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綜合拿地端和銷售端看，在土地儲備均價與銷售均價之間，若再加上平均5500元/平米的建筑成本（2022年數據），基本已經沒有毛利空間了。這也是為何公司毛利率水平一直隨著銷售均價的趨勢變動的原因，且從目前的土儲與銷售來看，短期內毛利率或仍難有明顯的改觀。
面對債務壓力 銷售回款至關重要
由于物業(yè)開發(fā)自身造血能力不足，遠洋集團多年的經營活動現金流并不理想。上市以來多數年份為凈流出狀態(tài)，2022年凈流出155.29億元的歷史第二高體量，這對于遠洋集團的財務來說，造成了巨大的資金壓力。
2022年，在一眾優(yōu)質房企、尤其是有“央資”背景房企的融資成本下降的背景下，作為有著兩大壽險股東背景的房企，遠洋的融資成本意外地上升了20個基點至5.16%。這或也與公司緊張的財務有直接關系。
截止2022年底，遠洋集團賬面資金僅為93.86億元，同比減少多達65.25%。而總債務高達970.23億元，隨著現金減少凈負債率也提升至高達183%的遠超紅線的水平，而債務結構方面，一年內到期的短期債務占比高達39%，較2021年的20%大幅上升，說明在過去一年遠洋的再融資出現了問題。
在賬面資金與短期債務存在巨大的缺口之際，引發(fā)了市場對于公司償債的擔憂，公司股價也在2022年底創(chuàng)出歷史新低水平，目前股價也依然在重重的債務壓力下反彈無力。為此，遠洋集團去年拋售成都太古里50%的股權，在此之前，遠洋集團還出售了兩個北京商業(yè)地產項目，套現超過80億元。
與此同時，今年的銷售回款也是遠洋集團改善債務的關鍵抓手。公告顯示，2023年1-3月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%；3月實現協議銷售額人民幣約81.9億元，環(huán)比增長61.5%，已有企穩(wěn)回升跡象。
對于遠洋集團來說，銷售回款復蘇可解現金流的燃眉之急，但從公司毛利率的角度看，盈利能力復蘇或短期仍存在較大難度。投資者需要做好股價長期低迷的心理準備。
來源：新浪財經上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩 共2頁 上一頁 [1] [2]
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