車建興的手法是，伴隨著紅星美凱龍家具城全國市場開拓，紅星企發(fā)參與攻城略地，建成以百貨商場為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項(xiàng)目。從家具城、商業(yè)體、住宅地產(chǎn)等，車建興打造了一個(gè)商業(yè)閉環(huán)。
截至2020年底，紅星美凱龍經(jīng)營了92家自營商場，273家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營11家家居商場。此外，公司以特許經(jīng)營方式授權(quán)開業(yè)66家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。
龐大的家居建材商業(yè)體系背后，紅星企發(fā)足跡遍布全國。
紅星企發(fā)的規(guī)模有多大？以紅星地產(chǎn)為例，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，紅星地產(chǎn)全口徑銷售額614億元，行業(yè)排名第63位。根據(jù)紅星控股債券年報(bào)，2020年，公司收入277.55億元。其中，地產(chǎn)板塊收入105.15億元，占比38%。據(jù)此判斷，地產(chǎn)是紅星控股產(chǎn)業(yè)上極其重要的板塊。
家居建材賣場與地產(chǎn)聯(lián)動擴(kuò)張，車建興的產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。到2020年底，紅星控股總資產(chǎn)達(dá)2678.62億元，接近上市平臺紅星美凱龍的兩倍。
值得一提的是，車建興組建了美凱龍愛家，并表示，美凱龍愛家要用5年時(shí)間、4倍速度，沖到全國二手房行業(yè)第二的位置，趕超貝殼。事實(shí)是，成立不到10個(gè)月，美凱龍愛家開店數(shù)量就超過200家。目前，時(shí)間過半，距離目標(biāo)還很遠(yuǎn)，而市場已變。
家居地產(chǎn)聯(lián)動，是車建興全國復(fù)制擴(kuò)張的利器，這也導(dǎo)致其重資產(chǎn)纏身。截至今年6月底，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)高達(dá)962億元，占總資產(chǎn)的71.80%。
在快速擴(kuò)張過程中，車建興加了杠桿。一方面，車建興頻頻舉債，使得債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，另一方面，持續(xù)進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押融資，加杠桿。即便是到今年6月底，紅星控股所持紅星美凱龍的股權(quán)中，仍有9.49億股處于質(zhì)押狀態(tài)，質(zhì)押率約40%。
地產(chǎn)調(diào)整、去杠桿下重資產(chǎn)、加杠桿激進(jìn)擴(kuò)張，車建興給自己埋下了隱患。
頻頻甩賣資產(chǎn)仍處于“ICU”狀態(tài)
始于2018年，重資產(chǎn)的萬達(dá)危機(jī)爆發(fā)，王健林果斷實(shí)施資產(chǎn)大甩賣計(jì)劃，并轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營，成功渡劫。借鑒萬達(dá)廣場模式的紅星美凱龍，財(cái)務(wù)危機(jī)遲到了，但并沒有缺席。
紅星美凱龍的經(jīng)營業(yè)績在下滑。2020年，公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱“凈利潤”）分別為142.36億元、17.31億元，同比下降幅度為13.56%、61.37%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤（下稱“扣非凈利潤”）為11.62億元，同比下降55.53%。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入、凈利潤為69.57億元、10.25億元，同比下降7.28%、32.10%。
半年凈利潤10.25億元，跌回至2015年前水平。2015年中期，公司的凈利潤為21.34億元。
車建興也早已意識到重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)、重運(yùn)營、降杠桿，車建興也很果斷，對紅星美凱龍把脈問診，實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。主要表現(xiàn)為，加速委管及特許經(jīng)營模式在下沉市場的滲透，通過全品牌及全渠道網(wǎng)絡(luò)組合，進(jìn)一步夯實(shí)市場領(lǐng)導(dǎo)地位。
數(shù)據(jù)顯示，2016—2020年的5年間，紅星美凱龍僅開業(yè)了26個(gè)自營商場，而委管商場開設(shè)了139個(gè)。截至今年6月底，公司經(jīng)營94家自營商場、280家委管商場。近兩年，公司關(guān)閉委管商場21家，其中，2021年關(guān)閉14家，其中5家商場合同到期，9家商場提前解約。
出租率方面，2016年，委管商場的出租率為96.2%，2021年為93.5%，明顯下降。
委管商場的收入也在下降，2016—2019年，公司委托管理業(yè)務(wù)收入由27.41億元增長至47.02億元，2020年下降至35.80億元，2021年進(jìn)一步下降至32.56億元。
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達(dá)預(yù)期，紅星美凱龍的財(cái)務(wù)壓力凸顯。為了應(yīng)對壓力，公司甩賣了系列資產(chǎn)，如2021年，將7家物流子公司、紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本，收回資金63.12億元。此外，美凱龍物業(yè)80%股權(quán)也被出售給旭輝，交易價(jià)格約為7億元。
頻頻甩賣資產(chǎn)后，風(fēng)險(xiǎn)依舊。截至今年6月底，紅星美凱龍廣義貨幣資金約71億元，其中5.12億元受限。對應(yīng)的長短期債務(wù)為352.77億元，上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)11.73億元。此外，公司還有高達(dá)114.34億元其他應(yīng)付款，加上長短期債務(wù)合計(jì)為467.11億元。
截至今年二季度末，公司總資產(chǎn)1339.32億元，其中，投資性房地產(chǎn)961.64億元，占比71.80%。961.64億元投資性房地產(chǎn)中，850.45億元被抵押擔(dān)保，以獲得借款。被抵押的房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例為63.50%。
不穩(wěn)定的外部環(huán)境疊加內(nèi)部財(cái)務(wù)壓力，車建興面臨的風(fēng)險(xiǎn)依然較大，紅星美凱龍仍處于ICU狀態(tài)。
車建興的困境，二級市場有較為明確反映。2018年上市之初，紅星美凱龍的股價(jià)曾漲至24.10元/股，到今年9月23日，股價(jià)跌至4.57元/股，早已跌破首發(fā)價(jià)10.23元/股，下跌約80%。對應(yīng)的市值，從855.55億元縮水至目前的199.01億元，縮水了656.54億元。
車建興的財(cái)富也大幅縮水。上市之初，車建興的財(cái)富約為538億元，目前約為110億元，銳減428億元。
來源：長江商報(bào) 記者 沈右榮
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