但恒大汽車(chē)的資產(chǎn)質(zhì)量，恒大物業(yè)的引戰(zhàn)方式，很難讓投資人從股權(quán)下手。
一位國(guó)有車(chē)企戰(zhàn)略部負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析說(shuō)：很難想象有人會(huì)去接盤(pán)恒大汽車(chē)業(yè)務(wù)。其產(chǎn)線(xiàn)都是按照寶馬奔馳等豪華車(chē)型設(shè)計(jì)的，不實(shí)用。也不可能有人出資支持恒大的地產(chǎn)商造車(chē)模式，就算出資，也必須取得業(yè)務(wù)主導(dǎo)權(quán)，不會(huì)做小股東。
由于拖欠供應(yīng)商貨款，恒大汽車(chē)旗下公司陷入多起法律訴訟，大部分是合同糾紛。如果入股恒大汽車(chē)，就需考慮為恒大汽車(chē)歷史包袱買(mǎi)單，包括每年的財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊、攤銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。
根據(jù)公司公告，恒大汽車(chē)2020年虧損77億元，2021年上半年，預(yù)計(jì)虧損48億元。2020年底，恒大汽車(chē)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-19.6億元。
實(shí)際上，恒大汽車(chē)已資不抵債。
2020年底，公司總負(fù)債1559億元，總資產(chǎn)1501億元，扣除2億元少數(shù)股東權(quán)益后，歸屬母公司股東的權(quán)益為-61億元。
由于依靠巨額負(fù)債發(fā)展，恒大汽車(chē)2020年財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)27億元。頻繁收購(gòu)，也讓恒大2020年商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備達(dá)到10億元。
此外，恒大汽車(chē)在各地興建工廠，2020年固定資產(chǎn)折舊支出為5億元，且短期內(nèi)無(wú)法形成真實(shí)生產(chǎn)和銷(xiāo)售。
恒大汽車(chē)的研發(fā)開(kāi)支計(jì)入了無(wú)形資產(chǎn)，2020年其無(wú)形資產(chǎn)已經(jīng)積累到102億元，未來(lái)將陸續(xù)轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，成為每年的經(jīng)營(yíng)成本，2020年無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)為4億元。
也就是說(shuō)，恒大汽車(chē)每年的固定支出合計(jì)至少46億元。
相比造車(chē)業(yè)務(wù)，恒大汽車(chē)旗下的土地更有價(jià)值。2020年底，公司財(cái)報(bào)上計(jì)入的土地使用權(quán)為42億元。
因此，投資人看中的很可能只是恒大汽車(chē)的土地資產(chǎn)。
恒大物業(yè)雖然財(cái)務(wù)基本面比汽車(chē)好，但如果交易模式是出讓少數(shù)股權(quán)，而非出售資產(chǎn)，那對(duì)頭部地產(chǎn)公司的吸引力會(huì)降低。
頭部公司收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)，更青睞控股模式。如近期萬(wàn)科子公司萬(wàn)物云（曾用名：萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司）并購(gòu)了陽(yáng)光城的物業(yè)資產(chǎn)，就是要了控股權(quán)，并向陽(yáng)光城子公司陽(yáng)光智博全體股東增發(fā)了4.8%的萬(wàn)物云股份。
規(guī)模是物業(yè)管理行業(yè)的核心指標(biāo)，中國(guó)物業(yè)公司版圖劃定正在進(jìn)入最后爭(zhēng)奪期，擁有的在管面積越多，意味著將來(lái)有更多的可持續(xù)增長(zhǎng)空間，在資本市場(chǎng)也有更多故事可講。
去年以來(lái)，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)不停在財(cái)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)的房企手中掃貨，若恒大愿意出售全部物業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)該不難找到買(mǎi)家。
2020年，恒大物業(yè)營(yíng)業(yè)收入105.09億元，同比增漲43.31%；毛利潤(rùn)40.06億元，同比增漲128.26%。屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
截至2020年末，恒大物業(yè)總合約管理面積約5.65億平方米，覆蓋22個(gè)省，5個(gè)自治區(qū)，4個(gè)直轄市及香港，共290個(gè)城市。其中，廣東、海南、江蘇、浙江、湖南等熱門(mén)大省都是恒大重點(diǎn)布控的區(qū)域。
除了恒大汽車(chē)與恒大物業(yè)，據(jù)《財(cái)新》報(bào)道，中國(guó)恒大也從6月初開(kāi)始籌劃出售地產(chǎn)資產(chǎn)，但只出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)，不涉及上市公司股權(quán)。由于中國(guó)恒大不愿意虧本拋售，交易至今未能敲定。
恒大相關(guān)人士表示，對(duì)市場(chǎng)傳言不予置評(píng)。
恒大物業(yè)的在管面積分布資料來(lái)源：公司年報(bào)
來(lái)源：財(cái)經(jīng)十一人
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