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此外，珠海萬達商管的第三方項目合約期均長于行業(yè)平均水平，委托管理模式下第三方合約直至業(yè)主土地使用權(quán)到期為止，而租賃管理模式下合約期限20年，可續(xù)簽直至業(yè)主土地使用權(quán)到期，有助于其獲得穩(wěn)定的收益。
不過需要關(guān)注到的是，近年來規(guī)模增長之下，珠海萬達商管的資本回報率水平出現(xiàn)下滑。后續(xù)雖然有所回升，但與此前還有一定差距。
招股書中解釋，2019年開始下滑的原因主要是確認(rèn)為投資物業(yè)的租賃增加，導(dǎo)致總資產(chǎn)增加，而2021上半年的提升則是調(diào)整運營模式導(dǎo)致投資物業(yè)減少，即資產(chǎn)值變化導(dǎo)致的資本回報率變化。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點指數(shù)整理
未來，隨著運營模式的穩(wěn)定，資產(chǎn)值變化相對較小。想要提高資產(chǎn)回報率，需要提升溢利水平，這也考驗珠海萬達商管的運營能力，以及是否能開拓更多具有增長潛力的多元化業(yè)務(wù)。
品牌加持下出租率高企，或通過收購豐富產(chǎn)品線
從運營角度看，經(jīng)過長期的商業(yè)地產(chǎn)運營，珠海萬達商管積累的規(guī)模和資源可觀，招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，會員數(shù)量達到7630萬人，線下商戶數(shù)量超過80000家，覆蓋了超過19000個品牌，其中超過66000家已入駐在線平臺。
會員和品牌能讓項目在業(yè)態(tài)的更新迭代中維持較高的出租率，即使有品牌退場，也很快有新的品牌補位。2018年-2021年中期，珠海萬達商管旗下項目出租率分別為99.4%、99.3%、97.8%、97.7%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點指數(shù)整理
此外，截至2021年中期，珠海萬達商管與超過2000個可以對各業(yè)態(tài)招商起到定位作用的核心品牌建立合作關(guān)系。在推進第三方項目外拓過程中，這些核心品牌能助力奠定招商基礎(chǔ)，縮短項目開業(yè)時間，更快地完成規(guī)�；季�。
如體驗式業(yè)態(tài)是目前的主要趨勢，珠海萬達商管目前的體驗業(yè)態(tài)區(qū)比例逐年上升，截止到2021年中期為72.5%，零售業(yè)態(tài)比例則有所降低。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點指數(shù)整理
以最新開業(yè)的深圳龍崗萬達廣場為例，該項目是第四代萬達廣場，體驗業(yè)態(tài)占比超過80%，反映出萬達目前在項目打造上的趨勢。
不同于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)以商品展示為主，體驗業(yè)態(tài)更突出消費者對服務(wù)或產(chǎn)品的參與感、體驗感，因此對空間和環(huán)境要求較高。若經(jīng)營好，促進消費的同時也能為其它業(yè)態(tài)引流，拉動整體業(yè)績增長。
目前珠海萬達商管主要采取單一產(chǎn)品線，即以萬達廣場向外擴張。在商業(yè)愈發(fā)注重差異化的當(dāng)下，已上市的商管企業(yè)如華潤萬象生活、寶龍商業(yè)等都推出多種產(chǎn)品線，并進行輕資產(chǎn)布局，這意味著珠海萬達商管在獲取項目時將面臨更大的競爭。借助標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制擴大規(guī)模后，珠海萬達商管還需要在產(chǎn)品的差異化上有所提升。
總體而言，對于即將上市的珠海萬達商管，規(guī)模無疑是最大的優(yōu)勢，此外第三方拓展能力、多年的輕資產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗、豐富品牌資源等也不可忽視。
不久的將來，珠海萬達商管順利走上資本市場之后，或會像其他商管公司一樣，通過收購商業(yè)管理公司，豐富其目前的產(chǎn)品線和布局。
此外，如何在規(guī)模增長的基礎(chǔ)上維持可觀回報？在商管賽道越發(fā)激烈的競爭中保持長久優(yōu)勢？這都是其需要思考的問題。
來源：觀點指數(shù) 馮彩云 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 萬達商管 |
