險(xiǎn)資離合
出乎意料的是，此次交易中，賣方的一位股東卻與中國金茂頗有淵源。
企查查信息顯示，嘉興梁茂曾于2020年4月發(fā)生股權(quán)變更，天津金茂信和投資管理有限公司、北京金茂信通咨詢有限公司退出，新進(jìn)金茂蘇皖企業(yè)管理（天津）有限公司、天津金茂嘉和股權(quán)投資管理有限公司、新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司、信達(dá)風(fēng)投資管理有限公司。
但同時(shí)，天津金茂信和、北京金茂信通、天津金茂嘉和同為金茂投資咨詢（深圳）有限公司的全資子公司，金茂蘇皖企業(yè)管理為金茂投資管理（天津）有限公司的全資子公司。
隨著此次金茂向嘉興梁茂收購其所持南京國際商城建設(shè)有限公司37.7464%的股權(quán)，中國金茂也將全資持有后者。
而反觀新華保險(xiǎn)從加入到退出只不過接近三年時(shí)間，短暫的交匯之后，中國金茂則是在項(xiàng)目層面“失去”一位合作伙伴。
2015年6月，新華保險(xiǎn)以27.81億元認(rèn)購方興地產(chǎn)10.13億配售股份，借此以9.5%的持股比例成為方興地產(chǎn)第二大股東。
在當(dāng)年10月，方興地產(chǎn)更名為中國金茂并召開更名及戰(zhàn)略升級發(fā)布會(huì)，新華保險(xiǎn)亦以第二大股東的身份出席現(xiàn)場。
彼時(shí)，新華資產(chǎn)管理股份有限公司總裁李全首次公開談及投資金茂的邏輯，并表示“房地產(chǎn)投資相對來說還是能夠提供一種長期穩(wěn)健的回報(bào)”。李全還提到，新華保險(xiǎn)投資中國金茂并不僅僅想要獲得現(xiàn)金分紅，而是一定會(huì)支持公司的戰(zhàn)略發(fā)展。
從某種程度上來說，“支持”或許也意味著在資金等方面提供助力。
據(jù)當(dāng)時(shí)消息，新華保險(xiǎn)曾對萬科、萬達(dá)等當(dāng)時(shí)國內(nèi)排名前十的房企都進(jìn)行了投資，但最終達(dá)成戰(zhàn)略投資的僅有中國金茂一家。
顯而易見的是，自2015年以來，新華保險(xiǎn)與中國金茂仍保持著一定的聯(lián)系。
例如，2018年12月，中國金茂完成向平安及新華保險(xiǎn)配股，籌資凈額8.15億港元。配售及認(rèn)購事項(xiàng)完成后，平安持股比例約為15.2%，新華保險(xiǎn)持股比例約9.18%。
2022年11月，中國金茂獲得新華保險(xiǎn)以每股均價(jià)1.4474港元的價(jià)格增持315萬股，總計(jì)涉資約455.93萬港元。增持后，新華保險(xiǎn)持有金茂股份數(shù)為1,143,150,000股，持股比例由此前的8.89%上升至9.01%。
彼時(shí)的背景是，中國金茂三道紅線持續(xù)保持綠檔，2022年上半年累計(jì)回款733億元，回款率創(chuàng)新高達(dá)105%。截至6月30日，金茂現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物328.87億元，融資成本下降至3.76%。
在房企評級普遍遭遇下調(diào)之際，金茂仍獲國際評級機(jī)構(gòu)的肯定，標(biāo)普更是上調(diào)評級至“穩(wěn)定”。
除開上述與中國金茂的淵源，新華保險(xiǎn)在股權(quán)投資方面也稱得上是慣常操作。在2020年12月的新華保險(xiǎn)投資者開放日上，該公司黨委書記、首席執(zhí)行官、總裁李全在回答媒體提問時(shí)曾提到，新華保險(xiǎn)資管規(guī)模破萬億，并將加大股權(quán)投資比例。
但近年來，保險(xiǎn)股市場低迷，公司回購及股東增持更常發(fā)生。同時(shí)，疊加不同投資領(lǐng)域的變化，壽險(xiǎn)企業(yè)股權(quán)投資回撤及投資方向的調(diào)整也相伴隨。
以新華保險(xiǎn)為例，其于2022年9月宣布，擬出售及國家管網(wǎng)集團(tuán)擬收購公司持有的全部聯(lián)合管道公司約3.46%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)預(yù)計(jì)約為90.70億元。新華保險(xiǎn)表示，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有助公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦主營業(yè)務(wù)；同時(shí)本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓為公司一次變現(xiàn)有關(guān)投資的良機(jī)，使其得以重新分配公司資源予其他現(xiàn)有業(yè)務(wù)。
回到此次事件，也不失為新華保險(xiǎn)的一次撤退和調(diào)整。
值得注意的是，中國金茂關(guān)于ABS的運(yùn)用越顯得心應(yīng)手。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來中國金茂發(fā)行ABS項(xiàng)目的相關(guān)動(dòng)作較之以往更加頻繁。
相對具有代表性的則有，2022年4月25日，金茂以北京凱晨世貿(mào)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立碳中和專項(xiàng)CMBS，發(fā)行規(guī)模高達(dá)87.08億元，創(chuàng)造了目前全國規(guī)模最大的碳中和CMBS產(chǎn)品紀(jì)錄。
去年6月30日，金茂發(fā)行全國首單碳中和寫字樓類REITs，以長沙金茂廣場北塔寫字樓為標(biāo)的物，發(fā)行規(guī)模達(dá)12.7億元。
一方面是相關(guān)政策環(huán)境的逐漸完善和市場熱度提升，另一方面自然離不開中國金茂在融資渠道上的探索嘗試。
新華保險(xiǎn)的退出，又是否為中國金茂留下資產(chǎn)證券化的想象空間？
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 潘玲宣
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