在萬達(dá)，使用頻率非常高的一句話是“打鈴交卷”。這句話的意思是，到了時間節(jié)點就必須完成工作任務(wù)并上報，不會有別人替你答卷，不“交卷”就是零分。
“打鈴交卷”也在萬達(dá)商管上市進(jìn)程中體現(xiàn)得淋漓盡致。
從引入珠海國資戰(zhàn)投“染紅”，到成立珠海萬達(dá)商管上市主體，到萬達(dá)商管內(nèi)部的“提純”騰挪，再到人員組織的調(diào)整，一系列動作表明，珠海萬達(dá)商管的上市在有條不紊進(jìn)行中。
10月21日，珠海萬達(dá)商管終于披露了招股書，將萬達(dá)努力多時的成果公之于眾，王健林距離重新踏上港股市場，又邁進(jìn)了一步。而這距離它成立僅經(jīng)過了212天。
在本來就頗受關(guān)注的商管領(lǐng)域，珠海萬達(dá)商管就像一支響箭劃空而出，改變著資本市場上的格局。招股書里，反映公司高毛利率、規(guī)模的指標(biāo)，似乎在講述與幾年前完全不同的資本故事與業(yè)務(wù)模式。
這一次，王健林必然想獲得理想的估值，彌補之前的遺憾。萬達(dá)商管的股東們，也投來了殷切的眼神。
商管“巨無霸”
截至今年中期，珠海萬達(dá)商管管理全國204個城市380座萬達(dá)廣場，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬平方米。
弗若斯特沙利文統(tǒng)計資料顯示，加速上市進(jìn)程的珠海萬達(dá)商管，其在管建筑面積已經(jīng)超過了第二名至第十名的總和，無疑是該領(lǐng)域中的一個巨無霸“樣本”。
現(xiàn)階段，商業(yè)管理有很大的市場空間，而且行業(yè)集中度較低，競爭格局還未真正形成。2020年中國購物中心企業(yè)排行榜顯示，國內(nèi)只有5家商管企業(yè)擁有50家以上購物中心，另有41家企業(yè)擁有10-50個購物中心。
在此背景下，珠海萬達(dá)商管與新城商業(yè)、世紀(jì)金源、印力等，都在頭部位置有著一席之地，擁有更大的話語權(quán)。
此外，商管現(xiàn)已是物業(yè)股中較為稀缺且熱門的業(yè)務(wù)之一，眼下不少商管企業(yè)也已從地產(chǎn)、物管中分拆出來，向資本市場發(fā)起沖擊。
活躍于資本市場的華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、合景悠活、中駿商管等，一般都兼具住宅與商業(yè)管理業(yè)務(wù)。比如寶龍的住宅管理的收入占比兩成，華潤萬象生活的住宅管理收入則占比近六成。
而珠海萬達(dá)商管則主要專注于商業(yè)廣場，其商業(yè)運營服務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及增值服務(wù)等。
2018年至2020年，及2021年上半年，珠海萬達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。
在成熟的商業(yè)模式下，珠海萬達(dá)商管的盈利水平也比較突出，毛利率達(dá)到42.4%。據(jù)樂居財經(jīng)觀察，上半年商管企業(yè)的毛利率水平多在30%至50%之間，珠海萬達(dá)商管在其中處于相對的高位。
目前，除了從關(guān)聯(lián)方獲得資源之外，商管企業(yè)都在努力拓展第三方。因為這種模式，幾乎不需要前期投入，就能收到長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且規(guī)模越大，就意味著市場對其管理水平越認(rèn)可。
主流商管企業(yè)具備品牌、管理輸出基礎(chǔ)，輕資產(chǎn)輸出預(yù)計將成為推動規(guī)模增長的抓手，珠海萬達(dá)商管在這一方面也有所推進(jìn)。
從2018年末至今年中期，它的在管商業(yè)廣場數(shù)量由280個增加至380個，其中獨立第三方持有的商業(yè)廣場數(shù)量由42個增加至106個，此外，它擁有的162個儲備項目，也包括133個由獨立第三方持有。
上市潮下，資本并非雨露均沾，商管股的估值逐漸呈現(xiàn)出分化的趨勢。華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、合景悠活、中駿商管、卓越商企、星盛商業(yè)的市盈率（TTM）分別為63.1、27.04、19.4、30.05、14.44、21.88。
珠海萬達(dá)商管具有規(guī)模、盈利上的優(yōu)勢，資本市場將會對它更加看重。這在珠海萬贏、大連萬達(dá)商業(yè)、珠海萬達(dá)商管與投資者訂立了協(xié)議中,就能看出端倪。
投資者同意收購若干來自珠海萬贏的公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價款就是參考珠海萬達(dá)商管轉(zhuǎn)讓前估值280億美元或人民幣1800億元，并經(jīng)公平磋商厘定。這個估值體量，令許多商管公司望塵莫及。
左擁阿里右抱騰訊
珠海萬達(dá)商管目前由大連萬達(dá)商業(yè)、珠海萬贏、銀川萬達(dá)與投資者，分別持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股權(quán)。
據(jù)招股書，截至最后實際可行日期，王健林持有大連萬達(dá)商業(yè)股權(quán)的56.18%，包括5.19%的直接權(quán)益、通過萬達(dá)集團(tuán)擁有的44.31%間接權(quán)益、通過大連穩(wěn)態(tài)等持有的3.5%權(quán)益和王健林的配偶林寧所持有的大連萬達(dá)商業(yè)3.18%股權(quán)。
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