最近一段時(shí)間，商管賽道迎來(lái)了又一家計(jì)劃上市的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向香港聯(lián)交所遞交了招股說(shuō)明書。
招股書顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管商業(yè)面積5420萬(wàn)平方米，是純粹的輕資產(chǎn)模式商管企業(yè)。
規(guī)模優(yōu)勢(shì)加多年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，使資本市場(chǎng)對(duì)其青睞有加。據(jù)悉，上市前珠海萬(wàn)達(dá)商管已獲多輪融資，如若成功上市，估值或會(huì)超過(guò)2000億元。
成功的商業(yè)模式，以及相伴而生的盈利能力才是核心所在。規(guī)模之外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還有哪些獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力？這將決定未來(lái)其在資本路上能否走得更遠(yuǎn)。
雙管齊下收益可觀，成本控制有所成效
目前上市的商管企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展模式上存在一定差異，但提供的服務(wù)總體上有三種，即商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。珠海萬(wàn)達(dá)商管主要以租賃運(yùn)營(yíng)和委托管理模式提供上述服務(wù)。
目前珠海萬(wàn)達(dá)商管在管項(xiàng)目中，租賃運(yùn)營(yíng)模式的以第三方項(xiàng)目為主，委托管理模式則主要來(lái)自母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書，觀點(diǎn)指數(shù)整理
收益分成上，主要有固定比例30%，或者固定比例加超額比例20%-40%收取，具體的收取需要參考項(xiàng)目的凈收益水平和商場(chǎng)開業(yè)年限確定。以上兩種模式，企業(yè)的分成較為靈活，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)均與收入掛鉤，收入增長(zhǎng)空間較大。
這也是目前大部分上市商管企業(yè)采取的模式，如已上市的華潤(rùn)萬(wàn)象生活主要采用酬金制，按照租金或營(yíng)業(yè)收入的5%，或是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的10%收取。
除商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)外，2018年-2020上半年珠海萬(wàn)達(dá)商管的增值服務(wù)在總收入中的占比分別為31.5%、28.9%、23.8%、25.8%，2021年上半年則超過(guò)兩成。按運(yùn)營(yíng)模式劃分，委托管理模式的增值服務(wù)占比較高，最高超30%。
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珠海萬(wàn)達(dá)商管的增值服務(wù)主要包括廣告空間管理服務(wù)、公用區(qū)域管理服務(wù)、停車場(chǎng)管理服務(wù)及宣傳推廣服務(wù)四種。
Frost & Sullivan數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商廣告服務(wù)總收入由83億元增加至96億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為2.8%。2025年，有關(guān)收入預(yù)計(jì)將達(dá)到131億元，預(yù)計(jì)2020年至2025年的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到6.6%。
云商服務(wù)市場(chǎng)的規(guī)模也由2015年的40億元增加至2020年的205億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為39.0%，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到人民幣493億元，2020年至2025年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為19.1%，未來(lái)增值服務(wù)的收入貢獻(xiàn)可觀。
此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還具備較為完善的數(shù)字化體系，主要包括智能選址、資產(chǎn)管理、慧云管理、經(jīng)營(yíng)分析、智慧安全管理、商戶服務(wù)以及投資者管理系統(tǒng)等。
依靠目前的科技，萬(wàn)達(dá)在成本控制方面有所成效。據(jù)招股書數(shù)據(jù)，平均每個(gè)應(yīng)用萬(wàn)達(dá)慧云管理系統(tǒng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每年大約可以節(jié)省人工以及能源費(fèi)用超過(guò)200萬(wàn)元。
數(shù)字化投入不僅有利于提高運(yùn)營(yíng)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本，還能形成獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，不少上市商管企業(yè)都在積極布局，如今年寶龍商業(yè)和騰訊合作與上海悅商簽訂增資協(xié)議，分別投資人民幣5000萬(wàn)元，合計(jì)1億元用于布局智慧商業(yè)。
在商管變現(xiàn)模式日漸多元的趨勢(shì)下，珠海萬(wàn)達(dá)商管增值服務(wù)的表現(xiàn)以及科技運(yùn)用上的優(yōu)勢(shì)，一定程度上能幫助其在商管競(jìng)爭(zhēng)中突圍。
第三方外拓能力較強(qiáng)，后續(xù)需提升溢利水平
從資本市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)成長(zhǎng)性是投資者考察的重點(diǎn)之一。一般情況下，母公司依賴度較小、第三方外拓能力強(qiáng)的企業(yè)較易受到青睞。
得益于較早布局輕資產(chǎn)，珠海萬(wàn)達(dá)商管近年來(lái)逐漸降低對(duì)母公司的依賴。2018年至今，來(lái)源于母公司的項(xiàng)目收入逐漸上升，但是在總收入中的占比逐步下降。截至2021年中期，珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)自母公司的收入占比為67.40%，相比2018年下降13.75%。
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第三方項(xiàng)目數(shù)量占比也在穩(wěn)步提升，從2018年底到2021年中期，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管項(xiàng)目數(shù)量由280個(gè)增加至380個(gè)，其中獨(dú)立第三方持有由42個(gè)增加至106個(gè)，占比由15.0%增加至27.9%。
后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，截至2021年6月30日的162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，第三方持有133個(gè)。目前來(lái)看，2015年開始提前布局輕資產(chǎn)給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)毋庸置疑。
毛利率方面，不同模式下第三方項(xiàng)目和母公司的毛利率相近。若萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)想提高毛利水平，除了承接母公司的項(xiàng)目外，還需要外拓更多的第三方項(xiàng)目，這對(duì)服務(wù)水平和口碑提出進(jìn)一步的要求。
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