來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 趙焓璐
首創(chuàng)鉅大的重資產(chǎn)奧特萊斯項(xiàng)目，似乎有了新方向。
7月10日晚，首創(chuàng)鉅大披露公告稱，擬以19.86億元的價(jià)格出售旗下濟(jì)南及武漢奧特萊斯項(xiàng)目。
“出售事項(xiàng)為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)該等目標(biāo)物業(yè)價(jià)值的良機(jī)，而該集團(tuán)將借該等出售事項(xiàng)得以變現(xiàn)于該等目標(biāo)公司的投資，以償還集團(tuán)結(jié)欠的部分未償還外部債務(wù)，預(yù)期該等出售事項(xiàng)將為該集團(tuán)帶來(lái)約人民幣2.61億元的會(huì)計(jì)收益。”
在首創(chuàng)鉅大的公告中不難看出，將兩宗奧萊項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所得款項(xiàng)可以用于償還集團(tuán)結(jié)欠的部分未償還債務(wù)，而總負(fù)債也將減少。
值得注意的是，觀點(diǎn)新媒體穿透兩位買家公司后得知，買方均為首創(chuàng)鉅大控股股東——首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)的間接全資附屬公司。
母公司“接盤”
在出售合同中，首創(chuàng)鉅大旗下多家全資附屬公司擬向濟(jì)南首城商業(yè)管理有限公司及武漢市首城商業(yè)管理有限公司分別出售了濟(jì)南及武漢項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及股東貸款。
具體來(lái)看，兩個(gè)買方的股東均為北京首創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，且持股100%，而北京首創(chuàng)商業(yè)管理則由北京首創(chuàng)城市發(fā)展有限公司100%持有。
因此，兩宗奧萊項(xiàng)目事實(shí)上是由首創(chuàng)鉅大的關(guān)聯(lián)方及股東完成了接盤。
事實(shí)上，首創(chuàng)鉅大此時(shí)選擇變賣手中資產(chǎn)，市場(chǎng)并沒(méi)有感到特別意外，原因之一已體現(xiàn)在此前2022年年報(bào)的數(shù)據(jù)中。
截至2022年末，首創(chuàng)鉅大總負(fù)債154.17億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為244%，較上年末的208%上漲近40個(gè)百分點(diǎn)；有息債務(wù)本金共約119.09億元，其中約89%為非流動(dòng)部分。
流動(dòng)負(fù)債中，包括合共人民幣13.14億元的流動(dòng)銀行借款，須于自年末起計(jì)一年內(nèi)償還。截至期末首創(chuàng)鉅大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物人民幣僅有11.38億元，資金略顯緊張。
在觀點(diǎn)新媒體此前的報(bào)道中也提及，自2019年以來(lái)，首創(chuàng)鉅大總負(fù)債從125.2億元增至2022年的154.17億元，凈資本負(fù)債率同步持續(xù)攀升，2022年已達(dá)到244%。
而在負(fù)債率不斷上升的同時(shí)，首創(chuàng)鉅大沒(méi)有停下擴(kuò)張的腳步。截至2022年末，旗下已經(jīng)包含15座自持的奧萊項(xiàng)目，涉及北京、杭州、西安、鄭州、合肥以及濟(jì)南與武漢。
就這兩宗出售項(xiàng)目披露的情況來(lái)看，濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目于2019年1月開(kāi)業(yè)，總地盤面積約為11.49萬(wàn)平方米，總建筑面積約11.62萬(wàn)平方米。項(xiàng)目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬(wàn)平方米，并有約1408個(gè)停車位。
首創(chuàng)鉅大目前持有奧萊項(xiàng)目匯總
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
而武漢奧特萊斯項(xiàng)目晚一年開(kāi)業(yè)，總地盤面積略小于濟(jì)南，約為8.97萬(wàn)平方米，總建筑面積約9.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目擁有292間零售店，可租賃面積約4.8萬(wàn)平方米，并有約1267個(gè)停車位。
對(duì)比首創(chuàng)鉅大目前仍然持有的13宗項(xiàng)目，濟(jì)南項(xiàng)目地盤面積排在第二位，建筑面積相對(duì)靠前，項(xiàng)目體量較大。
資料顯示，濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯開(kāi)業(yè)前三天客流約合30萬(wàn)人次、營(yíng)業(yè)額5000萬(wàn)元，于首年即實(shí)現(xiàn)了近10億元營(yíng)業(yè)額；武漢項(xiàng)目建筑面積也超過(guò)了10萬(wàn)平方米，于2022年，項(xiàng)目營(yíng)收8216.2萬(wàn)元，凈利潤(rùn)達(dá)到1851.4萬(wàn)元，較2021年上升260.96%。
兩宗項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)長(zhǎng)4-5年，對(duì)比昆山湖州等早期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更具優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于首創(chuàng)鉅大來(lái)說(shuō)，濟(jì)南與武漢項(xiàng)目目前不存在大幅業(yè)績(jī)壓力，選擇出售這兩宗項(xiàng)目，又與7月初終止的奧特萊斯二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃息息相關(guān)。
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