商家撤柜人氣低迷。深圳特區(qū)報(bào)記者 曾潔攝
紅商網(wǎng)訊：近兩周，深圳多個(gè)成熟商圈正醞釀著一次“換血”。
華強(qiáng)北女人世界和南山海岸城的商鋪陸續(xù)租賃合同到期，與往年續(xù)簽后繼續(xù)營(yíng)業(yè)不同，一些商家清貨撤場(chǎng)，導(dǎo)致商鋪空置率上升。
美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，除鹽田外，深圳各區(qū)商鋪?zhàn)饨鸲加忻黠@的漲幅，全市同比平均上漲14%，其中福田、南山漲幅最大，同比上漲20%。
業(yè)內(nèi)人士分析，近年來(lái)住宅市場(chǎng)相對(duì)萎縮，但是商鋪投資有所升溫，尤其是在熱點(diǎn)商圈，未來(lái)整體商鋪?zhàn)饨饘⒊掷m(xù)上揚(yáng)。鋪主與租客的博弈還將繼續(xù)。
成熟商圈迎來(lái)“換血期”
“生鋪養(yǎng)為熟鋪，租金大多會(huì)上漲。”近日，南山海岸城步行街的一些商家將做出“是留還是走”的選擇。據(jù)調(diào)查，該區(qū)域商鋪?zhàn)饨饛娜哪昵暗拿吭?00—500元/平方米，飛升到500—1500元/平方米。
“把剩余的書(shū)清完，我們就搬走了。”海岸城A區(qū)一家書(shū)店門(mén)口豎起半價(jià)清貨的招牌。店主陳先生稱(chēng)，因?yàn)樽饧s合同到期，租金漲幅較大，只好搬走。記者數(shù)了一下，僅在海岸城二樓步行街的A區(qū)，就有六七家門(mén)口寫(xiě)著清貨甩賣(mài)的字樣，甚至有部分早已“人去鋪空”。
“租金每平米漲了近300元。”一家服裝店的老板算了一筆賬：三年前簽約時(shí)租金每平米僅300多元，如今續(xù)約的話，每平米需要550元，以60平米的店面計(jì)算，每月僅租金成本就需要額外增加近2萬(wàn)元。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介鄧先生表示，目前海岸城步行街有近四分之一的鋪位已經(jīng)或?qū)犭x，主要集中在書(shū)店、外貿(mào)女裝店和鞋店，多為個(gè)體經(jīng)營(yíng)店。撤離的商家主要是對(duì)租金比較敏感以及鋪位較偏的，部分旺鋪并沒(méi)有搬走。他透露，截止到昨天，A東區(qū)的商鋪多數(shù)已被搶租，只剩下一個(gè)近60平方米的鋪位。
網(wǎng)上銷(xiāo)售吸引力上升
8月初，華強(qiáng)北女人世界300多戶續(xù)約的商鋪?zhàn)鈶粢虿粷M管理處提出繳納兩個(gè)月租金的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”紛紛停止?fàn)I業(yè)。上周，記者再次走訪女人世界，發(fā)現(xiàn)將近一半的鋪位已空蕩蕩，另外一大批商戶正打折清倉(cāng)。
三樓一家民族特色女裝店的老板則告訴記者，目前正是合同到期續(xù)簽期，今年租金漲幅在1500元/月以上，不少小面積鋪位的租金也由每月1萬(wàn)元漲到1萬(wàn)2千元。部分老商戶選擇搬走，轉(zhuǎn)租其他價(jià)格相對(duì)低的鋪位。
一位銷(xiāo)售睡衣的陳女士告訴記者，這兩年商城人流量明顯下降，經(jīng)營(yíng)成本卻上漲，平均每個(gè)月只能賺4000元，續(xù)簽后租金上漲2000元，令她無(wú)法接受。她認(rèn)為，近年來(lái)，網(wǎng)購(gòu)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)造成巨大威脅。“我們賣(mài)的并不是名牌產(chǎn)品，很多人在網(wǎng)上能買(mǎi)到比我們還便宜的，自然不會(huì)再上門(mén)。”她表示，離開(kāi)女人世界后，考慮在淘寶上開(kāi)一網(wǎng)店繼續(xù)經(jīng)營(yíng)睡衣，能免去租金的費(fèi)用，節(jié)省下一筆開(kāi)支。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)網(wǎng)民去年在線購(gòu)物交易額達(dá)到7849.3億元，比2010年增長(zhǎng)了66%，眾多業(yè)態(tài)均受到網(wǎng)上購(gòu)物的沖擊。
大型零售商租金壓力倍增
零售個(gè)體戶倍感租金壓力，大型百貨和連鎖商店也不輕松。據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易和信息化委員會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，去年深圳零售業(yè)人力成本增幅平均在15%-20%，而租金成本增幅平均在25%-40%，超過(guò)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
