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除上述兩個主要問題外，世紀(jì)金源服務(wù)的“危機”還體現(xiàn)在其合同續(xù)約率及在管面積增速等方面。報告期內(nèi)，該公司物業(yè)管理合同續(xù)約率分別為100%、99.6%和97.2%，持續(xù)下滑，而截至2021年4月末，該指標(biāo)值已降至96.7%，同比下降2.5個百分點。有分析認(rèn)為，合同續(xù)約率的下降或因其服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主需求。
在管面積增速方面，該公司2019年和2020年在管總建筑面積同比增速分別為23.31%和9.7%，2020年開始增速下降明顯。公開資料顯示，2015年開始，世紀(jì)金源集團便未再在內(nèi)地的土地市場現(xiàn)身，也沒有相關(guān)新項目入市。這也就意味著對世紀(jì)金源集團較為依賴的世紀(jì)金源服務(wù)，未來在管面積進一步擴張存在不確定性，也給公司業(yè)績可持續(xù)增長畫上一個問號。
世紀(jì)金源服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)毛利和毛利率構(gòu)成
數(shù)據(jù)來源：公司招股說明書
資產(chǎn)負(fù)債率高企
《投資時報》研究員查閱材料發(fā)現(xiàn)，作為輕資產(chǎn)物管企業(yè)，世紀(jì)金源服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率始終較高。報告期內(nèi)，該公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.5%、68.4%和77%，在最新披露的財務(wù)數(shù)據(jù)中，2021年4月末該比率下降為69.4%，但仍處于同行業(yè)中較高水平，面臨一定長期償債壓力。
同時，隨著業(yè)務(wù)量增長，該公司貿(mào)易和其他應(yīng)收款項亦不斷增長。據(jù)招股書披露，此類資產(chǎn)從2018年的1.19億元增加至2021年4月末的3.32億元，幾乎達到流動資產(chǎn)總量的四分之一。而其中貿(mào)易和其他應(yīng)收款項的預(yù)期信貸虧損由560萬元增長至790萬元；不僅如此，報告期內(nèi)該公司貿(mào)易應(yīng)收款壞賬比例持續(xù)上升，分別為11.48%、13.12%和13.34%�？梢钥闯觯谫Y產(chǎn)負(fù)債率高企的情況下，世紀(jì)金源服務(wù)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力卻表現(xiàn)一般。
在此背景下，世紀(jì)金源服務(wù)卻從不吝嗇其對股東的派息。據(jù)招股書披露，于往績記錄期，世紀(jì)金源服務(wù)并無派付任何股息，但運營實體世紀(jì)生活物業(yè)集團分別于各報告期向當(dāng)時的股東宣派股息10億元、1.9億元、和3.3億元，且各期已向當(dāng)時的股東派付9億元、2.9億元和2.3億元，三年共派息高達14.2億元。而世紀(jì)金源服務(wù)同期年內(nèi)利潤僅有2.18億、1.81億和2.49億，三年總計6.48億元，不及其派息金額的一半。
同時，世紀(jì)金源服務(wù)與關(guān)聯(lián)方的資金往來也較為頻繁。招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年及2019年，該公司分別向關(guān)聯(lián)方提供借款13.15億元和6.5億元，借款年化利率在6%到8%之間。世紀(jì)金源服務(wù)解釋稱，這兩筆借款主要用于暫時補充世紀(jì)金源集團的流動資金。
為鋪平上市之路，世紀(jì)金源服務(wù)就必須理清與關(guān)聯(lián)公司的借款，減少關(guān)聯(lián)交易。因此，其2020年及2021年前4個月，該公司未再與關(guān)聯(lián)方發(fā)生往來借款。
然而《投資時報》研究員在公開資料中發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)金源集團曾動用過債券募集資金來清理關(guān)聯(lián)方往來款。
相關(guān)信息顯示，2015年世紀(jì)金源集團先后發(fā)行了2筆總規(guī)模60億元的債券，按當(dāng)初的規(guī)定，這筆募集資金將用于補充世紀(jì)金源集團營運資金、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。但在2016年，世紀(jì)金源集團動用了部分募集資金來清理期末關(guān)聯(lián)方往來款，違背了債券募集書約定的資金用途規(guī)定。后來在債券受托管理人督促下，世紀(jì)金源集團才將用于清理關(guān)聯(lián)方往來款的16.69億元募集資金原路返回新開立的募集資金專項賬戶。
來源：投資時報 研究員 李璐 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 世紀(jì)金源 |
