據(jù)IPO早知道消息，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“世紀(jì)金源服務(wù)”）于2021年1月20日遞交的招股書屆滿六個月，將于今日失效，華泰國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。
源于物業(yè)行業(yè)抗周期性、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)，近年來赴港上市的物業(yè)公司不在少數(shù)，僅2020年就有17家（包括16家IPO上市和1家介紹上市）成功登陸港交所，且絕大多數(shù)為一次性通關(guān)。曾以大盤模式+機(jī)器人博得資本市場關(guān)注的世紀(jì)金源服務(wù)，為何成為少有的失敗案例？
世紀(jì)金源服務(wù)前身為1992年的成立的福州金源物業(yè)，最初專注于向世紀(jì)金源集團(tuán)提供配套的物業(yè)管理，目前旗下運(yùn)營‘世紀(jì)城物業(yè)管理’和‘世紀(jì)生活’兩大子品牌，分別著重物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。
截至2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋16個省份、直轄市和自治區(qū)，并遍布50個城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省。而于同期，世紀(jì)金源服務(wù)的總合約建筑面積為7410萬平方米、在管總建筑面積為6390萬平方米，這一規(guī)模居于一眾物業(yè)公司的中游水平。
其中，世紀(jì)金源服務(wù)管理的世紀(jì)城項目為各地家喻戶曉的地標(biāo)性大型社區(qū)，這些項目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌，且聚集豐富商業(yè)資源的大型住宅社區(qū)組成。目前世紀(jì)金源服務(wù)管理世紀(jì)金源集團(tuán)開發(fā)的12個世紀(jì)城項目，在管總建筑面積約4440平方米，平均在管建筑面積約370萬平方米，其中五個項目的在管建筑面積超過400萬平方米。
根據(jù)中物研協(xié)資料，主要運(yùn)營大盤項目的百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)于2019年的每平方米營運(yùn)成本較主要管理非大盤項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)低約40%；與此同時，主要管理大盤項目的百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)平均收入較主要管理非大盤項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)高約190%。
反映在世紀(jì)金源服務(wù)身上，2018年和2019年其毛利率分別為32.1%和31.8%，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。而在2019年，世紀(jì)金源服務(wù)的人均毛利和人均凈利潤分別為53，833元和28，910元，亦要高于同期百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的27，086元和15，862元。
然而對世紀(jì)金源服務(wù)來說，大盤模式既是蜜餞也是毒藥。大盤確實(shí)能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，但是市場千變?nèi)f化，少一個也能傷筋動骨。
據(jù)悉，世紀(jì)金源服務(wù)在管住宅物業(yè)成立業(yè)委會的僅有27個，約占其全部161個在管住宅物業(yè)的16.8%，而其大盤項目幾乎沒有成立業(yè)委會。特別是，近年來世紀(jì)金源服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)收繳率逐年下降，2018年、2019年及2020年前三季分別為99.1%、95.3%和92.4%，客觀反映出住戶態(tài)度的轉(zhuǎn)變。民法典賦予業(yè)委會解聘物業(yè)公司較大權(quán)利的當(dāng)下，一旦大盤項目的保有率降低，世紀(jì)金源服務(wù)業(yè)績的穩(wěn)定性難有保障。
如前所述，世紀(jì)金源服務(wù)的大盤項目全部來自世紀(jì)金源集團(tuán)，這就涉及嚴(yán)重的關(guān)聯(lián)方依賴。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀(jì)金源集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)分別占世紀(jì)金源服務(wù)在管建筑面積91.0%、75.1%和74.7%，并貢獻(xiàn)其物業(yè)管理服務(wù)總收入的97.6%、89.3%和82.9%。換而言之，世紀(jì)金源服務(wù)的收入與在管關(guān)聯(lián)剪刀差一直存在，報告期內(nèi)第三方項目的物業(yè)費(fèi)比集團(tuán)項目要低30%-40%。
世紀(jì)金源服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴（來源：招股書）
自2016年開始，世紀(jì)金源集團(tuán)開始重點(diǎn)布局醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，在其累計37宗公開投資項目中，醫(yī)療健康占比近三成。與之而來是對地產(chǎn)版圖的支持力度減弱，世紀(jì)金源集團(tuán)在房企銷售規(guī)模榜的排名已經(jīng)跌出TOP200外。當(dāng)前世紀(jì)金源服務(wù)的面積儲備率僅為0.07，可預(yù)期的規(guī)模擴(kuò)展相當(dāng)有限。
按照世紀(jì)金源服務(wù)的說法，大盤布局使得其能夠推動住宅與商業(yè)實(shí)體的交互并發(fā)展多元化的增值服務(wù)，形成綜合性生活服務(wù)生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)大型住宅社區(qū)與購物中心的協(xié)同效應(yīng)。雖其增值服務(wù)貢獻(xiàn)率在行業(yè)處于高位，2020年前三季度達(dá)到19.5%，但將時間軸拉長，已較2018年的25.2%降低5.7個百分點(diǎn)。
世紀(jì)金源服務(wù)收入結(jié)構(gòu)（來源：招股書）
值得注意的是，世紀(jì)金源服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，于2020年9月末這一數(shù)值為78.0%。對于物業(yè)公司來說，輕資產(chǎn)本是其最明顯的優(yōu)勢之一，缺乏這個優(yōu)勢也會給其減分。此外，股權(quán)高度集中、訴訟纏身亦對世紀(jì)金源服務(wù)的IPO構(gòu)成不利影響。
來源：IPO早知道 作者|蒼穹
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