與中國市場并沒有很好的融合，在業(yè)內人士看來，這主要是由于一方面投資者將奧特萊斯當做純購物中心在做，并未挖掘其中的消費文化;另一方面，在樓市調控的影響下，奧特萊斯?jié)u漸開始成為開發(fā)商“坐地起價”以及謀求新的利潤增長點的工具。
然而，隨著奧特萊斯在規(guī)模上的持續(xù)擴大，未來十年會“逆生長”嗎?宋武強表示，“行業(yè)發(fā)展到一個階段會自己作出調整，這也是為什么創(chuàng)科奧萊運營管理公司會誕生�？梢钥隙ǖ囊稽c是，非專業(yè)的人做非專業(yè)的事必然得到非專業(yè)的結果，反之則正好相反。”
值得一提的是，創(chuàng)科奧特萊斯(中國)商業(yè)運營管理公司是由奧地利中央合作銀Raiffeisen Bank Zrt.旗下的地產(chǎn)執(zhí)行機構REM集團牽頭并聯(lián)合多家歐洲知名奧特萊斯商業(yè)運營機構專門針對中國市場成立的奧特萊斯運營管理公司。
作為專業(yè)的項目運營管理公司，針對投資者需求，創(chuàng)科會包攬從前期的土地選址、與政府談判、項目定位、規(guī)劃設計、項目開發(fā)，到品牌招商、市場營銷，直至后期的運營管理，為項目提供一站式咨詢顧問和項目全案執(zhí)行服務。
宋武強談到，比起開發(fā)商自己做奧特萊斯項目，專業(yè)獨立的運營管理公司會注重更多細節(jié)，也自然對行業(yè)的專注度更高，就拿創(chuàng)科來說，其背后REM 集團還在中歐等國有著幾十年從事奧特萊斯業(yè)態(tài)的實踐經(jīng)驗，同時與歐洲的品牌也建立了密切聯(lián)系。
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