在租金及人力成本高攀的情況下，國(guó)內(nèi)外零售巨頭近兩年也放緩了開(kāi)店步伐，今年上半年深圳僅有天虹開(kāi)設(shè)前海店，吉之島開(kāi)設(shè)寶安店，家樂(lè)福則有5年時(shí)間未在深圳增加門(mén)店。深圳本土企業(yè)人人樂(lè)發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年虧損5788.16萬(wàn)元，今年新開(kāi)門(mén)店4家，多家舊門(mén)店倒閉。此外，天虹、歲寶和茂業(yè)均預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴陆怠?/p>
深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)花濤分析，店鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q比人工成本的增加對(duì)企業(yè)的影響更大，由于深圳部分零售企業(yè)是在1995-2000年間成立，店鋪?zhàn)赓U合同期多為10年-20年，這兩年將陸續(xù)到期，紛紛面臨續(xù)租租金上漲超過(guò)一倍的局面。高升的租金使得部分店鋪不得不關(guān)店，如新一佳的彩田店、百佳的群星廣場(chǎng)店等。
高端商鋪?zhàn)饨鹑钥礉q
據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月，深圳成熟商圈的商鋪漲勢(shì)驚人，一旦換租客再簽約，漲租幅度普遍可達(dá)20%—30%。仲量聯(lián)行最新報(bào)告顯示，在市場(chǎng)出現(xiàn)新供應(yīng)的情況下，近三個(gè)月我市優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)空置率上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。
記者獲悉，目前，商鋪?zhàn)赓U形勢(shì)被看好的除了傳統(tǒng)的熱門(mén)區(qū)域東門(mén)以外，龍華和梅林關(guān)口的社區(qū)鋪成交量也在上升，其中餐飲業(yè)成為租賃的主要客戶。
與以上情形相反的是，部分商圈的商鋪近幾個(gè)月來(lái)空置率明顯上升，例如龍崗坂田社區(qū)配套的商業(yè)街、羅湖人民橋片區(qū)的街鋪。從深房廣場(chǎng)到世界金融中心，短短200米，就已經(jīng)有5家店鋪空置，甚至包括了一間500平米左右的大鋪，空置時(shí)間長(zhǎng)則半年，短則1個(gè)月左右。
“預(yù)計(jì)下半年租金相對(duì)于上半年相比，仍有10%左右的升幅，但環(huán)比將有所放緩。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心徐楓認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鹋c零售行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)系密切，他預(yù)計(jì)到2013 年，大眾消費(fèi)品營(yíng)業(yè)額可能不會(huì)爆發(fā)式上升，但奢侈品營(yíng)業(yè)額將穩(wěn)步上升。因此商鋪的租金將出現(xiàn)兩極分化：普通商鋪?zhàn)饨痣y以大漲，而經(jīng)營(yíng)奢侈品和金銀珠寶的商鋪?zhàn)饨鹩型M(jìn)一步走高。
（來(lái)源：深圳特區(qū)報(bào) 記者曾潔）
三成主流零售凈利負(fù)增長(zhǎng) 零售業(yè)低谷恐持續(xù)兩三年
隨著年中業(yè)績(jī)陸續(xù)出爐，零售企業(yè)凈利潤(rùn)處于下行通道已是不爭(zhēng)的事實(shí)。記者昨日了解到，在已經(jīng)公布上半年業(yè)績(jī)的包括永輝超市、人人樂(lè)商業(yè)和卜蜂蓮花等29家主流零售商中，三成企業(yè)的凈利潤(rùn)增幅出現(xiàn)下滑。與去年相比，凈利潤(rùn)下滑的零售企業(yè)大幅擴(kuò)容。在2011年，多數(shù)零售企業(yè)凈利潤(rùn)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在55家主流零售企業(yè)中，凈利潤(rùn)下降的企業(yè)只占約一成。
包括中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄、中國(guó)社科院流通產(chǎn)業(yè)研究室主任宋則等業(yè)界知名專(zhuān)家都認(rèn)為，零售業(yè)的低谷仍將持續(xù)，甚至可能持續(xù)2-3年時(shí)間。
