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關聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)收入貢獻超80%，資產(chǎn)負債率高達70%左右，“大盤模式”下，世紀金源服務可持續(xù)增長能力存疑。
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，物業(yè)管理行業(yè)亦迎來增長機遇。在物業(yè)管理業(yè)務中，為大盤項目提供物業(yè)管理服務是一種典型的模式。大盤管理具有規(guī)模優(yōu)勢和人員協(xié)同效應，能夠有效地優(yōu)化員工配置，同時增加業(yè)主增值服務收入。
據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，就主要經(jīng)營大盤項目（平均住宅物業(yè)項目在管建筑面積在20萬平方米或以上）的百強物業(yè)服務企業(yè)而言，2020年每平方米營業(yè)成本和社區(qū)增值服務平均收入，分別是主要運營非大盤項目的物業(yè)服務企業(yè)的0.7倍和2.9倍。
世紀金源服務集團有限公司（下稱世紀金源服務）就是一家以服務大盤項目為主的物業(yè)管理企業(yè)。該公司擁有29年的綜合物業(yè)管理服務經(jīng)驗，截至2021年4月末，該公司物業(yè)管理服務覆蓋17個省份、直轄市和自治區(qū)，遍布55個城市。其中，最廣為人知的是世紀城項目。這些項目通常與大型購物中心相鄰或相嵌，形成了綜合性生活服務生態(tài)圈，可以充分發(fā)揮大型住宅社區(qū)與購物中心的協(xié)同效應。
近日，世紀金源服務再次提交IPO申請書，開啟了其對港股的第二次沖刺之旅�！锻顿Y時報》研究員從公開渠道了解到，該公司曾于2021年1月20日向港交所遞交招股書，因?qū)彶槲从腥魏芜M展，此份招股書在屆滿6個月后的7月20日失效，這也是今年第一家招股書失效的物管企業(yè)。然而就在時隔6天后的7月26日，世紀金源服務便馬不停蹄的再次遞表，繼續(xù)上市之路。
據(jù)招股書披露，世紀金源服務擬將本次IPO募集資金的65%用于物業(yè)管理服務業(yè)務的擴展；15%用于增值服務及其行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資；7%用于信息系統(tǒng)的優(yōu)化；3%用于人才招聘及改善員工培訓與員工福利制度；其余10%用于營運資金及一般公司用途。
《投資時報》研究員注意到，雖然背靠世紀金源集團為世紀金源服務提供了強大的業(yè)務來源保障，但也因此致使公司自身造血能力不足。在擺脫母公司依賴的過程中，高于行業(yè)平均水平的毛利率也受到削減。不僅如此，該公司還存在資產(chǎn)負債率高等隱患。
自身造血能力不足
招股書披露數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年（下稱報告期）世紀金源服務在業(yè)務規(guī)模和業(yè)績等方面均實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。報告期內(nèi)，該公司在管總建筑面積分別約為0.48億平方米、0.59億平方米和0.64億平方米。同期，獲得的收入分別為9.22億元、10.59億元和12.89億元，2019年和2020年同比增長達14.86%和21.72%；凈利潤分別為2.18億元、1.81億元和2.49億元，總體亦呈上升態(tài)勢。
值得一提的是，由于大盤常配備大型商業(yè)等非住宅物業(yè)，對應的增值服務毛利率較高，世紀金源服務盈利能力位列同行業(yè)前列。報告期內(nèi)，該公司毛利潤率分別高達32.1%、31.8%和35.5%。根據(jù)中物研協(xié)，同期中國百強物業(yè)服務企業(yè)中前十大公司的平均毛利潤率分別為23.4%、22.2%和23.7%，低于世紀金源服務10個百分點左右。
然而，大盤項目管理的背后也隱藏著過渡依賴關聯(lián)公司項目的風險。據(jù)招股書，截至2020年一季度末，世紀金源集團開發(fā)的12個世紀城項目均由世紀金源服務進行管理。而世紀金源集團開發(fā)的項目也是世紀金源服務的主要收入來源，各報告期期末及截至2021年4月30日，世紀金源集團開發(fā)的物業(yè)分別占世紀金源服務在管建筑面積91%、75.1%、74.3%和68.6%，同期收入貢獻分別為97.6%、89.3%、83.2%和84.6%�？梢姡兰o金源服務業(yè)務嚴重依賴關聯(lián)公司，自身造血能力和盈利能力都存疑。
從兩次招股書的對比可以看出，為打通上市之路，世紀金源服務在近半年加強了對獨立第三方業(yè)務的拓展，截至2021年4月末，由獨立第三方提供的物業(yè)項目合約面積占比由2020年末的33.21%提升至35.1%；在管面積占比由25.7%提升至31.4%。
但由于第三方物業(yè)毛利率較低，拓展第三方業(yè)務或意味著對其毛利率的侵蝕。報告期內(nèi)，來自于世紀金源集團的物業(yè)管理服務毛利率分別為32.3%、32.2%和36.1%，而同期來自于獨立第三方物業(yè)開發(fā)商項目的毛利率僅有14.8%、25.2%和25.1%，該指標在2021年4月末甚至下降到22.7%，兩者相差較大。如何在拓展獨立第三方業(yè)務和保持較高毛利率水平之間獲得平衡，對世紀金源服務來說或是一個難題。
此外，增值服務增長乏力亦未得到改善。據(jù)招股書介紹，世紀金源服務收入由物業(yè)管理收入和增值服務收入兩部分構(gòu)成，一般而言，增值服務的毛利率水平高于由物業(yè)管理帶來的毛利率。
但是，與多數(shù)物企不斷提高增值服務業(yè)務占比以提升盈利能力不同，報告期內(nèi)，世紀金源服務增值服務的營收貢獻持續(xù)下降，分別為25.2%、22.7%及20.6%。據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，2021年4月末該比例提升至21.7%，但仍低于上年同期的22.7%。可見，其業(yè)務模式的單一或成為限制其可持續(xù)增長的因素之一。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 世紀金源 |
