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輕資產(chǎn)故事與惠譽評級
為了跨過香港上市的最后一步，萬達商管不僅對管理人員進行了更換，更在利潤、負債方面調(diào)整一番。
萬達商管此前就曾宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
一言以蔽之，即萬達商管不再介入拿地、建設、物業(yè)開發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，只輸出品牌，提供商業(yè)運營等服務，從而獲得運營費用。
實際上，這種模式一旦形成一套流程和模塊，便可實現(xiàn)萬達廣場的快速復制，從而加速商業(yè)廣場的擴張。更重要的是，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠讓萬達商管的金融杠桿回歸到合理水平。
正因如此，惠譽在最新評級報告中表示，萬達商管長期外幣發(fā)行人違約主體評級為BB+，萬達香港發(fā)行的高級無擔保債券和美元擔保債券評級為BB，前景穩(wěn)定。
而評級驅(qū)動因素最為關鍵的點，其一是資本支出需求下降；其二是充足利息保障倍數(shù)；其三是償債能力提升。
具體來看，在輕資產(chǎn)模式下，萬達商管營業(yè)總成本急速下降，2019年這一數(shù)值為627.05億元，2020年營業(yè)總成本僅為300.63億元。
固然，營業(yè)成本的下降與萬達商管近兩年的資產(chǎn)出售有關，但輕資產(chǎn)戰(zhàn)略亦在其中扮演了很重要的角色；毛利率水平也顯示，萬達商管2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個百分點。
翻看2021年一季度財報，萬達商管營收、凈利在連續(xù)三年下降后，首次呈現(xiàn)正增長。其中，營收同比增83.5%至114.34億元；凈利潤同比增70%至44.5億元。
因為這種輕資產(chǎn)模式下，萬達商管作為商場運營商，不需要支付大部分固定租金，是與資產(chǎn)所有者分享利潤，從而實現(xiàn)資本支出下降、利潤提升。
另外，不需要以高杠桿撬動土地和規(guī)模，萬達商管負債水平也有所緩解。截至2020年末，萬達商管總負債為2874.19億元，資產(chǎn)負債率為51.11%，其中一年內(nèi)到期非流動負債480.36億元。而2017年，該公司負債總值甚至超過4000億元。
數(shù)據(jù)另顯示，萬達商業(yè)EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)從2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，原因是疫情期間細分市場銷售、一般和行政費用上漲了40%。而凈債務/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)從2019年的5.4倍升至2020年的6.5倍。
上述兩個數(shù)據(jù)很大程度上衡量企業(yè)支付負債能力的指標，前者倍數(shù)越大，債務的安全程度越高，后者指標越小，企業(yè)償債能力越強。
翻看萬達商管2021年財報，該公司利潤總額為61.45億元，計算下來，EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)為2.8倍。
但由于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的計算周期，從而影響利潤總額，因此主要觀察完整年度的EBITDA利息保障倍數(shù)。
而惠譽在評級報告中預計，2021年全年萬達商管的覆蓋率將升至2.1倍，到2024年，凈債務/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)將降至5倍，償債能力提升。
盈利能力、杠桿水平在很大程度上影響著上市企業(yè)的估值，而萬達商管在上市前夕的這番財務優(yōu)化，同樣是王健林“上市夢”的重要一步。
畢竟，曾經(jīng)因為估值問題，萬達商業(yè)選擇在港股退市，進而踏上了五年的漫漫回A路。未來，隨著這一平臺再次登陸資本市場，王健林與萬達商管過去的艱難時光或?qū)⒏嬉欢温洹?/p>
一個時代的終結，亦會有一個時代新生。在新的時代，萬達商管又會有怎樣的結局？
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 龔麗欣 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 萬達商管 |