在記者統(tǒng)計(jì)的29家國(guó)內(nèi)主流零售企業(yè)中，有9家在上半年的凈利潤(rùn)增幅下降。其中，滑坡最大的是人人樂(lè)商業(yè)，降幅高達(dá)137.37%；管理層動(dòng)蕩不斷的卜蜂蓮花的凈利潤(rùn)下滑也超過(guò)100%。市商務(wù)委日前召開(kāi)的上半年商務(wù)工作總結(jié)中也透露，傳統(tǒng)零售業(yè)表現(xiàn)低迷，北京三成主要百貨店的銷(xiāo)售呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中新光天地等高端賣(mài)場(chǎng)的銷(xiāo)售增幅下滑明顯。
其實(shí)，從去年以來(lái)，居高不下的成本就成為零售企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的絆腳石。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的調(diào)查顯示，去年，國(guó)內(nèi)連鎖零售企業(yè)人工費(fèi)用上漲26%，這對(duì)凈利潤(rùn)率并不算高的零售業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)挑戰(zhàn)。同時(shí)，零售企業(yè)的租金成本漲幅也達(dá)到了10%，而且未來(lái)5年，零售業(yè)將迎來(lái)門(mén)店租賃到期的高峰。屆時(shí)零售業(yè)還可能面對(duì)門(mén)店續(xù)租價(jià)格高導(dǎo)致續(xù)租失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)于零售業(yè)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展前景，商業(yè)專(zhuān)家們并不樂(lè)觀。他們大多表示，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本動(dòng)力，在未來(lái)不會(huì)有大的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)上行將面臨不小壓力。“未來(lái)兩三年，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，”黃國(guó)雄說(shuō)，“價(jià)格戰(zhàn)、財(cái)政補(bǔ)貼和相關(guān)促消費(fèi)政策還未發(fā)揮最大作用，在空間和時(shí)間上也沒(méi)有釋放購(gòu)買(mǎi)力”。宋則也認(rèn)為，目前的大環(huán)境整體不太好，未來(lái)兩三年可能很難改變，要把零售業(yè)的低谷做常態(tài)理解。
京城零售業(yè)高管也對(duì)未來(lái)的商業(yè)發(fā)展環(huán)境持觀望態(tài)度。百貨大樓總經(jīng)理周晴表示，按照目前的形勢(shì)預(yù)測(cè)，暫時(shí)還看不出轉(zhuǎn)暖的端倪；首商股份總經(jīng)理祖國(guó)丹也認(rèn)為，目前市場(chǎng)消費(fèi)形勢(shì)并未顯現(xiàn)反彈跡象。具體表現(xiàn)就是去實(shí)體店消費(fèi)的顧客少了很多。
“轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式勢(shì)在必行。”德勤中國(guó)消費(fèi)與運(yùn)輸行業(yè)全國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人龍永雄認(rèn)為，零售業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力一方面來(lái)自開(kāi)拓新業(yè)態(tài)和新市場(chǎng)來(lái)提升市場(chǎng)份額，另一方面來(lái)自內(nèi)生增長(zhǎng)，即通過(guò)客單價(jià)提升、客流量增長(zhǎng)和精細(xì)化管理來(lái)提高門(mén)店銷(xiāo)售增速。其中實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)的途徑來(lái)源于高效的經(jīng)營(yíng)模式。“中國(guó)的零售模式以聯(lián)營(yíng)為主，未來(lái)需要轉(zhuǎn)向自主經(jīng)營(yíng)模式，以銷(xiāo)售毛利為主導(dǎo)，并選擇性地發(fā)展自有品牌以獲得持續(xù)發(fā)展。”
還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，零售業(yè)還可通過(guò)供應(yīng)鏈的優(yōu)化來(lái)減少運(yùn)營(yíng)成本。
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