2020年注定是不平凡的一年。
上半年，新冠疫情突如其來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)被迫按下“暫停鍵”；下半年，監(jiān)管部門對(duì)房企的調(diào)控持續(xù)加碼，“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)、融資監(jiān)管再度收緊……
在這樣的背景下，每家企業(yè)都面臨一定程度的壓力，其中，“宇宙第一房企”碧桂園迎來(lái)了上市以來(lái)業(yè)績(jī)的首度下滑；“華南五虎”之一的富力繼續(xù)走在去杠桿、降負(fù)債的路上；而央企大悅城控股亦有自己的壓力。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.45億元，同比增長(zhǎng)13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.87億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-5.01億元。
或許這份成績(jī)單不盡如人意，但在這一個(gè)財(cái)報(bào)季中，投資者們更關(guān)注的顯然不是過(guò)往業(yè)績(jī)，有關(guān)新一年的調(diào)整，有關(guān)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，顯得尤為重要。
熟悉大悅城控股的資本市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，在近日舉行的大悅城控股及大悅城地產(chǎn)2020年度業(yè)績(jī)投資者會(huì)議中，大悅城控股黨委書記、代董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根表示，2021年打個(gè)翻身仗。
他提到，今年是一個(gè)考驗(yàn)?zāi)�，大悅城控股要把去年的業(yè)績(jī)壓力作為今年的工作重點(diǎn)，千億的目標(biāo)還是不動(dòng)搖。
瞄準(zhǔn)兩千億目標(biāo)
兩年前，大悅城控股完成了對(duì)大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，并重新敲鐘上市。彼時(shí)，該公司提出了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。
同年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)全口徑簽約面積290萬(wàn)平方米，簽約金額710.82億元。但過(guò)去一年，受疫情、宏觀調(diào)控等因素影響，公司銷售有所下滑。
報(bào)告期內(nèi)，大悅城控股實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額694億元，同比下降2%，全口徑銷售面積312萬(wàn)平方米，同比上漲8%，銷售結(jié)算毛利率同比下降10個(gè)百分點(diǎn)至28%，全年銷售回款金額649億元。
銷售金額未達(dá)預(yù)期、結(jié)算毛利下降，一方面源于疫情影響下，上半年項(xiàng)目施工進(jìn)度、項(xiàng)目推盤、銷售受阻；另一方面，大悅城控股去年銷售項(xiàng)目大多為2016年、2017年拿下，當(dāng)時(shí)拿了比較多的高價(jià)地，近兩年受限購(gòu)限價(jià)等政策影響，部分在售項(xiàng)目、銷售價(jià)格沒達(dá)到預(yù)期，資產(chǎn)減值拖累了整體的業(yè)績(jī)。
2021年是大悅城控股三年目標(biāo)的最后一年，在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，繼續(xù)維持現(xiàn)有目標(biāo)還是會(huì)適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)？
財(cái)報(bào)透露，該公司2021年銷售目標(biāo)繼續(xù)維持1000億元不變。同時(shí)投資者提到，大悅城控股計(jì)劃在未來(lái)的三年保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，實(shí)現(xiàn)千億之后，將會(huì)繼續(xù)瞄準(zhǔn)更大的目標(biāo)，該公司計(jì)劃在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)兩千億。
但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是賴以生存的資本，近兩年隨著土地競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)調(diào)控的加劇，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響持續(xù)加大。
值得關(guān)注的是，2021年開年，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市接連出臺(tái)住宅用地供應(yīng)“兩集中”的政策，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，集中供地有望加速房企的分化，對(duì)中小房企拿地造成比較大的影響，同時(shí)上述政策對(duì)房企短期資金或?qū)⑿纬删薮蟮膲毫Α?/p>
銷售千億未滿，大悅城控股今年能否繼續(xù)保持一貫的拿地力度？土儲(chǔ)能否支撐企業(yè)后續(xù)的發(fā)展目標(biāo)?
據(jù)悉，2020年，大悅城控股新獲取項(xiàng)目共18個(gè)，全年新增土地面積205.65萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積456.73萬(wàn)平方米，與2019年基本持平；全年地款總額209.12億元，平均樓面價(jià)為4579元/平方米，平均溢價(jià)率為10.2%。
據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，過(guò)去一年新增土儲(chǔ)當(dāng)中，住宅業(yè)態(tài)占比為78%，且該公司操盤或者主操盤的項(xiàng)目占新增項(xiàng)目的89%。
投資者告訴我們，管理層認(rèn)為，22個(gè)重點(diǎn)城市中，大悅城進(jìn)入的城市并不多，“兩集中”政策對(duì)公司還是有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，包括整個(gè)資金、融資的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)正面的影響。
同時(shí)，該公司將進(jìn)一步關(guān)注差異化的拿地機(jī)會(huì)，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇獲取項(xiàng)目，結(jié)合重點(diǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備計(jì)劃以及相關(guān)城市掛地的檔期，從投資、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等維度進(jìn)行認(rèn)真周密的資金推演，并且利用多種融資渠道籌措租金，以平衡公司整體拿地的現(xiàn)金流。
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