第一季度廣州無新增大型購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，受到越秀區(qū)和荔灣區(qū)部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)調(diào)整影響，廣州市大型購(gòu)物中心整體空置率錄得環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至11%，首層租金則環(huán)比下降1.4%至每月每平方米人民幣747元。由于面臨大體量新增供應(yīng)壓力，相較于部分新落成項(xiàng)目以較大的租金優(yōu)惠吸引租戶入駐，中心區(qū)各大優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心則選擇不斷提升項(xiàng)目品牌檔次和調(diào)整業(yè)態(tài)布局，通過品牌上的差異化增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。

　　大型購(gòu)物中心市場(chǎng)狀況

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國(guó)際研究顯示，2012年第一季度，廣州市無大型購(gòu)物中心落成，市場(chǎng)庫(kù)存維持在2,621,150平方米。受傳統(tǒng)商圈越秀和荔灣等區(qū)域部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)調(diào)整的影響，本季度整體空置率錄得環(huán)比輕微上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至11%。其中，越秀區(qū)、荔灣區(qū)和海珠區(qū)市場(chǎng)空置率分別上升了0.5%、0.5%和0.4%；其它各區(qū)如天河區(qū)等市場(chǎng)空置率與上季度持平。本季度有明顯經(jīng)營(yíng)調(diào)整的項(xiàng)目如越秀區(qū)的光明廣場(chǎng)由于溜冰場(chǎng)結(jié)業(yè)全層重新招租，項(xiàng)目空置率錄得上升；而海珠區(qū)的江南新地開始執(zhí)行轉(zhuǎn)型升級(jí)計(jì)劃，部分舊商戶撤場(chǎng)，亦導(dǎo)致項(xiàng)目空置率有所上升。

　　季內(nèi)海外及國(guó)內(nèi)零售商在本地市場(chǎng)的擴(kuò)張有所放緩。由于未來有多個(gè)優(yōu)質(zhì)新增項(xiàng)目入市，故零售商在新店或擴(kuò)張選址方面將有更多選擇，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)增速放緩的預(yù)期使零售商在做決策時(shí)更為謹(jǐn)慎，同時(shí)更綜合考慮項(xiàng)目所在區(qū)域、交通、項(xiàng)目檔次和定位、商圈發(fā)展及未來規(guī)劃等各方面因素，如Gucci、Coach、Burberry、Boss、Versace等25家國(guó)際知名品牌選擇以折扣店方式入駐海印又一城二期奧特萊斯項(xiàng)目。

　　與此同時(shí)，由于面臨大體量?jī)?yōu)質(zhì)新增供應(yīng)壓力，現(xiàn)有大型優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心為避免同質(zhì)化、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力而對(duì)招商定位進(jìn)行調(diào)整，如積極通過租金優(yōu)惠等方式吸引首次進(jìn)入廣州的國(guó)際一、二線品牌以提升項(xiàng)目檔次，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌差異化。譬如：本季度位于天河商圈的天河城首層引進(jìn)國(guó)際品牌紀(jì)梵希，而萬菱匯則在本季度成功引進(jìn)卡聶高國(guó)際紅酒薈。

　　本季度超市百貨業(yè)態(tài)方面依舊表現(xiàn)活躍，其中以番禺商圈最為各超市百貨品牌關(guān)注。如華潤(rùn)萬家將入駐番禺奧園廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)18,000平方米；同時(shí)華潤(rùn)萬家加大與越秀地產(chǎn)的合作力度，同時(shí)入駐越秀集團(tuán)旗下的五大項(xiàng)目：星匯金沙、星匯文華、可逸江畔、可逸陽(yáng)光以及濱海花園；此外，德國(guó)麥德龍超市將落戶番禺荔園新天地，建筑面積約為8,500平方米。

　　租金分析

　　高力國(guó)際報(bào)告指出，本季度廣州市大型購(gòu)物中心首層平均租金為每月每平方米人民幣747元，較上季度下降1.4%。由于第一季度區(qū)域市場(chǎng)商鋪放租量增大，加上來自北京路、上下九等傳統(tǒng)商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)壓力，越秀區(qū)和荔灣區(qū)大型購(gòu)物中心平均租金較上季度有所下調(diào)，分別降至每月每平方米人民幣881元和每月每平方米人民幣630元。其它各區(qū)市場(chǎng)租金基本與上季度持平，其中天河區(qū)為每月每平方米人民幣1,065元。值得一提的是，海航Y(jié)H城（原大學(xué)城北亭廣場(chǎng)）在海航接手后進(jìn)行重新布局及招租，目前已引進(jìn)YH電動(dòng)城和海航活力影城并已開始營(yíng)業(yè)，未來真冰溜冰場(chǎng)也將入駐海航Y(jié)H城，租金定位亦較之前有所上漲。

　　隨著未來數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的相繼入市，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，下半年租金將面臨下調(diào)壓力。但另一方面，成熟商圈如天河區(qū)內(nèi)的大型購(gòu)物中心業(yè)主在租戶的選擇上趨向謹(jǐn)慎，通過多元化業(yè)態(tài)升級(jí)和功能區(qū)域精細(xì)化調(diào)整，提升其項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，因此預(yù)計(jì)租金將保持平穩(wěn)。而下半年周邊新興商圈如番禺區(qū)，將有多個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目相繼入市，租金定位明顯低于中心區(qū)，預(yù)計(jì)將拉低廣州市購(gòu)物中心整體租金水平。

　　市場(chǎng)展望

　　2011年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）12,303.12億元，同比增長(zhǎng)11%；全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額5,243.02億元，同比增長(zhǎng)17.1%。2012年初，廣州市政府提出今年預(yù)期目標(biāo)是廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)14.5%。因此相比2011年，今年廣州市零售市場(chǎng)的發(fā)展步伐預(yù)期將放緩。

　　由于去年部分項(xiàng)目推遲開業(yè)，預(yù)計(jì)今年將有超過65萬平方米新增供應(yīng)完工入市，主要集中在天河區(qū)和番禺區(qū)。天河區(qū)新增供應(yīng)包括太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心、時(shí)尚天河一期、高德置地廣場(chǎng)四季MALL（秋）和花城匯二、三期；番禺區(qū)新增供應(yīng)包括奧園廣場(chǎng)、海印又一城二期和圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)等。其中大部分新增購(gòu)物中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)在下半年入市，屆時(shí)整體空置率將有明顯上升，整體租金將面臨下調(diào)壓力。

　　隨著政府“南拓”規(guī)劃推進(jìn)，番禺區(qū)華南板塊的商業(yè)氛圍日趨濃厚，將吸引更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落戶，目前在建或規(guī)劃項(xiàng)目包括番禺敏捷廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、天河城、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心等。隨著多個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目的落成，未來該區(qū)域在購(gòu)物中心庫(kù)存量逐步增加的同時(shí)，高質(zhì)素品牌項(xiàng)目的進(jìn)駐也將極大提升商圈檔次。

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